中原:7月中小户型占主导 金九银十迎别墅供应高峰

一、 土地市场分析

1、 土地供应分析

土地供应“量少质平”。

2010年7月东莞市国土资源局挂牌上市12宗土地，总面积19.17万㎡，其中有4宗商住用地，面积总计10.00万㎡；7宗工业用地，占地8.74万㎡；1宗商业金融用地，占地0.39万㎡；本月正值楼市淡季，相比6月土地供应明显萎缩，特别在商住用地方面，虽然也有4块商住用地开始挂牌，但供应优质地块较少，唯一造成开发商激烈竞争的仅有大朗镇巷尾村地块。

2010年7月东莞挂牌上市土地情况一览：

2、 土地交易分析

土地交投“抢地与流拍”并存。

2010年7月东莞市成交20宗土地，其中4宗为商住用地，成交面积为17.46万㎡，成交金额6.59亿元；此外，工业用地成交16宗，总面积57.24万㎡，成交总金额2.17亿元。本月土地市场依然没有太多亮点，除了供应地块本身因素除外，外围楼市环境一直萎靡不振也是重要原因，但还是有开发商敢于拿地，如深物业经过23轮竞价拿下大朗镇巷尾村地块，永江地产经过51轮竞价拿下谢岗镇广场中路地块；另一方面，本月有3宗商住用地流拍，桥头镇大洲村地块，面积不大不小，况且以桥头当前的宏观经济以及房地产发展水平来看，短期之内很难有大的飞跃，所以流拍也不算意外；莞城可园南路的2个地块已经是今年第二次拿出来转让，但仍然无人问津。

2010年7月土地挂牌交易情况如下：

3、 商住用地成交量价走势分析

即使有个别地块激烈竞拍，但流拍也如影随形。

7月，东莞市成交4宗商住用地，3宗流拍，其中大朗镇巷尾村编号为2010G048地块，被深物业以2.14亿元收入囊中，楼面地价1454元/平方米；谢岗镇广场中路2010G050地块，被永江地产以6500万元斩获，楼面价2373元/平方米；此外，寮步镇富竹山地块与南城白马社区地块分别被广源地产、东莞天安数码城以底价拿下。整体而言，土地市场既有地块形成激烈竞拍的局面，但流拍的情况也不在少数，这种情况充分的反映了目前东莞土地市场形势不甚乐观，同时表现出比较理性。

供需小结：2010年7月，东莞土地市场供应与成交都比较平淡，虽然有几宗商住用地上市，但流拍成为不可避免的插曲，在7月楼市新政进入100天的时期，政策并没有明显松动的迹象，所以土地市场短期表现相对平抑。

后市展望：

8月挂牌交易的商住、商业用地一览：

8月土地交投气氛将跌到冰点。

8月份，正是楼市“青黄不接”的时期，尴尬地处在两个旺季的中间。土地政策方面，近期国土资源部出台《关于进一步做好征地管理工作的通知》，提高征地补偿标准、同地同价、征地须先安置后拆迁、不得强行实施征地等内容，尽力规范土地市场的各个交易环节。根据东莞市国土局公布的时间表，截止目前仅得2块商住、商业地块将在8月拍卖，可见东莞土地市场受政策调控影响仍然较大，交投气氛很有可能跌落到一年多来的冰点。

二、 新增供应状况

加推、新盘陆续上市，7月全市新增商品房供应42.04万㎡，环比上升86.43%。

2010年7月份东莞新增商品房供应总体情况：

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年7月全市共有23个项目有新增供应（如下图），总供应面积为42.04万㎡，环比上升86.43%，同比上升15.43%，新增供应自2月份到5月份呈现“阶梯”形状，但6月份出现了供应放缓，7月份后出现第二波回升迹象.这其中有以下几个方面的原因：一是7月份楼市相对来说是传统淡季，市场上推货量较少，但是新增供应仍在释放，开发商淡季中进行的更多的是预热和蓄客；二是部分工程项目在这个时候已陆续达到预售条件并进行网上备案；三是受新政持续影响，部分项目提前入市，抢占先机，避免了后市中激烈的竞争，供应也提前放量。

