合富辉煌:东莞房价结构性微调 整体仍以平稳为主

总述：

房价结构性微调 整体仍以平稳为主

成交维持低位 呈“稳中小增”趋势

东莞楼市4月遭遇史上最严房产新政后，成交量一跌千丈，价格停止上涨并出现局部松动，但整体仍然以平稳为主。6-7月为传统楼市淡季，加之市场观望氛围较浓，成交量跌入07年以来历史最低，仅维持约20万平方米/月上下水平，成交量环比新政前大幅萎缩五至六成。2010年东莞楼市供应主要集中在下半年，尤其9月份后将出现供应高峰。供应量持续增加，成交量一度低迷，东莞楼市供求压力开始积累，6-7月普遍楼盘或多或少加大了促销力度，但幅度多以3-5个百分点为主，大幅降价促销现象较少，当前房价整体大趋势为“局部微调，整体平稳”。

新政后5-7月东莞房价波动更多地表现为结构性调整，即当成交量维持低水平时，不同质素产品成交比重的变化以及个盘热销均会使全市整体均价发生波动。观望浓厚、成交低迷已成为不争事实，故在楼市淡月不少楼盘为了维持市场关注度及促进成交，不放弃人气活动及小幅促销，保证成交量未持续下挫，维持在一定的低水平，整体呈现“稳中小增”趋势。

7月份市场盛传“下半年政策或现松动”消息，虽然相关部门多次辟谣，重申下半年政策维持从紧，但部分城市已出现房贷松动迹象，“明紧暗松”现象增多，市场观望氛围略有减淡，部分购房者已蠢蠢欲动。7月份部分楼盘为“金九银十”市场预热，“金九银十”行情或将提前上演。面对一年难得的“金九银十”机会，也为了冲年度销售任务，开发商将继续维持现有的促销政策，甚至加大促销力度。“金九银十”供应量加大，价格竞争激烈，同时购房者产品选择面增多，在促销的作用下，积压的需求也将得到一定程度释放。

7月东莞楼市成交小幅“量升价跌”

4月新政后东莞楼市成交大幅萎缩五至六成，当前成交量跌入08年最低潮9月份水平，5-7月仅维持在20-24万平方米/月低水平。房价在5月份跌入前5月最低谷后，出现结构性波动，6月出现上扬，7月则回落。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，7月全市一手住宅签约面积约21.6万平方米，环比6月略增3.2%，签约均价约6573元/平方米，环比6月下降约400元/平方米，降幅约5.9%,7月东莞楼市呈现小幅“量升价跌”，但均价下跌更多表现为结构性调整，7月普通住宅成交略占上风。

均价5001-6000元产品成交突出，10000元以上产品成交减少

合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 7月东莞楼市均价5000-6000元产品成交较突出，全市成交比重最大，达25.6%，刚需产品成交良好。其次为4001-5000元，比重约20.8%，第三为6001-7000元，比重约16.6%.7月份全市住宅成交10000元以上比重约10.1%，环比6月减小，是7月均价下滑因素之一。

供求比持续小幅增大，房价下行压力增大，出现轻微松动

2010年4月，东莞住宅供求比触底，达到07年12月以来最低，仅1.080：1，新政后，东莞住宅供求比持续3个月小幅增大，7月达1.094：1，楼市消化压力开始慢慢积累，房价下行压力在增大。7月份东莞房价出现轻微松动，环比6月下降近6个百分点，结构性下降为主要原因。此外，7月份普遍楼盘保持着3-5个百分点的优惠幅度，从整体来看，东莞房价松动不明显。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截止7月底，全市一手住宅库存面积约445万平方米，整体呈增加趋势，东莞逐渐告别“低库存”局面，房价上涨动力较小。

非住宅类商品房成为资金避风港 2010年成交比重大幅上扬

“4.17”房产新政对住宅类商品房成交影响最大，东莞住宅成交一度低迷。在投资渠道严重有限的中国，在住宅投资、股市投资受阻的背景下，相对而言，非住宅类商品房成为资金的避风港，迎来良好的发展契机。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年1-7月全市非住宅成交面积比重高达14.8%，远远高于07年的5.7%，08年的9.0%，09年的6.9%.由此可见，当住宅成交低迷时，非住宅成交突出，当住宅成交火热时，非住宅成交表现平淡。

东部镇区成交突出  常平镇成交7月镇区第一

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年7月东莞各区域成交中，南城区仍然保持全市第一，东城区和莞城区由于供应量较少，成交分别跌入全市第五和第十九。7月东莞东部镇区成交较突出，常平、塘厦和凤岗分别位列全市2-5名，主要原因为几大区域近期新品供应增多，常平镇以216套成为全市第二、镇区第一。

东莞全市及市区整体供求特征

（一）全市一手住宅整体供求价   

供应环比大幅增加超八成，八成集中在镇区

成交环比略有增加，价格小幅回落

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年7月全市一手住宅供应面积约为33.45万平方米，约3973套，面积同比略有增加，环比大幅增加85.5%，7月供应主要集中在镇区，比例高达82%，而市区供应较少，供应比重仅约18%；7月全市一手住宅签约面积约为21.58万平米，约2023套，面积同比大幅减少56.4%，环比略增3.2%；7月全市一手住宅住宅签约均价约6573元/平方米，同比仍上涨约9.6%，环比略降5.9%，整体水平与5月份持平。

