中原:金九首现推货小高峰 住宅成交再上新台阶

一周楼市观察：

金九首现推货小高峰，住宅成交再上新台阶。

本周迎来金九首周的新增供应放量。据东莞中原研究部监测数据显示，本周商品房总供应面积为12.40万㎡，供应套数为1120套，供应的项目有普通住宅、商铺和写字楼。普通住宅项目包括上东国际二期和阳光海岸三期•晶岸，都是以两房和三房为主的中小户型；商铺项有花城广场、上东国际二期和阳光海岸三期•晶岸；写字楼项目则是塘厦的骏豪商务中心。

本周商品房成交面积10.32万㎡，环比上升10.91%，同比大幅上涨92.62%，合计1035套，环比上升8.72%，同比上涨104.14%。本周住宅成交8.58万㎡，合计853套，其中普通住宅成交8.01万㎡，合计835套；非住宅成交面积为17405㎡，合计182套。本周住宅日均成交约120套，比上周的115套有所增加。住宅成交在连续七周回升后本周再上一个新台阶。
营销推广活动有所降温，开发商重点练“内功”。

本周市场营销推广活动力度有所减弱，仅有御花苑天珑湾、万科金域华府和迪纳酒店公寓等少数几个项目有楼盘暖场预热活动，跟7、8月份的动辄二三十个楼盘闹周末的活动现场相比，活动氛围稍显冷清。一方面，在经过7、8月份持续热闹的市场营销推广活动后，近期很多楼盘的人气已经明显旺了起来，来访量大为增加，淡季中冷冷清清的活动现场已不复存在，部分开发商已不必再通过大搞活动来聚集人气。另一方面，开发商的活动经费毕竟有限，好钢用在刀刃上，许多开发商都把下一营销活动的目标瞄准了中秋节。最后，在购房者愈发理性的今天，开发商此刻都把心思重点放在项目自身的建设完善方面，练好“内功”，以期新品上市时能获得消费者的认可，成为市场上的抢手货。

开盘即告售磐，鼎峰品筑笑傲群雄。

据东莞中原研究部监测数据显示，本周普通住宅成交8.01万㎡，合计835套。其中鼎峰•品筑二期以45套的销量排名榜首，紧跟在后面的是近几周表现风光的万科城五期•新里程，以40套的骄人成绩排名第二。排在第三位的则是精英世家，也有有36套的出货量。由于鼎峰•品筑二期上周推出138套产品，开盘几近售磐，本周成交的45套为其网上签约数据，预计随后几周该盘在一周住宅成交排行榜上还会继续名列前茅。以上项目之所以出货理想，原因主要有以下几点，一是成交单位面积普遍在100㎡左右，皆是刚需产品，迎合了当前以刚性需求为主的市场。二是一些项目搞团购活动，这也在相当程度上加快了这些项目的销量。本周成交较多的项目还有益田•大运城邦一期，35套、万科•金域蓝湾三期，34套、龙城国际，30套。本周成交量在20-30套的项目有3个，10-20套的项目则有19个。非住宅方面，本周非住宅成交面积为17405㎡，合计182套，环比上周上涨近25%，这主要是车库成交较多所致，本周车库成交了118套。另外，商铺成交了57套，写字楼则销售了7套。

市场刚性需求不断释放，楼盘成交高度向个盘集中。

据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交853套，环比上周的807套小幅上涨5.7%，其中普通住宅成交835套。住宅成交在连续七周回升的基础上本周再上一个新台阶，日均成交达到了120套。然而，各楼盘之间表现并不平衡，个盘成交出现严重分化。据东莞中原研究部监测数据显示，本周普通住宅成交排名前15的项目共成交420套，超过了普通住宅总量的50%。换句话说，普通住宅成交排名前15位的楼盘就撑起了本周普通住宅成交的129个项目的“半边天”，楼盘成交高度向个盘集中。而与此形成强烈反差的是，本周129个普通住宅项目中有多达93个项目一周成交量仅在5套以下，这也进一步说明了当前东莞住宅成交量的回升是由个盘支撑起来的。近期住宅成交量明显回升，最根本的还是在于刚性需求的不断释放。近段时间刚性需求表现活跃，释放量不断加大，原因主要有以下几点：首先，市场上的刚性需求数量庞大，这部分群体占据了市场需求的绝对多数。数量多，也就意味着释放的后续能力强。其次，新政出台已超过4个月，这期间，楼市始终处于一种“量跌价稳”的状态，价格虽有小幅松动，但变动不大，这也使得不少原来预期房价会下跌的购房者对调控政策渐渐失去信心。再次，近期开发商推货较多，且主推刚需产品。新货对购房者而言非常具有吸引力，再加上开发商促销力度大，优惠也多，价格也较为合理，于是便有部分购房者开始打破观望氛围持币入市。最后，众人皆有从众心理，在部分购房者开始入市后，其购房行为开始在购房者当中形成示范效应，不少置业者也纷纷跟进，于是市场近期迎来了一波刚性需求释放的小高峰。