7月份新增供应中住宅供应面积为33.24万㎡，供应套数为3943套；普通住宅新增供应共13个项目：景湖时代城二期、东田丽园五期、万科•金域蓝湾二期、金地格林上院三期、祥利上城、长安花园等；别墅供应2个项目：江南第一城二期、卓越•蔚蓝城邦；公寓供应项目有：菁英时代、新世纪•颐和居、丹缇轩。非住宅中商铺、车库供应放量明显，总供应达到了8.80万平米，这些供应量多的项目有：景湖时代城二期、东骏豪苑二期、盛和新都会、菁英时代、新世纪•颐和居、祥利上城等。

附图：2010年7月份新增供应项目分布图：

附表：2010年7月份全市商品房新增供应项目一览：

镇区新盘陆续上市，供应放量剧增；城区结构性供应明显放缓。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2010年7月商品房新增供应中城区总供应为12.81万㎡，占总体量的30.46%，环比小幅增加；镇区的新增供应面积为29.23万㎡，按面积计算占全市的供应比例为69.54%，后市镇区新盘潜在项目较多，仍是供应主导。其中城区供应项目有：景湖时代城二期、锦绣山河、富通•天邑湾、金域中央四期等，镇区主要供应的项目有：东田丽园五期、菁英时代、万科•金域蓝湾二期、金地格林上院三期、祥利上城、新世纪•颐和居、盛和新都会等，从供应物业类型来看，城区商铺、车库供应较多，镇区主要是以住宅供应为主。

别墅、公寓供应绝地反弹，洋房供应所占比重锐减。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2010年7月东莞新增供应洋房占主导，但所占比重环比下滑了17.21%，总供应量为25.81万㎡，供应套数为2848套，供应的主要项目有景湖时代城二期、东田丽园五期、万科•金域蓝湾二期、金地格林上院三期、祥利上城等，这些供应量较多的项目基本上是七月份加推或新盘项目，因此成交也取得不错成绩；别墅总供应面积为1.72万㎡，共58套，仅江南第一城二期和卓越•蔚蓝城邦两个项目；公寓供应在7月份供应突增，供应面积为5.70万平米，共1037套，暂且缓解了部分区域的供求矛盾，但城区公寓供应仍是一片空白。非住宅中的商铺、车库供应环比基本持平，这主要是受新政对住宅市场影响很大，商业地产的开发和投资热在住宅市场政策调控下逐步升温，后市商业地产有较大的发展机会，主要供应项目有： 景湖时代城二期、锦绣山河、东骏豪苑二期、新世纪•颐和居、盛和新都会等。

中小户型为推货的主导，大户型洋房结构性供应明显下降或断档。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2010年7月东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型供应为市场推货主导，占总量的58.74%，其中 60㎡以下的公寓产品供应明显飙升，81-100㎡的中等户型也有小幅增加，这主要是新政后中小户型相对来说走货较理性，尤其是赠送面积多、性价比高的、地段好的项目，因此开发商抓住市场上的这一特点，顺市推货。而大户型由于市场观望情绪严重，改善性需求入市欲望不强，因此开发商推货激情也不高，其中181-200㎡面积段出现断档现象；别墅供应在7月份有所增加，但是相对需求来说还是偏紧，现阶段市场上潜在别墅项目较多，但更多的是处于市场前期预热状态，预期在“金九银十”会有一波别墅供应高峰。 

三、 库存供应状况

商品房可售存量为595.85㎡，走出低谷并逐步反弹，价格调整压力与日俱增。

根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2010年7月31日东莞商品房的累积可售存量为595.85万㎡，环比6月份上升1.48%，这主要是由于7月份商品房新增供应逐步回升，但市场成交依然低迷，消化速度明显缓慢，使得可售存量逐渐增加。随着“金九银十”的慢慢跟进，新项目陆续上市，价格依然在高位态势，在政策的调控影响下，成交依然在低位徘徊，使得存量触底回升，供需拐点已显现，接下来8月份新盘上市有限，虽然市场上开发商有所动作，但更多的是为后市进行市场预热，因此成交预计也有大的起色。更多的开发商押宝在九、十月，但届时的供应项目多，物业种类也齐全，部分区域将扎推上市，因此竞争也很激烈，可售存量进一步累计增加，供过于求的局面显现，价格下行的压力也会与日俱增。

目前东莞住宅存量为479.23万㎡，环比上升1.90%，共44491套；其中洋房存量为387.71万㎡，环比上升1%，共36477套；公寓存量38.05万㎡，环比上升13.09%，共6578套；别墅存量53.48万㎡，环比上升1.85%，共1436套。

