瑞峰：新增供应量开始加大 成交量将进一步反弹

一、宏观环境

1、经济面

1.1、全球经济

全球经济喜忧参半，美元指数上升，原油价格持续走低，黄金价格持续上扬

7月美国零售额、进出口额、个人收入等都缓慢回升，经济复苏步伐稳健，美元指数上涨，8月31日美元指数报收83.0。但房地产市场当月预售屋销售量出现大幅下滑，降幅达12.4%，创历史新低。欧元区债务危机虽有所缓解，延续影响依然存在，处于对经济增长放缓的担忧，26日原油价格大幅回落，31日报收71.92美元/桶。金价本月持续走高，纽约市场报收1234.1美元/盎司，显示了强列的避险情绪。

 

1.2、国内经济

货币政策

中国人民银行8月6日发布《2010年第二季度中国货币政策执行报告》指出：国内外环境依然复杂严峻，经济运行中不稳定、不确定因素较多，宏观调控面临两难局面。在保持适度宽松的货币政策的前提下，加强流动性管理，保持货币信贷适度增长，处理好保持经济平稳较快发展、结构调整和管理通胀预期的关系。

8月股市表现平稳，在2600左右盘整，8月31日沪指收盘2638.8点。

7月CPI 同比上升3.3%  PPI同比上升4.8% 

8月11日，统计局公布7月份经济数据，CPI同比上升3.3%，增幅比上月扩大0.4个百分点，PPI同比上升4.8%，增幅比上月缩小1.6个百分点。通胀的上行风险加大，主要的因素有：全球货币条件宽松导致的流动性压力，以及国内劳动力价格上升，资源环保成本加大、资源价格改革等导致通胀预期增加。

8月PMI为51.7%，环比上升0.5个百分点

8月PMI为51.7%，环比上升0.5%，止住连续三月跌势回升，并持续与临界点50%以上，表明我国制造业总体经济处于增长态势。

固定资产投资增幅回落

1-7月份，城镇固定资产投资119866亿元，同比增长24.9%，比上半年回落0.6个百分点。其中，国有及国有控股投资49490亿元，增长20.1%；房地产开发投资23865亿元，增长37.2%。

7月新增人民币贷款5328亿  同比多增1637亿

7月末，广义货币(M2)余额67.41万亿元，同比增长17.6%，7月新增人民币贷款5328亿，同比多增1637亿。贷款增量逐月下降，货币供应回归常态。

进出口稳定增长

7月进口额1167.9亿美元，同比增长22.7%，出口1455.2亿美元，同比增长38.1%。进出口在稳定恢复。

宏观经济景气指数继续下行

7月宏观经济景气指数：102.1，已经连续5月保持下行，一致指数102.3，也已经连续4月保持下行趋势，表明我国经济增长趋于放缓，通胀压力减小，这一趋势和我国的宏观调控预期相符。

房屋销售价格继续上涨

2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平。7月份，新建住宅销售价格同比上涨12.9%，涨幅比6月份缩小1.2个百分点；环比与上月持平。7月新建住宅销售价格环比有37个城市出现上涨，其中涨幅较大的城市是：丹东1.8%，安庆1.4%，岳阳1.1%，西宁0.8%，济南和郑州0.6%，沈阳、昆明、乌鲁木齐、包头、襄樊上涨0.4%。自4月份开始的房地产市场调控主要针对房价过高的一线城市，而二三线城市的房价2010年却呈现出快速上涨的势头，已经引起市场的密切关注。而深圳、杭州、广州、上海等一线城市新建住宅价格的涨势在政府密集调控下已经得到初步遏制，但降价并不明显。