总部基地地块成功拍出，宏图片区发展步入新阶段。

9月2日，万众瞩目的南城总部基地9宗地块成功拍出，光大、万科、宏远等东莞知名地产开发商各将9宗地块如数收入囊中。此次土地拍卖显然是政府主导的行为，折射了南城政府乃至东莞市政府领导层的高度智慧，对政府，对开发商而言，都是双赢的结局。南城总部基地地块的成功拍出，意义重大，意味着从此南城宏图片区的发展将步入新的历史阶段。首先，众多房企进驻总部基地，对南城第三产业的发展，将起到大力的推动作用，会为南城贡献更多的税收，成为南城经济的新的增长点。其次，本土九大知名大型房企进驻总部基地，为总部基地的发展奠定了很好的基础，明确了总部基地的发展方向和发展前景，增强了市场信心，同时使得东莞大道总部经济长廊的发展得到进一步的推动，南城经济发展有望开始提速。再次，本土一线的大型房企的进驻，将总部基地打造成地产总部基地，有望改变片区的工业园形象，同时起到很好的风向标效应，能够吸引到更多的地产开发企业进驻开发，将总部基地打造成名副其实的地产总部。最后，总部基地的建成，可以预见将来周边写字楼云集，将会产生大量的住宅需求，近期来看对周边楼盘的销售会起到刺激作用，长远来看，未来该片区的房价将会再上一个新台阶。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

8月中国制造业PMI连跌三月后回升至51.7%

据中国物流与采购联合会（CFLP）发布的数据显示，8月份中国制造业采购经理指数（PMI）为51.7%，比上月上升0.5个百分点。此前，PMI已连续3月下滑。对此，有分析人士表示8月份PMI指数的小幅回升预示中国经济不会出现深度回调。

制造业PMI是一个综合指数，按照国际上通用的做法，由5个主要扩散指数加权而成。通常PMI指数在50%以上，反映经济总体扩张；低于50%，反映经济衰退。

今年海关税收总额将首破万亿

昨天，海关总署副署长孙毅彪在“全国海关税费电子支付系统”运行启动仪式上表示，今年1~8月份，海关税收实征总额已经达到8400亿元，全年海关税收总额将首次突破万亿元。

孙毅彪同时表示，海关税费始终占中央财政本级收入的三分之一左右，因此海关税款征收既要兼顾税费安全，也要考虑缴纳便利性。

央行本周净投放700亿元

本周中国人民银行（下称央行）向公开市场净投放700亿元，缓和了8月末以来银行间市场资金紧张的局面。数据显示，9月央票和正回购到期资金量合计达5470亿元人民币，较8月的3860亿元增加超四成。其中，9月公开市场央票到期量为5370亿元，正回购到期量为100亿元。

市场人士认为，一定期间内央行公开市场净投放或净回笼，都只是其根据市况顺势而为，并不代表政策意图发生变化。由于中秋、国庆“双节”的临近，九月央行在公开市场操作方面会有意保障银行体系流动性适度宽松，以满足银行资金备付等需求。

人民币中间价创10周以来最低

人民币的疲软走势依旧继续，本周二人民币兑美元中间价创下约10周以来最低。

昨日，外汇交易中心公布1美元兑人民币6.8105元，比前一交易日的6.8025上涨80个基点。上述价格令市场感到吃惊，因为该价格已经十分接近央行在6月底宣布启动人民币二次汇改前的6.8262的水平。

美元的表现依然被认为是人民币近期疲软的主要原因。在6至7月，美元指数展开调整，但进入8月之后美元重新在国际市场走强，人民币汇率也随之下跌，美元兑人民币中间价回升到6.80之上。

7月固定投资环比下滑25.3%

工信部9月2日公布了7月份电子信息产业经济运行情况，当月我国电子信息产业产销增速小幅回落，固定资产投资增速下滑。

据统计，2010年1-7月，规模以上电子信息制造业增加值增长19.3%，比同期工业水平高2.3个百分点。其中，7月增长13.8%，比6月下降1.3个百分点。

2、政策法规

银监会重申遏制房地产投机投资需求

中国银监会统计部副主任叶燕斐31日表示，银监会将严格执行国家的宏观调控政策，坚决遏制投机、投资需求，在控制风险的前提下支持保障性住房建设。

银监会有关负责人前段时间曾表示，将进一步指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，坚决抑制投机投资住房贷款要求，及时严厉查处各类违法违规行为。

