中原:住宅成交稳中微降 开发商全力备战金九银十

一周楼市观察：

新增供应有所趋缓，住宅成交稳中微降。

本周商品房总供应面积为4.18万㎡，供应套数为461套，供应的项目有普通住宅和商铺。普通住宅项目包括鼎峰•品筑二期、万科城五期•新里程和富盈•山水华府二期，都是以两房和三房为主的中小户型；商铺项目则是景湖花园。

本周商品房成交面积9.30万㎡，环比下降25.09%，同比下降6.82%，合计952套，环比下降20.93%，同比上升9.68%。本周住宅成交8.20万㎡，合计807套，环比微幅下降2.54%。其中普通住宅成交7.72万㎡，合计792套；非住宅成交面积为11003㎡，合计145套。本周住宅日均成交约115套，与上周的116套基本持平。

活动现场热度不减，创新户型成为销售亮点。

“金九银十”将至，活动现场热度不减。从周末各大活动现场来看，市场营销活动继续如火如荼进行，如名流高尔夫邀请赛、业主运动会、周末撒金币活动、暑期三人篮球争霸赛等活动火热进行，吸引了大批观众。活动现场人山人海，人气继续保持兴旺。与此同时，各大开发商继续加大促销力度，如VIP认筹直减6万、97折团购优惠、买房送车送学位等。这其中，一些开发商在产品的户型设计组合方面也是有所创新，不少项目近期纷纷推出了“N+1”户型，加大赠送面积。由于此类产品在户型设计组合上灵活多变，可以达到两房变三房、三房变四房甚至是五房的效果，还可以满足书房、客卧、茶室等多种功能空间的改造效果，因而受到众多购房者的青睐，成为市场上的抢手货。

开发商全面统筹营销计划，全力备战“金九银十”。

“金九银十”即将到来，为了更好的备战“金九银十”，各大开发商也是统一部署，全面统筹营销计划，针对不同的产品类型采取不同的销售策略，按产品来说大致可以分为以下几类：一、主力在售产品。此类产品作为重点销售单位，开发商在推售上也是不遗余力，各方面都下足了功夫。在产品类型方面，主推中小户型的刚需产品；在新品认筹方面，积极开展暖场活动及市场预热活动，聚集人气；在价格方面，加大打折促销力度；在促销手段方面，加大优惠力度，如推出“N+1”户型，加大赠送面积，买房送家电、送车、送学位等；在推售时机方面，一些项目选择提前加推，提早把握住诚意度高的购房者，避免在“金九银十”期间大撞车，把握了市场先机。二、未上市的新品。对于此类产品，各大开发商普遍采取的策略是提前宣传。一些计划在国庆前后才上市的项目早在七八月份就提早展开宣传，维持市场宣传氛围，提高项目的市场知名度，以期上市时引来较大的市场关注度。三、尾货产品。对于这些单位，在当前楼市观望氛围仍然浓重的背景下，一些开发商采取了打折降价处理，力求尽早出货，好集中精力销售新品，全力备战“金九银十”。

万科双雄表现抢眼，非住宅成交波澜不惊。

根据东莞中原研究部数据监测，本周住宅成交8.20万㎡，合计807套。其中万科城五期•新里程以50套的销量领跑住宅销售一周排行榜，紧跟其后的万科•金域蓝湾三期以44套的销量排名第二。排在第三位的是金地格林上院三期，也有43套的出货量。以上项目之所以出货较多，究其原因，一是项目定价合理，一些配备了非毛坯修的单位才售价5000-7000元/㎡，价格相对实惠；二是项目户型以两到三房的中小户型为主，获得了市场刚性需求的青睐；三是项目的品牌优势；四是一些项目搞优惠促销，这也是这些项目销量较多的重要原因。本周销量较多的项目还有益田•大运城邦一期，由于该项目毗邻深圳，主打深圳客户，配备了非毛坯修才售价万元左右，价格优势非常明显，因此本周也有33套的出货量。本周销量在20-30套的项目有3个，10-20套的项目则有17个。非住宅方面，上周成交红火的非住宅本周表现波澜不惊。根据东莞中原研究部数据监测，本周非住宅成交面积为11003㎡，合计145套，又回复了以往的平淡。其中车库成交79套，商铺销售38套，写字楼则是28套。

另外值得一提的是，作为本周东莞唯一的开盘项目，鼎峰品筑二期开盘当天推出138套，即售出133套，几乎卖完。究其原因，一是户型设计独特，具有高使用率和高性价比的特点；二是配套完善，拥有高品质的成熟社区；三是所处区位交通便捷，四通八达；四是搞优惠促销，买房送车，这些特点都促成了该项目的热销。

