合富:8月东莞楼市成交大幅反弹四成 基本回到新政前

　　土地市场分析

　　本月总成交创历史新低

　　本月总体供应情况

　　按照地块挂牌交易起始时间进行统计，2010年8月份东莞全市土地总体供应33宗，供应面积约76.5万平方米，环比上个月19.2万平方米的供应量增加了298%,同比09年8月份42万平方米供应面积上涨了82%。

　　本月供应的76.5万平方米中有65万平方米为一级土地市场（即挂牌出让），另有11.5万平方米为二级土地市场（即挂牌交易）。挂牌交易土地为交通运输用地，总共是3宗，地块位于石龙镇蒲溪村。

　　本月供应的土地性质繁多复杂，其中分别为工业用地、其他商服用地、普通商品住房用地、交通运输用地、商业金融用地和地下停车场用地共六种，其中10宗是工业用地，总面积约28万平方米，占总供应量的37%，供应排名第一；供应排名第二的为其他商服用地，总面积约17万平方米，占宗供应量的22%，其他商服用地为近年来第一次出让这类型用地；供应排名第三的为普通商品住房用地，总面积约12万平方米，占总供应量的16%。

　　本月商住用地供应细目表

　　本月地块成交情况

　　8月份是一年一度的传统淡季，但是今年比以往似乎更为惨淡很多，本月除了有少许的工业用地和科研设计用地成交外，再无商住用地或金融商业用地成交，而莞城白砂糖社区大兴路北侧地块作为本月唯一的一宗商住用地，但是拍卖当天竞买者出的价格不到国土局的底价，所以最终还是被政府收回；另外石碣镇西南村地块为商业金融用地，但是最终无人参与竞拍也同样流拍，由此可见现时楼市政策不稳定的情况下不管是开发商拿地或是政府出让土地都非常谨慎。

　　2010年8月份东莞市总共成交了6宗地块，成交面积约11.7万平方米，同比去年同期的64.4万平方米减少了52.7万平方米，环比7月份的74.7万平方米下降了538%，成交总金额约为5367.3万元，比去年同期的12.6亿元无法相对比，环比7月份的8.8亿元大幅减少了8.3亿元，主要原因为本月无商住用地成交。

　　本月成交的地块以工业用地为主，成交的6宗地块中，其中有5宗为工业用地，面积约10万平方米，占总成交量的86%；另外一宗为科研设计用地，成交面约1.6万平方米。

　　本月流拍地块信息

　　本月流拍了1宗商住用地、1宗商业金融用地，地块编号分别为2010G051、2010G052，地块分别位于莞城白砂糖社区大兴路北侧和石碣镇西南村。

　　本月流拍地块信息

　　8月份商住用地出让预告

　　8月份市国土资源局发布2次土地出让预告信息，将于近期出让78.6万平方米的土地，其中普通商品住房用地约38.3万平方米，工业用地约32.6万平方米，商业金融用地约4.3万平方米，其余的是科研设计用地，大约为3.4万平方米。

　　从出让预告中得知，石排镇横山村将有2块普通商品住房用地出让，总面积达16.1万平方米、樟木头镇樟洋村也有2宗地块出让，总面积约7.9万平方米、寮步镇横坑村1宗，面积约4.3万平方米、道滘厚德村1宗，面积约3.8万平方米、大朗镇巷头1宗，面积约2.7万平方米、虎门镇约有2.1万平方米，还有1宗在万江区，面积约1.4万平方米。

　　住宅市场分析

　　市场预期提高 累积购房需求得到明显释放

　　“417”新政被称作“史上最强”新政，其政策条款严厉程度甚于“9.27”。但是，此次“史上最强”新政却没有使楼市表现出像08年的“疯狂降价“现象，因为 “927”告诉市场：大幅降价不是唯一出路。东莞楼市表现得到了验证。08年初，东莞城区以“7折”降价开启房价回归之路，“买涨不买跌”心理也让东莞同时进入了浓厚的观望氛围之中，成交量并没有因为大幅降价而得到明显提升，08年东莞楼市成交量跌入历史最低谷。市场经历“9.27”后两年半的洗礼后再遇“4.17”，开发商总结经验教训，从容地应对政策，将“信心比黄金更贵”发挥得淋漓尽致，更多的表现为以培养市场信心为目的进行着温和式小幅暗降。