上海推5条新政严管商品房预售

在刚刚结束的8月份，沪上新房住宅市场出现了量价齐升的局面。昨日，上海市房管局下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，推出了5条新政，要求强化市场监管，严格商品住房预售许可管理，规范商品住房预订、销售行为，加大违规行为查处力度，维护房地产市场秩序。

东莞市住建局：开发商拖欠工资预售款将被严管

《方案》10月1日执行后，市住建局将根据房地产开发企业的诚信经营记录，对商品房预售款的使用实行差异化监管。具体分为三个等级，分为信誉监管（A级）、常规监管（B级）和特别监管（C级）：

A级（信誉监管）企业使用预售款，可直接报市住建局审批，即来即办；

B级（常规监管）企业也可以直接申报市住建局，市镇二级平行审批，6个工作日办结。开发商提取款项不得超过预售款总额的80%，此外，需提交更多申请材料；

对C级（特别监管）企业，建设部门将采取“先核实预售款用途，后付预售款”的监管模式。“也就是说这种企业每花一笔预售款项，都要向建设部门申请一次，手续肯定要复杂得多。”市住建局房管科负责人解释。

暂停第三套房贷东莞农行率先执行

8月23日，建设银行董事长郭树清透露，该行已在全国范围内暂停发放第三套房贷。但记者获悉，建行在东莞区内并未停止三套房贷。不过，记者在采访时发现，农行东莞分行已率先暂停受理三套房贷。有银行人士分析称，政策随时可能变化，房产调控有进一步从严迹象。

比起北京、上海、广州、深圳等一线大城市，东莞市场的第三套房贷原本略显宽松，此前普遍没有暂停三套房贷。楼市新政出台后至今，东莞的三套房贷普遍参照二套房提高门槛，首付5.5成至6成，利率上浮15%至20%。不过，随着东莞农行叫停第三套房贷，这种偏松的房贷政策状况可能会发生改变。

东莞住房公积金跨行自动还贷9月3日起实施

公积金跨行自动还贷终于要实施了！9月6日（下周一）起，市公积金中心将启用新的提取审批系统并调整委托提取贷款模式。市民只需到市公积金中心签订《住房公积金委托还款协议书》和《住房公积金委托提取还贷审批表》，每月自动扣取费用2元/笔，就可以实现自动还贷。

记者昨日从市公积金中心获悉，原委托建设银行办理的委托提取还贷业务（以下称同行委托提取）合并到了市公积金中心业务系统进行管理，同时，也将增加除建设银行外其他住房公积金贷款银行（以下称跨行委托提取）的委托提取还贷业务。

3、市政规划

东莞市10月底完成省规划绿道建设 总长约225公里

昨日，省住房和城乡建设厅厅长房庆方莅莞考察我市绿道建设，副市长梁国英陪同。记者从调研活动中获悉，我市将于10月底完成今年省立绿道的建设任务。

据广东省规划，经过东莞的区域绿道有3条，分别为2号、3号、5号绿道，总长约225公里；共设有区域及服务节点8个，市级服务节点12个，服务人口约400万人。

广医松山湖附属医院投资3.7亿元人民币拟建二期

广医松山湖附属医院在明年将可投入运营,记者昨日从环保部门了解到,该医院已经提出二期工程建设计划,环评公示从昨日起至9月8日。据了解,医院二期工程投资3.7亿元人民币,建成后该院床位数量将翻一番,达到1000张。

据了解,广东医学院附属松山湖医院(东莞市第二人民医院)总用地面积238013.86平方米,总建筑面积348680平方米,按国家三级医院功能、任务、技术水平及管理要求相适应的医院规模进行规划建设,分两期建设,拟设床位1000张、总投资10.01亿元人民币。

东江南特大桥南主墩承台完工 预计明年4月前竣工

东江南特大桥南岸177号主墩承台施工圆满结束，这标志着大桥主桥施工完成工序转换,未来将转入墩身施工。

昨日记者从中铁大桥局获悉，东江南特大桥是穗莞深城际轨道交通全线控制性工程，也是穗莞深城际轨道交通全线施工难度最大、工艺最复杂的特大桥之一。该桥计划于明年4月前竣工。