住宅成交回升系个盘支撑，市场全面回暖尚需时日。

根据东莞中原研究部数据监测，本周住宅成交了807套，环比上周的828套有所下降，日均成交约115套。自7月中下旬以来，东莞住宅成交量逐渐回升，活动现场人气兴旺，市场已显现出回升迹象，上周更是录得了828套的成交量，已经基本回升至新政前的水平。但仔细分析发现，成交量的回升还不是普遍的楼盘成交使然，更多是因为个盘带动。据东莞中原研究部监测的数据显示，新政后东莞还未有楼盘一周成交量过百套。

从本周数据来看，本周住宅共有128个项目有成交，而东莞目前在售住宅项目超过300个，还不到其一半。另外，本周普通住宅销售前50名的项目成交了6 40套，占到了本周住宅成交量的80%，若是取排名前25位的项目计算，这一比例则是60%。换句话说，当前东莞住宅成交量的回升更多的是由于个盘带动，是积蓄了近4个月的刚性需求部分释放和项目的促销力度加大使然，当前东莞楼市回升的基础还不够牢固，未来市场的走向还有待进一步观察，市场的全面回暖尚需时日。

另外，从近期开始，东莞全面执行“认房又认贷”政策，所有购房者必须提供一年以上的银行工资流水，以及至少一年本地的社保和纳税证明，否则，将无法通过银行住房按揭贷款的审批。而且，从8月23日开始，中国建设银行在全国范围内暂时停止对第三套及以上住房的贷款发放。由于建设银行占据了东莞本地房贷份额的大头，这将对东莞的改善型需求和投资型需求带来直接影响。近期楼市新政频出，提高了购房者的入市门槛，不可避免地对楼市成交带来冲击，东莞楼市近期出现的回升势头将再次面临考验。

一周楼市资讯

1、宏观经济

央行报告称7月我国货币市场利率大幅下行

央行今日发布《2010年7月份金融市场运行情况》称，前7月金融市场总体运行平稳。7月份，银行间市场债券发行量有所增加，中期债券发行比重上升；货币市场交易量增加，货币市场利率大幅下行；现券交易量有所增加，银行间债券指数和交易所国债指数微幅上升。7月份，股票市场指数上涨幅度较大，成交量有所增大。

国庆长假前资金面趋紧

国库现金存款“蛋糕”遭银行争抢、货币市场回购利率连涨数日，再加上央行的周净回笼量再逼千亿，久违的资金面紧张态势再次袭来。对此，分析人士称，当下的流动性偏紧受到阶段性多重因素影响，而这一格局或将延续至中秋、国庆长假期间。出口企业复苏超乎想象。

今年以来，出口连续超预期增长，出口值在近两个月内连创历史新高。记者调查发现，今年上半年出口企业经营情况好得超乎想象。在长三角、珠三角等出口企业集中的地区，金融危机后的“工厂抢订单”变成了“贸易商抢工厂”。一番喧嚣过后，随着下半年海外贸易补充库存告一段落，企业出口订单也开始回归理性。但8月底开始的“圣诞订单”又使得外贸情况回暖，目前已基本稳定在2008年危机前水平。

东莞将重点突破ＬＥＤ 电动汽车等战略新兴产业

近日，东莞市实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》群众论坛第三场(以下简称“论坛”)在东莞市图书馆举行。东莞市经济和信息化局相关负责人在论坛上透露，东莞加快建设现代产业体系和培育发展战略性新兴产业，计划在高端新型电子信息产业、薄膜太阳光伏产业、LED、电动汽车等重点领域取得突破。

东莞高新产品出口“上位” 500强企业增资六宗

658.0亿美元!这是东莞今年1~7月的进出口总额,同比增长33.9%,仅比2008年同期少了6.4亿美元,进一步拉近与金融危机前的距离。而高新技术产品出口额130.3亿美元,同比增长29%,有“上位”趋势。
利用外资方面,1~7月,全市新签外商直接投资项目420宗,增加143宗,增长51.62%。其中,世界500强企业增资项目6宗。“7月各项外经贸指标均创金融危机以来的新高。”市外经贸局相关负责人透露。

2、政策法规

一直在研究房产税 国家发改委官员透露税改清单

据新华社报道，国家发改委财政金融司司长徐林24日说，我国计划实施一系列税收体制改革，包括优化增值税和营业税税收制度，扩大增值税征收范围;统筹企业税费负担，实施资源税改革;推进房产税改革;继续实施个人所得税改革。

徐林明确表示，我国将推进房产税改革。“这个税种我们一直在进行研究，它的开征也可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。”

