“国三条”定调楼市企稳发展 效果尚需观察

一方面要保护房地产市场调控已取得的成果，避免市场投机反弹，另一方面又面临扩大内需的巨大压力，促进房地产市场消费势在必行。权衡之下，“企稳”为主调的“国三条”终于出台。

12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。尽管在会议上出台的三项促进房地产市场健康发展的具体措施中，包含放宽二次购房贷款限制和对开发商有条件信贷支持的条款，但多数业内人士均表示政策内容“低于预期”，“新政对商品房市场消费的促进效果尚需观察”。

效果尚需观察

在国务院出台的三条具体措施中提到，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

“此前许多地方便是依此办理二套房贷的，这种提法并无新意。”易居房地产研究院副院长丁祖昱说。事实上，这个提法与2007年12月5日央行、银监会下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》如出一辙，并不能代表第二套房放贷有所松动。

我爱我家房地产经纪公司人士也对记者表示，购房人如何开具居住状况证明并不明确，所以该措施执行起来比较困难，“在短期内难以落实”。

而与“新瓶装旧酒”的二套房贷政策相比，二手房交易环节的税费减免被认为是此次国务院政策中真正能促进房地产市场消费的措施。新政提出，将普通住房征收营业税免征期限从5年调整为2年，同时压缩了2年内转让的征税尺度。

我爱我家市场分析人士表示，受惠于本次政策的二手房大概占目前市场总流通量的20%左右，特别是购买年限在5年内的普通住宅，“能够一定程度上提高市场活跃度，降低部分购房者的购房成本”。

“一方面要依靠房地产来拉动内需，另一方面政府还必须考虑如何避免投机、炒房现象反弹所带来的风险。”中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端对记者表示，保留2年的设限可以为政策效应保留一个观察期。“如果政策控制得不好，刺激房屋消费可能将重燃投资炒房之风。”

但这种多方权衡后出台的折衷方案对房地产市场消费的刺激作用却遭到业内质疑。

北京科技大学经济管理学院教授赵晓表示，目前国内外的经济形势不容乐观，政府在当前首先要考虑的问题是怎么过冬，而不是担心房价反弹或者投机炒作。“在当前经济整体低迷的氛围下，炒房并不具备土壤”。

“稳”字当头

尽管新政在促进商品房消费方面的效果不为业内所看好，但在多数专家看来，新政中有关保障房和信贷支撑的两项内容“对整个房地产行业在2009年的稳定发展有着积极作用”。

新政提出，争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。“中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准”。

张元端认为，加大保障房建设一举三得，即能拉动投资，又能扩大消费，还能平抑房价。

阳光100 集团常务副总裁范小冲也认为中央加大廉租房建设的决定，能够理顺商品房市场与住房保障之间的关系，同时对商品房市场的消费不会有太大影响。“如果一些地方能采取购买商品房作为廉租房房源的话，还能够有效消化当前的存量商品房”。

而2009年房地产市场可能出现的不稳定因素也被纳入本次新政的预防范围。

一方面，新政中提出，将选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。范小冲认为，在土地市场低迷、地方财政收入大幅缩水的情况下，利用闲置严重的住房公积金可以为保障房建设提供新的资金保障。

另一方面，“对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”的表述，亦对未来市场可能出现的变化给出了应对空间。范小冲指出，2009年注定将成为房企兼并和重组频繁的一年，该条款将有助于整个行业的稳定，“其中涉及的问题不仅包括地方财政，甚至可能影响社会的稳定”。