中国经济述评：

近期国际经济环境不稳定、不确定因素较多，中国在坚持适度宽松的货币政策的同时，加大对流动性的管理，以期处理好经济增长、结构调整和管理通胀预期的关系。进出口额连续5月呈恢复性高速上涨态势，进出口经济发展态势良好。CPI连续9月上涨，经济通胀压力增大，不过整体宏观经济依然处于稳定区间。信贷增速逐步回落，经济增长趋缓的态势开始显现。房地产投资1-7月的增长幅度依然很大，4月份开始的房地产市场调控只是取得了初步的成效，一线城市的房价上涨的幅度得到一定遏制，但是降幅并不明显，在二三线城市，出现了明显的房价上升过快的势头，给整个房地产市场的调控提出了新的难题，考验本轮调控的力度和决心。

1.3、楼市政策

央行重申差别房贷  下半年继续适度宽松货币政策

8月1日，央行分支行行长座谈会召开，强调，下半年要继续落实好适度宽松的货币政策，同时严格执行差别房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。把处理好经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的核心。央行的这一强调，不仅意味着政府对下半年的经济依旧通过宽松货币政策来刺激其发展，更意味着政府对房地产市场的调控力度不会放松。下半年，部分开发企业的资金链将会趋紧。

银监会叫停第三套房贷 传递强悍调控意志 京沪深杭全面停发第三套房贷

银监会一方面密集进行房贷压力测试，一方面针对目标城市严厉重申“新国十条”的相关政策，传递政府对楼市调控的决心，显示对政策执行的监管力度。开发商期待政策松动的梦想再一次落空。

国土部通报违规用地数据 闲置土地近17万亩

国土部8月19日公布了全国违法违规土地清理的最新数据。数据显示，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩，其中闲置土地面积16.95万亩。国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，目前房地产市场宏观调控正处于关键时期，市场形势不断向好，但不稳定、不确定因素仍然较多，因此必须采取得力措施，加快清理查处工作，务必于10月底前基本完成查处任务。国土部的表态，使得房地产调控从严态势再度凸显。

国土部约谈多地市长  9月土地问责风暴渐近

国土部最近约谈了部分土地违法严重地区的市政府主要负责人，挂牌督办一批重大典型案例。此前不久，国土部公布的问责时间是：7月督察、8月约谈、9月问责。国土部长徐绍史表示，清理闲置土地是下半年重点工作之一。国土部将督促各地加快查处力度，维持对违法违规房地产用地的高压态势，务必于10月底前基本完成查处任务。

多部委联合打击囤房囤地  调控政策趋向稳定

继国土部向银监会提供“闲置土地”开发商名单之后，银监会也在协调住建部为其提供一份“囤房”的开发商名单。这是一份以“市场交易秩序”为标准的名单，具体包括过往曾因囤积房源、违规销售等遭到处罚的开发企业名录，而在此之前，以这些标准衡量记录良好的开发企业名单，已经转交给中国银监会。在此之前，国务院常务办公会曾明确提出要求，对涉及土地闲置、囤积房源、扰乱市场交易秩序的房地产开发企业，在信贷发放、授信、资本市场再融资以及IPO等方面予以限制。

四部委联查地方融资 专家预估债务超10万亿

8月19日，财政部、发改委、人民银行和银监会四部委发出《关于贯彻〈国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知〉相关事项的通知》，要求各地财政部门要于2010年10月31日前将地方政府融资平台公司债务清理核实情况报告报送财政部，抄送发展改革委、人民银行和银监会。四部委联合清查地方融资，表明更大规模的地方融资平台清查工作正式启动。此前央行的截至2009年末地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元和中国银监会的至今年6月末7.66万亿元这两个数据并没有得到普遍认可，一些经济学家估计地方融资平台的债务已经超过10万亿。此次四部委联合清查的重要目标希望能得到一个准确的数据，以便于对地方融资平台的债务风险进行正确的分析和判断。

发改委：部分城市房价仍高  调控工作依然繁重

国家发改委主任张平在十一届人大十六次会议报告指出：今年4月份以来楼市一系列的调控政策，迄今为止已经取得了初步成效，住房价格过快上涨势头得到初步遏制。但是部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。国家将“稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求。”将进一步完善基本住房保障制度，“加大保障性安居工程建设的资金投入和土地供应，加快保障性住房建设进度，尽快增加有效供给。”