住房城乡建设部采取措施加强建筑市场监管

8月27日，记者从住房城乡建设部获悉，针对当前建筑市场“重准入、轻监管”等现象，住房城乡建设部近日出台指导意见，加强建筑市场资质资格动态监管，完善企业和人员准入清出制度。

住房城乡建设部要求，强化质量安全事故“一票否决制”，加大对资质资格申报弄虚作假查处力度，住房城乡建设部将制定《建设工程企业资质弄虚作假处理办法》，定期对省级资质、资格审批情况进行抽查并向全国通报抽查结果。住房城乡建设部还将出台《企业资质和注册人员动态核查办法》。

广州五大银行全面停贷三套房

建行董事长郭树清前日在其半年报业绩发布会上明确表态，称将对第三套及以上房贷实行暂停措施。这是继中行宣布暂停三套房贷后，又一家国有大型商业银行在全国范围内暂停受理三套房贷。记者昨日走访市内多家银行网点发现，包括工、农、中、建、交在内的五大行和部分股份制银行如民生、兴业银行等，已全部暂停第三套房贷的受理和发放。

25项土地审批事项将下放至11中心镇3大园区

我市简政强镇试点工作即将在全市铺开。记者从昨日市国土资源局举办的系统简政强镇业务培训班上获悉，市国土资源局第一、第二批累计下放25项审批事项给石龙、塘厦两个试点镇，下来也将下放给其他中心镇、三大园区，乃至全市各个镇街。培训安排了土地利用、地籍、矿产资源等7个科室负责人和业务骨干集中授课，市国土资源局业务科室业务员，各国土资源局分局人员，共约180人参加了培训。

东莞全面执行“认房又认贷”

东莞最近全面执行“认房又认贷”,所有购房者必须提供一年以上的银行工资流水,以及至少一年本地的社保和纳税证明,不然,将无法通过银行住房按揭贷款的审批,多家银行昨日对该项规定也给予了证实,并且表示是“从未有过的严格执行”。

3、市政规划

东莞三个内涝整治工程 预计今年年内均可以竣工

市区三项内涝整治工程年内可竣工。市水务局昨日表示，7月初以来，市区内涝整治应急工程三个分项工程均已先后进入了施工建设阶段。目前，三项工程进度正常，预计年内均可竣工。

最新情况显示，南城雀巢片区内涝整治工程，已破除路面12500米，基坑开挖及钢板桩双面支护完成约570米，累计完成量约占总工程量的42％；市区内涝整治应急二期工程（下桥河系统），累计完成量约占总工程量的16％；而最受关注的莞城市桥河排涝泵站工程，累计完成量约占总工程量的25％。

省道S210石排桥头段路面大修启动 2011年9月通车

省道S210石排至桥头段路面大修工程环评正在进行公示。市交通部门表示，环评通过后，大修工程将于近期启动，预计2011年9月完工通车。
S210石排至桥头段路面大修工程，定位为一级干线公路，项目所经路段大部分为镇繁华中心区，全线采用80公里/小时（局部受限段采用60公里/小时）设计速度，双向六车道标准。

R2线上3个站点将建3个大换乘广场

8月21日举行的政协议政厅邀请市政协常委、九三学社东莞市委副主委王旭珍以及市轨道办和市轨道公司的相关负责人，共同热议“东莞轨道交通发展展望”这一话题。记者从本次政协议政厅中了解到，为方便市民换乘轨道交通和出行，将在R2线首段工程中兴建3个大广场，其中新石龙火车站和虎门白沙站都将兴建较大的站前广场，而会展中心站将兴建1个较大的地下广场。

清溪生态农业产业园一期工程基本完工

近日，记者从清溪镇农业部门了解到，经过两年多的建设，投资上亿元的清溪生态农业产业园（一期）主体工程建设目前已基本完成，近期将开园。

记者从《清溪生态园一期控规》中获悉，该园以花卉为特色产业，以鲜花和有机果蔬为主导产品，打造成创汇型、环保型的现代农业园区。整个产业园划分为“六区一带”，即：特色花卉产业区、优质水果生产区、优质蔬菜生产区、优质水产生产区、科普与综合服务区、生态风景林区，以及生态农业旅游观光带。

据悉，截至目前，清溪生态农业产业园已被省农业厅评为省级现代农业园，并向农业部推荐为省部共建的国家级现代农业园区。

虎门三条主干道接受环境评估评 预计年内可动工

虎门规划建设的滨海大道、长堤路和环岛路3条主干道，进入环境影响评估公示阶段。预计完成各项筹备工作后年内将动工，三条主干道建成后将与现有的虎门大道和连升路支撑起整个虎门的城市交通骨架。