　　“4.17”新政四个月后，市场预期最终得到提高，累积的购房需求得到明显释放。具体表现在四方面：第一,在市场观望氛围较浓、看房人气减弱的情况下，东莞普遍开发商加大了日常人气活动，并配合采取了小幅促销进行价格暗降，通常为5个百分点以内，主要的形式为特价房；第二，进入下半年后，市场上刮起“政策松动”风，虽然相关部门已多次辟谣，但购房者“军心”已或多或少受到了动摇，“房价看跌”气势有所减弱； 第三，新政已过四个月，东莞房价并没有在购房者“期待”中得到大幅下降，虽局部出现了较明显的松动，虽普遍开发商加大了促销力度，但房价的整体根基未动摇，整体态势仍然以平稳为主。加之宏观经济积极向好，在此种情形下，购房者对房价的信心得到巩固，观望氛围有所减淡； 第四，新政后，东莞市普通大户产品销售受到严重障碍，开发商有意识地放慢了供应步伐，尤其减少了大户型的供应，而加大了普通中小户型的供应，以适合政策“保护刚性需求”要求，市场上增加了首次置业及首改置业产品的供应，累积多月的刚需得到了一定的激活。综合多种因素，7月份以来东莞楼市成交量回升趋势较明显，至8月已现楼市“小阳春”行情；价格虽出现了小幅波动，但是整体态势仍然以平稳为主。

　　8月东莞楼市成交大幅反弹四成，基本回到新政前

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，4月新政后东莞楼市供应量整体趋势为减小，6月和8月供应量均处于历史低谷，月供应量在20万平方米以内。2007年以来，月度供应量20万平方米以内的月份共有5个，而2010年占了2个。由此可看出，截至2010年8月，东莞楼市整体仍然处于适度供应偏紧状态。从近几月成交来看，4月新政后，5月份成交量直线下滑，连续3个月维持在20万平方米上下水平。8月成交反弹较明显，成交约30.4万平方米，环比7月大幅增加四成；在价格上，4月新政后，东莞房价出现了小幅波动，处于6500-6800元/平方米之间波动，并没有表现出明显的下挫趋势，东莞整体房价仍然以平稳为主。

　　成交量连续7周稳中有增，成交量增加趋势较明显

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，7月始东莞楼市成交量表现出连续7周增加趋势，主要原因为市场预期在提高，观望氛围在慢慢减淡，需求在逐渐激活。

　　成交向优势资源集中 8月高品质产品成交增多拉高整体均价

　　在政策调控期，高性价比产品及高品质产品优势更加凸显，市场成交向优势资源集中。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，8月全市住宅金额销售前20名楼盘中，万科、中信、金地占8席，占市场比重达24.3%.从前10名楼盘中可看到，万科、中信和光大三大开发商占8席，其中万科四大楼盘位列前十名。

　　8月新增供应减少，成交反弹，供求压力略有缓解

　　新政后，东莞住宅供求比持续3个月小幅增大，7月达1.094：1，楼市消化压力在增大。进入8月，开发商放慢了供应步伐，不放弃活动营销和价格促销，成交量回升较明显，东莞楼市供求压力略有缓解，供求比为1.086：1 ，全市住宅库存面积约430万平方米，环比略有减少。

　　常平镇蝉联“镇区第一” 成交个盘分化较明显

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年8月东莞各区域成交中，南城区仍然保持全市第一，达525套。 常平镇以304套蝉联“镇区第一”，主要贡献楼盘为万科城，8月签约量高达154套，全市洋房销量楼盘第二名，占常平全镇的一半；大朗镇以220套镇区第二、全市第三名，主要贡献楼盘为万科金域蓝湾，8月签约量高达184套，均价达7288元/平方米，全市洋房销量楼盘排名第一，占大朗全镇销量的84%.全市销售第二、三区域均为镇区，且均表现出“单盘顶半边天”的个盘分化的现象。