2010年7月东莞商品房各物业类型可售存量变化：

四、 潜在供应状况

新盘项目加快施工进度，7月新开工面积达99.68万㎡，创2010年以来“新高”。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年7月全市商品房新开工面积99.68万㎡，环比6月份上升189.83%。新开工的项目共15个：左庭右院、鼎峰尚境、中信御园、莲湖四季豪园、新世纪•领居等项目。从月度走势可以看出，2010年整体开工放量明显，6月份由于雨水较多，因此工程进度有所放缓，7月份天气好转，开发商加快开工面积为后市备货，其中这些新开工项目很多是全新项目而不是大盘中的后期。这些潜在项目预计会在年底会明年上半年上市，因此届时的供应压力相对增加，客户的选择空间也较多。

附表：新开工项目明细表（单位：㎡）

五、 市场成交状况

7月东莞市场与6月基本持平，成交仍显胶着，成交总面积为26.80万㎡。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年7月东莞共有195个项目有商品房成交，成交面积为26.80万㎡，环比上升1.63%，同比下降49.53%；成交总金额为22.22亿元，环比上升13.19%，同比下降36.51%；其中商品住宅成交21.54万㎡，环比上升2.82%，成交金额为14.67亿元，环比下降0.54%，共成交1996套，环比下降0.50%。

一线楼市持续观望，7月交易仍低迷；东莞市场整体疲软，价格稳中微降。

7月对于整个房地产行业来说是一个相对淡季，再加上调控政策持续影响，市场仍以观望居多。在过去的7月份里，京沪广深等一线城市，房价出现松动，楼市成交环比有所回升，但成交量仍在低位徘徊。而东莞同样也是如此情况，七月上半月成交量持续在4-5万㎡低位徘徊，但在下半月随着现场来访量的增多，成交初显回升迹象，尤其是非住宅市场成交异常热闹，住宅方面成交显得有些疲软，价格方面稳中微降。

北京：7月楼市成交量在部分热点项目的带动下，出现了明显回升态势，北京期房商品住宅成交量环比6月上涨了16.7%，而成交均价则环比下降3.2%，商品住宅成交均价为18877元/平方米，环比下降3.2%。

上海：7月上海楼市成交仍显胶着。7月上海商品住宅供应量及成交量与6月几乎持平，依然在低位徘徊；成交均价却稳立19000元/平方米以上，环比6月甚至出现微幅上涨。僵持、观望依然是上海楼市7月的关键词。全市商品住宅成交面积为43万平方米，环比6月略微增加2.38%，而与2009年7月相比，仅为其整月的23%，成交量依旧处于相对的低位徘徊。与此同时，7月全市商品住宅成交均价仍高达19313元/平方米，环比6月微幅上涨0.76%。

深圳：7月新房成交为1679套，比6月份下降0.11%。成交价格环比6月下跌2.16%。根据中原领先指数反映出房价下跌的行情顺延6月进一步下探，说明此次楼市新政调控并未现松动，依旧保持其效果和力度。

广州：7月广州楼市成交4238套，并成每周攀升之势，7月下半月成交量比上半月大幅提升212%。

2010年7月东莞市商品房成交总体情况： 

2010年7月东莞楼市整体成交仍较平淡，成交量低位徘徊，整个7月份住宅成交了21.54万㎡，环比与6月份上升2.82%。这主要有以下几方面原因：一是新政影响在执行中逐步分化，部分地区对政策慢慢淡化，刚性需求有所释放回升：二是淡市楼盘促销优惠多，促成了成交量的上升；三是新盘定价低于市场预期和片区价格，使得部分区域成交量迅速上升，同时使得老盘价格也面临调整压力。从7月份每周开发商的一些动作也可以看出，开发商淡市中活动力度有所加大，淡市中加大营销力度对营销有一定的帮助，但更多的是为后市新项目、新货入市奠定基础。

7月住宅市场低位中“波动上扬”，下半月成交初显回升迹象。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，7月份住宅成交在低位中“波动上扬”，由月初7.25-7.11号的407逐步上升到7.26-8.1号的557套，成交量初显回升迹象，从现阶段各项目的来访量来看，上门量逐步增加，观望情绪有所减退，预计在八月份随着开发商预热的力度进一步加大后，供应也会进一步跟上，因此八月份成交或呈明显回升态势，在第四季度随着供应高潮的涌现，市场竞争激烈，价格战的打响，因此需求会释放明显。