4、市场动态

九成房企销售未过五成 库存创历史新高

统计数据显示，上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成。其中，保利地产上半年完成销售金额217.55亿元，完成销售计划的43%；金地集团上半年销售额则为53.76亿元，仅完成全年210亿元目标的1/4；招商地产上半年完成销售额61亿元，仅完成全年销售目标的40%。

国家统计局公布的数据显示，今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为1.91亿平方米，同比增长6.4%。

华远地产总裁任志强(博客)认为，如果按照这样的形势，今年估计将有超过2.5亿平方米甚至3亿平方米的库存。

7月份36个城市房价环比上涨1.61%

号称“史上最严厉”的楼市调控刚满4个月，主要城市房价依然坚挺，不降反升。发改委16日发布数据显示，全国36个大中城市7月新建商品房集中成交价为8680元/平方米,环比上涨1.61%。其中住宅集中成交价为8123元/平方米，环比上涨0.72%。

北京别墅市场显露回暖迹象 性价比高促成销售

近两个月来，在楼市成交量整体仍在低位盘旋的调控大势下，部分别墅项目热销，显露了别墅市场的一丝回暖迹象。据亚豪机构数据，7月别墅的成交量明显攀升，几近6月的1.5倍。而记者从8月开盘的部分别墅项目获悉，认购情况也较为乐观。据记者了解，销售情况较好的别墅产品具备整体品质较高以及性价比高的特性，且部分项目在调控大势下调低了新盘价格预期。

深圳一手房成交量价齐升 上海豪宅市场再度红火

深圳市规划和国土资源委员会最新数据显示，上周，深圳一手房市场共成交843套，环比大增72.4%；成交均价为21368元/平方米，环比上涨18.6%。

上海豪宅成交也出现回暖之势。据中房信数据显示，位于浦东张江的翡翠别墅今年7月18日拿到预售证，一共仅18套房源，参考价为13.8万元/平方米，上周以13.8万元/平方米的均价成交一套房源。而上周翠湖天地、四季雅苑、绿地卢湾滨江CBD等均价在8万元/平方米的豪宅项目均有成交。

均价稍低的市中心豪宅项目成交更是惊人。位于马当路附近的永业公寓二期上周刚开盘就成交20套房源，均价在53000元/平方米。

广州楼市8月量价齐升 成交均价10593元/平方米

经过四个月的调控，部分投资者重回市场， 广州楼市近期也出现了一波“价量齐升”的反弹。根据广州中地行25日发布的监测数据统计，8月1至14日， 广州十区二市一手住宅成交面积为26.75万平方米，与7月份同比增长53.5%，成交出现明显回暖。此外，同期住宅成交均价为10593元/平方米，与7月份同比增长4.2%。

5、其它消息

东莞2638套保障住房即日可申请 经适房售价2250元/平米

记者昨日从市住房和城乡建设局获悉，正在建设一期3栋廉租住房（846户）和9栋经济适用住房（1792户）目前已经开始接受申请了。这批廉租住房租金为1元/平方米，经济适用房基准售价为2250元/平方米。符合条件的市民需及时办理手续并向相关部门提出申请。

东莞通过简政强镇方案 542项事权下放中心镇和三大园区

继石龙、塘厦试点之后，简政强镇将在其余11个中心镇和三大园区铺开。昨日召开的市党政领导班子联席会议原则通过了简政强镇事权改革铺开方案（以下简称方案），542项事权将下放给中心镇和三大园区，今年内完成各项工作并正式实施。此轮下放事权为542项，包括发改局等33个部门的450项管理事权，和改革前市外经贸局等17个部门已下放给中心镇行使的92项事项。下放给试点镇的575项事权中，有33项事权暂缓下放中心镇和三大园区。

数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：※2010.8.23-8.29期间商品房供应总面积约为4.18万㎡，共461套。

一周需求：※2010.8.23-8.29期间商品房成交面积9.30万㎡，环比下降25.09%，同比下降6.82%，合计952套，环比下降20.93%，同比上升9.68%。本周住宅成交8.20万㎡，合计807套，其中普通住宅成交7.72万㎡，合计792套；非住宅成交面积为11003㎡，合计145套。

一周价格：※2010.8.23-8.29期间，东莞市普通住宅成交面积为7.72万㎡。  

市场存量：截至2010年8月29日，全市商品房累计可售存量为590.47万㎡，合共74712套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为417.71万㎡，合计42158套；别墅可售存量为53.24万㎡，合计1421套。

地产工程信息：

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