　　东莞全市及市区整体供求特征

　　全市一手住宅整体供求价

　　成交环比增加四成 价格小幅上涨

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年8月全市一手住宅供应面积约为19.48万平方米，约1877套，面积同比减少41.8%，环比大幅增加113.8%，8月供应主要集中在镇区，比例达68.2%，而市区供应较少，供应比重仅约21.8%；8月全市一手住宅签约面积约为30.41万平米，约3005套，面积同比减少27.1%，环比大幅增长40.9%；8月全市一手住宅住宅签约均价约6704元/平方米，同比上涨约4.5%，环比上涨2%。

　　市区住宅整体供求价

　　市区价格小幅上涨 供应环比增加两成 销售环比增加六成

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年8月东莞四城区新增住宅面积为7.41万平方米，648套,同比大幅增长，环比增加约19.9%。签约面积约10.06万平方米，同比减少16.2%，环比增加约六成。7月市区住宅签约均价约7356元/平方米，同比及环比均维持约4%的增幅，价格平稳.

　　市区房价继续维持7000元以上 成交量3个月以来首次增加

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，市区房价从2009年 4月份由“6000元”跃升至 “7000元”后，一直稳步在“7字 头”时代，市场大部分时间维持在“7000元-8000元”波动，持续时间超过16个月。8月，东莞市区成交量迎来3个月以来首度增加，逐渐恢复到“4.17”新政前的成交水平。

　　各类型商品房供求分析

　　别墅

　　供应略有下降 成交量上升

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年8月全市新增别墅约1.57万平方米，40套，同比下降达65%，环比下降8.7％；签约面积约1.95万平方米， 共59套，同比大幅度下降；签约均价约11268元/平方米，比去年8月份下降约1.0%，环比7月份上涨8.4%。8月新增别墅供应项目只有中信森林湖一个，共40套，供应产品为联排别墅。

　　成交方面：中信森林湖成交9套，成交面积3698平方米，均价15746元/平方米，在成交金额和成交面积上均排名第一，蔚蓝城邦和东海山庄在成交面积上分列第二、第三。

　　公寓

　　持续无新增供应 成交量增加

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年8月持续无新增公寓供应；签约面积约1.89万平方米，同比下降约38.8%，环比增加约68.8%。签约均价约6031元/平方米，同比下跌4.7%，环比下跌10.5%。

　　成交方面：龙城国际以签约34套，均价4573元/平方米排名第一，侨丰大厦和城市星座成交套数分别排名第二、第三。

　　洋房

　　全市供应大幅下降 成交量上升

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年8月全市洋房新增面积17.92万平方米，约1837套，面积同比增加3.5倍，环比减少约53.1％；其中城区新增5.84万平方米，608套，环比略有上升。全市洋房签约面积约26.35万平方米，同比减少12.7%，环比增加33.4%。其中城区签约面积约8.31万平方米，同比减少5.1%，环比增加57.4%。

　　从价格来看，全市洋房均价约6397元/平方米，同比2009年8月上涨约14.2%，环比7月上涨约2.6%.。城区洋房均价约7114元/平方米，同比上涨5.3%，环比上涨5.6%。全市万科金域蓝湾以签约184套，均价7288元/㎡位居首位；万科城和景湖时代成交套数分别位列第二、第三。

　　8月全市新增洋房分布

　　新增洋房仍以镇区为主

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，8月全市新增洋房供应1837套，市区供应608套，镇区供应1229套。

　　潜在供应分析

　　商品房新开工分析

　　2010年8月东莞商品房新开工面积约36.39万m2，环比减少约60%，同比增加约70％

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年7月份东莞全市商品房新开工面积约36.39万平方米，环比上个月86.0万平方米减少了六成；同比09年8月份20.81万平方米增加了七成。8月份商品房新开工项目分布九个区域；其中黄江镇占全市商品房新开工面积第一，约7.9万平方米，新开工项目为中惠-金士柏山，产品为高层洋房；南城区新开工排名第二，约7.4万平方米，新开工项目为香树丽舍和东骏·朗晴居，产品为高层洋房；黄沥镇新开工排名第三，面积约为6.6万平方米，新开工项目为长裕棕榈园，产品为高层洋房及少量车库。