国家发改委：各地应继续稳定房价

国家发改委发布数据显示，据对36个大中城市监测，7月份，新建商品房价格略涨，存量房价格微落。新建商品房集中成交价为8680元/平方米（下同），环比（比上月）上涨1.61%；最低和最高成交价分别为6825元/平方米和13158元/平方米，分别比上月上涨12.91%和下降1.04%；存量房集中成交价为6398元/平方米，环比下降0.13%。国家发改委建言，从7月份房价变化看，一线城市房地产市场量跌价滞，房价走势趋稳，对市场变化反应较为灵敏的存量房价格出现回落。但近期部分二三线城市新建商品房价格有所上涨，多数城市平稳，部分城市涨幅较大，各地应继续做好房地产调控和稳定房价工作。

李克强：八天两谈保障房促安居  显示政府打击炒房的决心

“切实增加住房有效供应,坚决抑制投机炒作行为。”8月13日北京考察和8月21日常州会议，国务院副总理李克强两次谈话的主要精神一致，表明国家下半年对房地产的调控政策并不会放松，推进保障房建设，加大市场住房供应，缓解住房压力。

九部委：将约谈没有完成保障房任务的地方政府

8月，住建部派出多个督察组检查各地保障房建设工程进展情况，多地进展并不理想，5月签订的责任目标没有完成，接下来将约谈没有完成任务的地方政府。这将是保障性住房工程的问责机制首次落实。

国家发改委：房产税言论再次增强调控信号

国家发改委财政金融司长表示，我国正计划实施一系列税收制度改革，其中包括房产税。如果全面开征房产税，将对房价发生重大影响，受此影响，8月25日，A股市场收盘大幅下跌。

国务院施压房产税推进 各地纷纷展开征计培训

国务院今年已多次指示要推进房地产的税制改革，而财政部、税务总局和发改委的意见是，各地要先行着手前期准备。在多方授意下，多个地方政府也开始着手进行房地产税征计培训。

京津渝等28个城市获批用公积金建保障房

一方面对商品房市场进行严厉调控，一方面大力促进保障房建设，政府正逐步引导楼市朝着健康、民生的方向行走。

北京：开发商将不能直接收存房屋预售款。

相关部门正在研究出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，该办法将规定：北京开发商不能直接收存商品房预售款，而是由购房人到监管银行付款，或是通过POS机刷卡直接存入监管账户。如果该项政策出台，将对开发商的资金链带来很大压力。在楼盘清盘之前，开发商不得私自挪用预售资金作为拿地等其他用途，这将使本已紧张的公司资金链又多了一具枷锁。预售款被监管，融资渠道收窄，或将促使开发商降价促销，加速资金回笼。

东莞：土地增值税税率8月19日调整

普通住房2%，土地（委托国土局代征）5%，其他类型房产3%；核定征收率调整为非房地产企业及个人转让房地产5%，房地产企业销售普通住房不低于5%，销售其他类型房地产不低于6%。

刘志庚：尽快出台积分制入户办法 解决新莞人入户

8月16日，市党政领导班子联席会议原则通过《关于进一步加强新莞人服务管理工作意见》要求各级各部门要关爱新莞人、善待新莞人，结合省关于农民工积分制入户城镇工作的要求，大胆解放思想，尽快研究出台积分制入户办法，加快为符合条件的新莞人解决入户问题。

东莞第二套住房认定流程出台 8月20号起查询

市房产管理局已经为借款人家庭第二套住房认定工作制定好相关流程图，8月20日起开始办理。

东莞商品房预售期竣工一年有效 期满须转现售

市住建局、市房管局联合发出《关于加强我市商品房销售管理的通知》（下简称《通知》），提出从8月12日起，已办理《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》 的竣工楼盘，办理商品房预售转现售。这样，消费者可直接看到已竣工的实际现房。如果商品房预售证已经到期，从此开始至开发商办妥延期或转现房手续间的这段空白期，房管部门将暂停该商品房的网上售房业务。