城区需求受压抑，镇区新盘成交拉动增幅较大。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从城镇区域普通住宅成交情况来看，城区总成交面积为5.91万㎡，占总量的30.60%；镇区成交总面积为13.41万㎡，占总体的69.40%。镇区成交环比增幅非常明显。主要是因为7月份镇区新盘以及加推项目陆续上市，这些项目一个共同特点就是开盘定价低于片区价格，使得部分累计刚性需求开始入市；其次还是与开发商推货产品有关，中小户型仍为推货主力。城区由于基本需求受供应产品结构及其他因素影响，释放缓慢，但品牌开发商项目成交仍较理想，这些项目有：景湖时代城二期、万科•金域华府、帕萨迪纳、万科•虹溪诺雅三期、中信•凯旋国际花园二期等。而镇区在7月份整体表现强劲，成交的主力集中在新上市项目，个盘成交表现非常突出并对区域贡献很大，这些项目有：东田丽园五期、祥利上城、万科•金域蓝湾二期、益田•大运城邦一期、城蕊首府等。

飘红区域有所增加，谢岗、石碣等区域个盘支撑需求反弹。

从各区域成交情况来看，7月份东莞成交的31个区域中有14个区域全线飘红，环比6月份有所增加，17个区域全线飘绿，其中南城仍以4.25万㎡，位居全市各区镇榜首，环比6月份下降33.38%；紧跟其后的是：东城、常平、塘厦、凤岗等区域，整体来看成交很不理想；但个别区域如：谢岗、石碣、东坑等有新项目上市，新项目的供应缓解了这些区域供应偏紧的局面，同时对区域的需求的拉动起到很好的支撑作用。

附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：㎡）

非住宅成交异常活跃，住宅中别墅成交起步回升。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2010年7月东莞商品房成交中，以洋房成交为主，占整体比重环比几乎与6月持平；而别墅的成交有所改观，这主要还是由于开发商在价格上进行了调整，淡市中开发商以量换价，但也不排除部分客户“抄底”的可能；公寓项目的有效需求对接不上，许多项目处于尾货期，因此整体成交有所下滑，但随着后市公寓项目的上市，结构性的需求矛盾或有所缓解。非住宅方面单边增幅爆增，在住宅市场持续低迷，大户型项目出货严重受阻情况下，开发商转变营销思路，从住宅转移到非住宅商铺和车位产品上面，从结果来看取得非常好的效果；尤其是个盘如：御泉山的商铺、天骄峰景的车位在7.19-7.25这周可以说是疯狂，成交井喷，分别签约为22套和481套，因此商业地产的开发和投资热在住宅市场政策调控下逐步升温，后市商业地产仍有较大的发展机会。

投资需求抑制显效，自住需求主导市场，改善性需求逐步释放。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2010年7月普通住宅成交中， 60㎡的小户型成交比重比上月降幅明显（其中有受合拼户型的影响），这主要是受4.17政策的影响，投资需求抑制效果显现，而80-100平米的中等户型为市场最受欢迎的产品，主导新政后的整个市场；100-140㎡的大户型在中小户型供应偏紧，客户选择空间有限，房价似乎没有松动的意向，政策慢慢被淡化情况下，改善性需求逐步释放，同时7月份的“特价房”和中小户型成交活跃对大户型成交也起到一定的带动作用，但迹象不是很明显，接下来是否会出现强力反弹，还得等待市场进一步明朗。而140-160㎡超大户型在7月份锐减，由于其客户群的特殊性，因此在前期的有过一波释放后，需求有待进一步积累。

六、 市场价格状况

7月普通住宅均价为6321元/㎡，环比下降1.80%。

2010年7月东莞各物业商品房成交均价情况（单位：元/㎡）：

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010年7月东莞市商品房均价为8289元/㎡，环比上升11.32%，同比上升25.74%；商品住宅均价为6808元/㎡，环比下降3.32%，同比上涨7.41%；其中普通住宅均价为6321元/㎡，环比下降1.80%，同比上涨10.88%；洋房均价为6303元/㎡，环比下降1.68%，同比上升11.54%；公寓均价为6654元/㎡，环比下降2.26%，同比上升9.79%；别墅均价为11048元/㎡，环比下降31.62%，同比上升7.63%。

