2008是寒冷预演 下滑在后面——深圳大学国际金融研究所所长、国家发改委特邀研究员国世平教授专访

嘉宾介绍

国世平

深圳大学金融系主任

深圳大学经济学院国际金融研究所所长

主要学术兼职有：

国家教育部文科专家组专家委员

国家级有突出贡献专家

香港官方最高学术机构——香港学术评审局专家委员

国家教育部文科专家组专家评审委员a

悉尼大学客座教授

全国港澳经济研究会常务理事

香港大学亚洲研究中心名誉研究员

中山大学兼职教授。

国世平，深圳大学国际金融研究所所长，国家发改委特邀研究员，这一系列的头衔对于普通大众来说，都不及他的言论更令人印象深刻。他在2003年说，砸锅卖钱也要买房子，在2006年呼吁大家买股票，在2007年让大家卖掉手中的房子，最好租房住，在2008年，他的意见是，现金为王。

现在看起来，国世平算是一个料事如神的人，但是国世平说，我不是搞预言的，我是研究经济的，我的一切言论都是从经济的走势出发。那么，谈到现今人人自危的金融海啸时，国世平的言论会让更多人坐不住，他说，现在只是秋天，真正的寒冷还没有到来。

政策不能改变下降通道

在经历了大半年的成交低迷之后，天气转冷的时候，深圳的楼市却仿佛透出了一丝丝暖意，11月深圳新房成交6435套，较上月增加84.8％，日均成交215套，成交金额73.4亿元，环比大增67％。这一连串的数字，可能会让深圳楼市一直绷紧的神经为之松驰，也会让大家认为，政策的出台已经起到了积极的作用。

但国世平在接受深圳房地产信息网的采访时却表示，目前楼市确实进入了下降通道，一两个政策的出台，很难扭转这种局面。

国世平说，楼市目前的问题，起源于2006年甚至2007年的积累，经济在高速发展之后，走入下行通道进行调整，是市场发展的规律，且不说又受到美国金融海啸的影响，因此，目前是楼市，接下来是整个经济环境，都将进入长长的盘整期。

对于国家出台的一系列政策，国世平表示，这将有利于盘活现金流，也意味着国家希望经济的调整是软着陆方式，但此举并不能改变经济将要下挫这个事实。从目前的成交状况来看，深圳关外的楼盘、小户型都有比较好的成绩单，而大户型、关内的楼盘依然在徘徊。对此，国世平说，价格是促成交易的硬砝码，总价低的楼盘对消费者来说，接受度就更高。而目前的楼市，依然存在供大于求、价格不合理这两大硬伤，所以，政策并不能从根本上扭转下滑的局势。

那么，对深圳来说，什么样的价位才是比较合理的价位呢？在国世平看来，关内均价8000到11000，关外4000到6000的水平，才是比较合理的，而目前关外的房价已经开始松动，关内却没有实际性的下降。所以，国世平预计，明年将会是关内房价调整的关键阶段。

房地产商面临降价尴尬

拿着国世平给出的“合理”价格水平，再对比目前的房价，其中的差距不言而喻。眼下，已经有开发商在缓慢降价，以试探市场反应，国世平对此送出两字评价：“尴尬”。

就在售楼盘而言，开发商既要考虑已购房业主的感受，又要承担盘活资金的压力，接二连三的维权事件，让不少开发商处于不敢降价的窘迫处境。
 
国世平对于因降权而生的维权事件，作了一个比喻，他说，刚买回来的车，可能过了不久又促销降价了，但是没有哪个人会把车开回去要求补差价；股票今天涨了，明天跌了，也没有谁会要求证券公司换股票。但中国的置业者没有把房产看成是一个投资品，或说消费品，如果以投资品和消费品来看待房产，只要房产的质量和原合同所约定的相同，置业者就没有理由退房。

由于置业者的“维权”，很多开发商唯有采取暗降的方法，但这种做法也不无风险，国世平表示，早一天降价就能早一天把房子卖掉，早卖好过晚卖，越拖到后面形势越不乐观，开发商做为商人，必须对形势有明确的认识。

国世平认为，房地产再也不会回到2007年的风光，而目前，任何一个侥幸都是非常危险的，这一次的寒冬会让25%左右的开发商“死掉”，中介商的数字则更加难看，在50%左右。在这种严酷背景下，谁能熬到最后，谁就是胜利。国世平的意见是，开发商在现阶段要守住钱袋，把钱兑现，尽最大可能熬过寒冬。降价套现，就是最有力的方法。国世平解释说，房地产的调整是必要的，如果不进行调整，就不可能支撑房价的进一步上升，因为目前有两个必须要解决的问题没有得到解决，第一是价格要调整到合理的水平，使更多的人能够购买得起，有支付力，有支付力才能支撑房价；第二是要把房地产供应远远大于需求的供给消化掉，房价才能够支撑起来。

明年一块钱要顶三块钱

在谈到明年的房地产市场，国世平说，形势会更加严竣，他表示，如果说目前是房地产的秋天，那么明年就是房地产的冬天，而后年则是隆冬，当然，最冷的时候到了就意味着春天也快到了。但冬天又要如何渡过呢？国世平建议说，所有的开发商和置业者都要明白，今年的一块钱，到了明年后年，就要相当于三块钱用，所以如果不是急需，就要牢记现金为王。

在最后，国世平用“过渡”为2008年定调，他说，目前的寒冷只是一个过渡，而接下来，才是非常糟糕的开始，不建议大家进行扩张性的投资。国世平表示，如果谁做房地产的扩张性投资，谁就死掉了。