瑞峰:价格似有松动 成交量止跌微升(8.7-8.13)

一．一周经济运行和房地产动态

——7月经济数据公布 经济增速放缓  房价上涨势头得到遏制

7月份，规模以上工业增加值同比增长13.4%，环比回落0.3个百分点；1-7月份，规模以上工业增加值同比增长17.0%，比上半年回落0.6个百分点。PPI同比上涨3.3%，环比上涨0.4%。经济增速的放缓符合宏观调控的预期。虽然食品价格的上涨带动PPI上涨，但未来PPI下降可以预期。

由于去年以来，房地产开工面积很大，加上近期开发商以开工来应对国土局清理闲置土地，1-7月，全国房地产开发投资23865亿元，同比增长仍然高达37.2%。

2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平。部分一线城市房价开始回落，房价上涨势头得到初步遏制，但二三线城市房价开始上涨。

——住建部：投资性需求正在退出  下半年集中放量

近日，住建部相关人士认为，房地产调控政策带来三大变化:一是房价上涨势头得到控制,二是投资性需求购房已经开始退出市场，三是对房地产影响较大的高价地现象已经开始减少。由于上半年土地购置面积、房地产投资增速和新开工面积的增长速度,在建施工面积的增长速度等土地开发前期指标一直处于历史高位状态,今年下半年将迎来房地产市场集中供应的释放期。供应量的加大将会给房价的下行带来一定的压力。

——李克强：继续贯彻楼市调控 坚决抑制投机炒作

楼市调控效果初现，政府坚定继续调控的决心，调控的初步成果得到巩固。

——调控将延续  龙头房企看空房价

各大房企年报公布，对未来房价走势一致看空。万科已经降价12%，金地、保利也表示会根据市场调整价格策略。恒大单月销售额再创历史新高。7月，恒大实现合约销售额50.8亿元，较2009年同期的18.65亿元增长172.4%，再次刷新今年以来单月最高销售金额。剖析恒大屡创佳绩的原因有三：及时调整价格，深耕二三线城市，产品类型多。

——各地动态

北京：四至五环房价连降3月 7月投资增速下降明显

上海：低价成交多宗土地  7月房价环比持平  购房者多预期房价下跌

回应“土地闲置”情况  已督促新开工315幅

广州：7月十区均价环比再跌5.8%  越秀下跌13.4%。

深圳：深圳新房上周均价跌至16749元/㎡ 三区均价下跌

东莞：

——珠三角产业一体化 东莞定位国际产业制造中心

珠三角五个一体化规划（2009—2020）提出，在基础设施、产业布局、基本公共服务、城乡规划、环境保护等五个方面，实现深层次融合连接、达到一体化。位于东莞所在的珠三角东岸，规划提出将在这一区域内建立一个知识密集型产业带，东莞则被确定依托制造业发展优势，着力打造成为“国际产业制造中心”。东莞定位更加清晰，发展方向更加明确。

——下半年东莞重点项目大会战  重点解决征地拆迁

上半年,重点项目只完成投资53亿元,仅占年度投资计划的20%,约有32亿元的投资计划未完成,直接拉低全市固定资产投资8个百分点。

——南城总部基地9地块拍卖方式创新

南城总部基地一期9宗地块，将在9月2日上午10时正式公开拍卖。本次拍卖的9宗国有土地使用权和8宗地下空间使用权，全部位于南城东莞大道西侧，这是东莞首次拍卖地下空间。另外，从第二宗拍卖地块开始，在不低于起拍价前提下，将以成交地块中楼面价最高者的80％为基准计算起拍价，该拍卖方式在全国首开先河。东莞政府或以此方式来抬高企业入驻总部基地的门槛，从而保证入驻企业的实力和规模。

——东莞商品房预售期竣工一年有效 期满须转现售

市住建局、市房管局联合发出《关于加强我市商品房销售管理的通知》（下简称《通知》），提出从8月12日起，已办理《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》（以下简称为《竣工验收备案证》）的竣工楼盘，办理商品房预售转现售。这样，消费者可直接看到已竣工的实际现房。如果商品房预售证已经到期，从此开始至开发商办妥延期或转现房手续间的这段空白期，房管部门将暂停该商品房的网上售房业务。