7月份全市商品房价格中商铺和车库价格有所上涨，这主要是由于一些地段好商铺和高档洋房项目车库的拉升作用，其它住宅物业成交均价环比全线飘绿，这主要是由于7月份以来成交持续低迷，周成交量在5万平米低位徘徊，因此部分开发商处于出货回收资金的考虑，老盘价格有所调整，促销力度有所加大；新盘定价低于市场预期和周边区域价格，因此整体价格有所下调，但调整幅度有限。8月份新盘及推货量有限，因此预计成交也将在低位徘徊，成交量不景气让价格仍有一定的下调空间。
成交量继续下跌，价格或进一步下调。

量价结合分析，从成交量看，受4.17新政影响，成交量逐月慢慢下降，上门量急剧下滑，市场严重缺乏人气，买卖双方持续展开“拉锯战”；7月普通住宅仅成交19.32万㎡，共1948套；成交均价为6321元/㎡，环比下降1.80%。从价格分析，整体价格出现松动，面对市场的低迷，新盘旧盘在价格决策上面都有所顾虑，旧盘虽然没有明显的大降价，但是会通过一些优惠促销变相降价，新盘定价也是采取“小步快跑，低开高走”的策略，一步一步摸索前进。对于接下来的八月份开发商推货量相当有限，成交预计也难大幅恢复，因此价格或进一步下调。但进入八月下旬，随着“金九银十”的逼近，开发商的活动，营销力度预计会加大，市场热度也会重新升温，同时开发商推货量也会放量或集中上市，长期累积的刚性需求也会释放，新旧盘一起上市，存量也会迅速反弹，竞争会加剧，优惠促使会增多，供过于求的局面有利于房价会进一步下调，届时量价交换的趋势会更加明显。

七、 月度销售排行

2010年7月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

新盘定价低于市场预期，促使成交后来者居上。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，7月份普通住宅成交排前十名的60%以上是在本月新上市的项目，并且这些项目都属于镇区。这些项目成交理想的原因主要有以下几点：一是开盘定价采取的是“低开”策略，并没有出现市场中传言的高价；二是推货产品以主打市场上热捧的中小户型为主；从需求套均面积可以看出90%在100㎡以下，可以看出刚性需求占绝对主导；三是下半年潜在量较多的区域，开发商提前上市，抢占先机，避免了供应高峰期的撞车。
2010年7月东莞普通住宅项目销售排名前十名：（按套数）

八、 后市展望

1、全球经济复苏放缓，但国内经济仍然维持快速增长。

全球经济的风向标主要看美国，美国今年第二季度的经济数据在7月份公布，经济复苏放缓成为事实，表现出经济复苏动能不足。美元的持续下跌则充分表明市场投资者对美国经济基本面的预期担忧。相比较于美国，我国经济虽然同样在二季度增幅放缓，但仍然维持快速增长甚至是偏快的态势，这对于资产价格如房价将起到较强的支撑作用。

2、政策面归于平静，资金面保持宽松，住房信贷预计有所放松。

房地产的调控政策自4月17日出台后经历了细化落实执行，基本在6月份政策已经出尽；进入7月底政策调控对市场的影响逐步减弱，市场观望情绪开始逐步化解，8月份政策面预计保持平静。而资金面方面，由于对经济二次探底的忧虑，央行明确表态保持持续的积极财政政策以及适度宽松的货币政策，再加上人民币升值的通道已经打开，预计下半年的市场流动性都比较充裕。股市和楼市都是资金推动型市场，适度宽松货币政策的环境下，资金面的宽松为市场成交提供了较好的支撑作用，而随着成交的逐步回升，住房信贷潜在业务量在上升，银行间争夺业务预计趋向激烈，据此分析，预计住房信贷在8月份随着市场成交量的进一步回升存在有所放松的可能。

3、市场消息面仍然以负面平抑为主，市场预期仍然向下。

从房地产政策调控出台后，市场消息面始终处于打压为主，舆论导向主要集中在持续收紧房贷、抑制投资需求、第四季度房价全面下调等着眼点上，特别是在政策出尽后，政策面逐步归于平静后，消息面更加趋紧。消息面如此，则影响到市场预期仍然处于下行趋势，开发商、投资者对市场预期均不乐观，甚至作为自主需求的购房者对房价也是向下的预期为主。