（二）市区住宅整体供求价    

市区价格维持平稳  供应环比增近两倍 成交环比减一成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年7月东莞四城区新增住宅面积为6.18万平方米，587套,同比减少三成，环比增加约两倍。签约面积约仅6.25万平方米，同比减少65.8%，环比减少约一成。7月市区住宅签约均价约7105元/平方米，同比及环比均维持1%的增幅，价格平稳。

市区房价“7000元”已基本企稳 成交量持续3个月下滑

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，市区房价从2009年 3月份的“6000元”跃升至4月份“7000元”后，自此进入“7字 头”时代，市场大部分时间维持在“7000元-8000元”波动，持续时间超过一年。2010年1月以来，市区楼市在4月份出现供应高潮，5-7月整体处于供应减少趋势，表现3个月下滑。

（三）主要楼盘动态  

传统楼市淡季，以旧盘新推为主，新盘入市较少

价格促销及人气活动持续进行

7月楼市加推主力户型：城区：82-95㎡二房二厅、97-147㎡：三房二厅，镇区：76-85㎡二房二厅，89-130㎡四房二厅。

7月楼盘活动总体情况:楼盘活动主要集中于南城区，主要以旧盘新推为主，新盘入市较少；由于7月为传统的楼市淡月，所以多数楼盘选择开展活动以及推出特价房来提高人气促进成交；部份楼盘做开盘预热活动为即将到来的“金九银十”做准备。

各类型商品房供求分析

（一）别墅

销售略有增加 价格下跌

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年7月全市新增别墅约1.72万平方米，58套，同比下降达74%，上个月别墅无新增供应；签约面积约2.10万平方米， 共45套，同比大幅度下降；签约均价约10391元/平方米，比去年7月份上涨约7.9%，环比6月份下降33.6%。7月新增别墅供应项目二个共58套，分别为：南城区江南第一城24套，供应产品为联排别墅；常平镇蔚蓝城邦34套，供应产品为联排别墅。

常平镇御苑花园以成交10套，均价7678元/平方米，在成交金额和成交套数上均排名第一，锦绣山河和中信森林湖在成交金额上分列第二、第三。

（二）公寓

无新增供应 成交基本持平

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年7月无新增公寓供应；签约面积约1.12万平方米，同比大幅下跌约78.5%，环比上涨8.7%。签约均价约6737元/平方米，同比上涨9.7%，环比下跌1.0%。

迪纳酒店公寓以签约65套，均价6489元/平方米继续蝉联公寓成交首位，排名第二、第三的是成果和天诚国际。

（三）洋房

镇区供应持续增加  城区成交仍萎靡

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年7月全市洋房新增面积31.74万平方米，约3915套，面积同比增加1.1倍，环比增加也是约1.1倍；其中城区新增5.54万平方米，563套。全市洋房签约面积约19.76万平方米，同比减少47.4%，环比增加5.2%。其中城区签约面积约5.28万平方米，同比减少56.6%，环比减少12.6%。

从价格来看，全市洋房均价约6235元/平方米，同比2009年7月上涨约10.1%，环比6月下跌约1.4%.。城区洋房均价约6739元/平方米，同比上涨0.8%，环比下涨1.7%，东田丽园以签约129套，均价5935元/㎡位居首位；万科金域蓝湾和祥利花园分别位列第二、第三。

土地市场分析

【数据来源：东莞市国土资源局】

本月总体供应创年内新低

1、  本月地块供应情况

按照地块挂牌交易起始时间进行统计，2010年7月份东莞全市土地总体供应12宗，供应面积约19.2万平方米，环比上个月万97.9平方米的供应量急剧下降80%,同比09年7月份80.9万平方米供应面积下降76%。7月份的总供应量创年内新低。

本月供应的19.2万平方米均为一级土地市场（即挂牌出让）。

本月的土地供应中有4宗是商住用地，总面积约10万平方米，占总供应量的52%，排名第一。4宗地块位置分别为大朗镇巷尾村的66881平方米、桥头镇大洲村桥新路西侧的20093平方米、谢岗镇广场中路西侧的10143平方米、莞城白砂糖社区大兴路北侧的3243平方米，其中大朗、谢岗和莞城地块的位置都不错，莞城地块的面积较小。

本月供应的工业用地和科研设计用地都相对比较少，仅45577平方米和41798平方米，分别排名第二和第三。

本月还供应了1宗商业金融用地，地块位于石碣镇西南村，面积是3975平方米，起叫价是1400万元，折合楼面地价是1174元/平方米。

本月商住用地供应细目表

挂牌出让

2、  本月地块成交情况

2010年7月份东莞市土地总体成交总共20宗，成交面积为74.7万平方米，成交总金额约为8.8亿元。成交面积环比上个月的36.7万平方米增加61%，；成交金额环比上个月的9.3亿元下降了26%。

本月成交的地块主要以工业用地为主，成交的20宗地块中，其中有12宗为工业用地，面积约50万平方米，占总成交量的67%；成交了3宗科研设计用地，成交总面积约4.3万平方米；成交了4宗商住用地，面积约17.5万平方米，占成交总量的23%；另外1宗为仓库用地，面积约3万平方米。

本月商住用地成交情况

本月共成交4宗商住用地，成交总面积为17.5平方米，环比上个月的18.7万平方米减少了约1.2万平方米。7月份市区成交1宗商住用地，位于南城区白马社区，面积约3.3万平方米，与4宗工业用地捆绑出让，这是今年来市区成交1宗面积最大的商住用地，该地块早在05年曾被天安数码成有限公司竟得，但其公司迟迟未动工，后来被政府收回，现重新拍卖，最终被天安数码成公司竟得。