——中央商务核心区规划设计竞赛4家单位入围  CBD首提四大定位

中规院深圳分院对东莞CBD提出四大定位：一是商务核心区是总部研发、金融、商业信息及中介服务等高端服务业优势集聚的城市核心功能区；二是商务核心区将主要服务于东莞自身根植性企业、区域知名企业、境内外金融及中介服务机构，旨在为企业构建一流的交易、交往、合作及推广等完备的商务服务平台；三是商务核心区是以商业功能为主，并集购物休闲、公共服务，旅游观光和居住功能为一体的复合功能区；四是商务核心区是具有优秀环境品质，支撑多样生活方式的活力城区，是展示东莞中心城区生活魅力的标志性片区。

——厚街镇确定66宗“三旧”改造项目

厚街镇确定66宗“三旧”改造项目,用地规模达9345亩,并将在未来4年内完成改造项目。今年下半年,该镇将启动“三旧”改造项目11宗,涉地面积1483亩。

二．土地市场

8月份没有商住用地挂牌出让，本周石碣西南村商业地块再遇流拍，已经是8月第二块流拍土地。石碣镇非处于轻轨沿线，又不是东莞中心镇区，且此次出让地块条件一般，发展商对此地块发展前景或未抱信心，故遭流拍。

本周备受关注的是南城总部基地9块土地的挂牌上市：

南城总部基地9块土地将于2010年9月2日上午10时进行拍卖。此次土地出让不仅对竞买人的资格提出严格的要求，前8块地要求竞买人过去3年实缴税收总额达6000万元人民币以上，第9块地要求竞买人过去3年实缴税收总额达1亿元人民币以上；而且拍卖方式开创先河，在不低于之前地块的起拍价的前提下，从第二宗拍卖地块开始，按之前拍卖成交地块中楼面价最高者的80％为基准计算作为起拍价。从第二宗拍卖地块开始，将根据拍卖主持人现场宣布的起叫价和叫价增幅进行拍卖。此次总部基地9块土地出让如此抬高门槛，表明了东莞政府进行经济结构转型的决心，借抬高条件来拒绝综合实力和规模不符合要求的企业，提升总部基地的综合价值和区域带动能力。

三．房地产市场

1．新增供应量

本周有丰泰观山花园、虎门国际公馆和花城广场三个项目加推新品，共推出住宅83870.14㎡，802套，环比分别增加75%和141%。由于虎门国际公馆合并户型居多，故本周新增住宅套数大幅增加。本周没有非住宅推出。

2．成交情况

2．1本周整体成交情况

根据东莞市房产管理局公众信息网每日公布的签约数据统计显示，本周住宅成交549套，成交面积56677.35㎡，环比分别上升12.27%和9.58%，成交止跌小幅回升。非住宅成交329套，成交面积6550.89㎡，环比分别上升128%和下跌22%。本周非住宅成交户均减小。

2．2 普通住宅签约价格

据东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，本周普通住宅签约均价6565元/㎡，环比下跌0.35%，基本与上周持平。住宅签约均价迄今为止，未现大幅松动迹象，金九银十大幅供应，或可扭转市场供需对比，拉动成交量上升。

2．3各物业类型签约情况

本周普通洋房签约441套，环比上升10.8%，签约均价5986元/㎡，环比下跌1.79%，已经连续两周下跌。公寓签约31套，均价6456元/㎡，环比下跌13.85%。高端洋房本周签约42套，环比上涨50%，均价11001元/㎡，环比上升5.57%。别墅签约9套，环比下降78%，均价环比下降44.3%，本周高端别墅成交少，故别墅均价低。本周普通住宅中，除公寓外，其余物业类型签约量均有上升。签约均价方面，除高端洋房外，其余物业类型签约均价均有下降。

2．4签约排名

本周签约前十名套数合计215套，相比上周207套基本持平。益田大运城邦、中信凯旋国际、万科新里程、景湖时代城等项目签约量套数仍然排在前十名。

2．5各区成交情况

2．6近两周楼盘活动

3．新开工工程

本周有塘厦镇万科•棠樾和道滘镇海贝豪庭两个项目取得施工许可，可开工面积共计4.41万㎡，其中洋房41533㎡，别墅2607.21㎡。

总结：本周非中心镇区商业地块再遇流拍，后期政府或主推工业商业办公用地。住宅新增供应增多，成交价格未升，成交量止住跌势。普通住宅成交价格下跌，成交量上升。各楼盘活动热烈，品牌开发商楼盘受追捧。