塘厦拟定"十二五"规划 建东莞城市副中心深港后花园

未来5年塘厦如何发展？日前，东莞市山区片“十二五”规划镇街座谈会在塘厦召开，市发展和改革局有关领导与塘厦、凤岗、清溪、樟木头、谢岗五镇领导共话未来发展蓝图。

记者从会上获悉，塘厦已拟定出初步的“十二五”规划方案，未来五年将塘厦打造成为东莞城市副中心和深港后花园，推进“三旧”改造，发展战略性新兴产业，壮大高尔夫赛事经济。

大朗绿道延至9月底完工 以打造生态型绿道为主

原定于8月中旬完工的珠三角绿道网大朗绿道，因不稳定因素致施工受阻，该路段工程将延续至9月底完工。昨日记者从大朗规划所获悉，大朗镇境内长约4.2公里的绿道，主要开展垂钓、划船、登山、自行车赛、青少年夏令营、摄影等活动。

4、市场动态

全国8月楼市普现成交量反弹 调控政策遇回暖压力

在进入每年的“金九银十”之际，种种迹象显示，全国楼市呈现越来越明显的量价齐涨的态势，而这可能给楼市调控带来新一轮压力。

中原地产统计的市场周报显示， 8月20日-26日成交量连续第二周大幅反弹，9个监测城市总成交量环比上升了17%。除天津小幅下降8%，其余8个城市环比均有不同程度的增加。各城市表现仍延续上周二线优于一线的特征。一线四大城市中，除北京大幅增加52%外，其余3个城市本周增幅均在一成以内；二线城市中，渝、蓉、杭三市环比增幅都在两成以上。

北京8月房价创调控以来最大涨幅 高端住宅热销

根据北京房地产交易管理网数据显示,除去保障性住房,北京8月实际成交期房商品住宅4488套,环比增长11.2%,成交现房776套,环比增长12.4%。商品住宅的成交均价为21008元/平米,环比上涨10.6%,创下调控以来的最大涨幅,也是自调控以来房价首度回到2万元以上。

上海8月楼市又见量价齐升

当购房者们还在憧憬着“金九银十”那轮期望地优惠促销潮时，8月楼市却在7月价稳量涨的情况下，再次走出双“阳线”。

来自汉宇市场研究部最新监测数据显示，8月份，全市取得预售许可证的一手商品住宅供应面积78.74万平米，环比上月上升53%。与此同时，成交量超过70万平方米，环比7月的43万平方米，增幅超过六成。而价格虽然从8月第一周的23242元/平方米，下滑到上周的21333元/平方米，但较7月19313元/平方米的成交均价，出现了微量上扬。

广州8月一手楼网签环比增长五成

最新数据显示，广州8月份一手房成交迅速飙升，成交套数环比增长近五成。

根据网易对阳光家缘的数据监测，截至8月29日，广州一手楼网签达到6380套，成交面积为66.57万平方米。环比7月份分别上涨49.14％和43.69％。8月23日~8月29日期间，广州全市网签成交均价为11213元/平方米，环比前一周上涨5.87％。

深圳：刚性需求开始入场

深圳房地产市场在8月份迎来了反弹，其中一手房成交量环比增长超过六成，成交均价环比上涨5.8%，二手房成交量也增长近2成，不少业主开始顺势提价。业内分析认为，经过3个多月的僵持后，部分刚性需求预期发生变化，开始进入市场，改善性需求和投资性需求仍在进一步观望。

5、 其它消息

国家统计局表态将调查空置房

楼盘空置率成为近期的热点话题。有报道称，根据国家电网的“黑灯”数据，全国有高达6540万套住宅空置，足以供2亿人居住。对此国家统计局发言人盛来运8月份曾表示，目前还不能计算出空置率这样的指标。不过，由于社会对空置率的关注持续升温，国家统计局局长马建堂表示将充分利用这次人口普查，获取用于了解住房空置情况的相关信息。

数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：※2010.8.30-9.5期间商品房供应总面积约为12.40万㎡，共1120套。

一周需求：※2010.8.30-9.5期间商品房成交面积10.32万㎡，环比上升10.91%，同比大幅上涨92.62%，合计1035套，环比上升8.72%，同比上涨104.14%。本周住宅成交8.58万㎡，合计853套，其中普通住宅成交8.01万㎡，合计835套；非住宅成交面积为17405㎡，合计182套。

一周普通住宅需求：※2010.8.30-9.5期间，东莞市普通住宅成交面积为8.01万㎡。

市场存量：截至2010年9月5日，全市商品房累计可售存量为594.17万㎡，合共75106套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为415.65万㎡，合计42354套；别墅可售存量为52.67万㎡，合计1403套。

地产工程信息：

普通住宅销售排行

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