4、股市触底放量反弹，市场底部正在反复构筑，投资需求逐步活跃。

自7月初开始，我国股市开始触底反弹并保持持续向上趋势，并伴随着成交量的持续温和放量。据此可以判断，目前股市在底部区域运行，市场底部正在开始构筑，投资资金开始逐步活跃陆续进场。股市是经济的晴雨表，上半年股市的持续单边下挫，表明下半年的经济增长放缓以及市场对经济二次探底的担忧；而7月份开始的市场反弹以及筑底，表明刺激经济的政策仍然持续，市场流动性仍然保持宽松，包括房地产市场在内，也预示着金九银十楼市的成交量预期回升，房价在触底后随着成交量的回升也将逐步趋稳。

5、房地产板块反弹力度强于大市，但市场分化明显。

股市大盘7月初开始反弹，最高位累计反弹幅度为15.6%，而房地产板块反弹力度明显强于大市。以万科A为例，同期反弹幅度为28.6%，明显跑赢大市，反映的是房地产股票经历上半年的充分调整，投资价值凸现，投资需求逐步活跃，投资资金陆续进场。

从股市150支股票的表现看，分化明显。通过对房地产股票的梳理和分析，后市房地产市场发展方向如下：1、商业地产的开发和投资热在住宅市场政策调控下逐步升温，后市商业地产有较大的发展机会；2、一线城市特别是房价上涨过快的城市，由于成为此轮房地产政策调控的重点对象，预计政策调控持续收紧，交投持续低迷；3、二三线城市特别是房地产发展潜力较大的市场，预计政策调控逐步放松，市场经过短暂的平抑后逐步进入平稳发展态势；4、全国性的品牌开发商面对政策调控优势凸现，其品牌价值对于刚性需求和投资需求具备较强的吸引力，旗下项目成交稳定，受政策调控影响相对较小，后市市场成交或投资资金将向品牌开发商进一步集中。5、以刚性自住需求为主的上市企业，其股票经过充分调整后近期也持续放量，说明了后市投资投机需求仍然受到政策调控而持续平抑，而刚性自住需求将成为市场购房群体的主力军。

6、刚性需求成为支撑市场成交反弹的绝对主力。

从7月份的成交情况看，特别是从排行前十名的楼盘销售情况去分析，可以看到这些楼盘大部分是以刚性需求为主，套均面积基本都在100平米以下。由此给到市场的启发就是，未来几个月市场的需求基本上都是以刚性自住需求为主，市场的项目只要有充足的针对刚性需求的货量，基本上消化的压力相对较小；同时也发现，带非毛坯修推售的方式更容易打动刚性自住需求。

7、预计8月东莞楼市人气趋旺，成交回升态势明显。

从7月下旬的市场表现看，市场上的主力楼盘来访量、上门量开始出现明显增加，市场人气开始逐步活跃，潜在累积的购房需求准备释放。同时结合7月份每周的商品住宅成交情况分析，发现周成交量出现持续的上升态势。据此分析，初步判定预计8月份东莞楼市的成交将呈现逐步回升态势。

8、开发商对市场预期仍然不乐观，产品定价保持谨慎。

一方面是市场消息面的平抑作用，使得开发商对市场的预期不乐观；另一方面，市场供应在8月份开始也逐步开闸上市，竞争日趋激烈；再加上个别影响力较强的新盘低价入市，影响到其它开发商的定价策略；因此综合多方因素判断，8月后的市场产品定价趋向谨慎，如果全国其他主要城市房价出现明显下调，东莞楼市房价也难免出现二次探底。

9、8月市场供应温和放量，其中非住宅物业推售持续升温。

从7月拿预售证未推售的项目供应分析，非住宅如商铺、车位的供应量相对较大，反而洋房的供应比例较6月份有所下降，据此分析，8月份开发商对非住宅的推售仍然维持较大的力度，而从7月份非住宅的成交看，商铺和车位的成交热度还是比较高的，预计8月份这些物业的推售将持续升温。

10、各楼盘营销推广力度预计逐步加大，为“金九银十”的到来做好铺垫。

从7月份开始，市场上各大楼盘的营销推广力度已经开始逐步加大，主要表现在营销活动开始增多，如在售项目销售的夏日冰爽互动活动，再如利用暑期大打少儿牌，各大楼盘举办暑期免费少儿才艺培训等，还有就是即将上市的新盘预热活动，包括新品发布会、样板房开放、咨询中心开放、VIP登记等等。从活动现场来看，各楼盘客户来访量明显上升，活动效果不错。可以看出部分开发商为了避免“金九银十”推货出现大撞车，提前错峰推货，通过活动聚集人气成交，同时也为“金九银十”蓄客，抢占市场先机。