东莞房地产业税源控管系统上线

市地税局为加强和规范东莞市建筑业和房地产业的税源管理，建安房地产业税源控管系统全面上线。自9月1日起，市地税局将对符合条件的工程项目，纳入系统的项目管理，纳税人需要登录系统报送项目有关资料和信息，并由系统生成项目编码，实行项目管理制度。

“认房又认贷”东莞房贷政策落地 金九银十面临考验

“认房”指的是银行在为客户办理贷款前,需要去房管所查询该客户和家庭成员所拥有房产的情况；‘认贷’指的是只要从银行贷款买过房,不论房产是否已经出售或贷款是否还清,再买房还是按照二套房贷执行。所有购房者还必须提供一年以上的银行工资流水,以及至少一年本地的社保和纳税证明,不然,将无法通过银行住房按揭贷款的审批。同时，除了三套房贷已经基本收紧,很难获得贷款外,多数银行的二套房贷将严格按照贷款利率上浮10%执行。

25项土地审批事项将下放至11中心镇3大园区

25项土地审批权限包括：已批建设用地变更、土地登记、土地使用权交易鉴证、地籍调查换证、新增建设用地预审、建设用地补办预审、拆除永久性测量标志审批、暂扣施工设备建筑材料、土地权属纠纷调处、土地利用现状调查、临时用地审批等。

政策面述评：

自4月份开始的调控已经过去4个月，在楼市买卖双方的僵持中，房价并没有如预期那样的下降，8月份一线城市的成交和价格全面回暖，龙头房企8月份的销售业绩惊人，二三线城市出现前所未有的涨价浪潮，楼市调控的执行力度和市场的反应不成正比，都在考验后市调控的走向和力度。目前对违法违规用地的清理，对融资渠道的收紧，对土地增值税率的调整，对银行风险的控制，等等，表明楼市调控向更深层次进行，预计9月以后各地房贷将会陆续收紧，首套房贷7.5折利率优惠将会越来越少。政府还将加大对空置房的统计和监管。土地问责机制和保障房建设问责机制已经启动，或有地方政府因楼市调控不力被问责。

1.4、市政规划

东莞2010年新增建设用地 已经被重点工程消化完

今年省下达我市新增建设用地指标为9654亩，其中有2595亩属于松山湖台湾工业园的专项指标，我市其他项目可用的用地指标仅为7050亩，基本用于解决87项市重点工程和58项重点预备项目用地，目前已“消化”完毕。一般性的生产项目，只能靠各镇街自行消化存量土地解决。

南城步行街天桥10月开建 或将带旺城市风景街

市城乡规划局已受理了南城步行街人行天桥建设项目选址意向书。该天桥位于南城步行街与莞太路相接路口，计划于10月动工，半年后投入使用。

大朗长盛片区：打造商贸消费核心商务区

长盛片区正成为集商业金融、酒店餐饮、创意展示、体育文化、娱乐休闲和高尚居住等业态于一体、引领消费时尚的城市功能综合体。这不仅能优化大朗商贸环境，全面提升大朗城市功能配套水平和档次，进一步满足城市高档商贸服务的消费需求，而且极大地改善大朗城市环境和投资环境，对发展高端产业，促进城市现代商贸发展格局的形成产生巨大推动力。

长安新区或列入省海洋规划 新区将提速发展

8月5日东莞市召开海洋综合开发规划编制工作会议指出，争取在新一轮海洋功能区修编和海洋综合开发中，纳入长安新区规划内容。如果规划得以实现，新区将得以提速发展。

梨川大桥年内动工 通车后高埗到城区只需15分钟

梨川大桥起点为高埗镇莞潢路，向南依次跨越沿江大道、中堂水道、大王洲岛、东莞水道、东江大道，终点顺接红川路及东江大道，路线全长2.294公里;按城市主干道标准设计，设计速度为每小时60公里，双向六车道;设置东江大道、庆新路、高埗互通立交三处。

寮步香料产业渐成行市 广深香客“闻香”而来

继投资3.5亿元的香市动物园试营业之后，该镇的香料产业也发展起来，该镇目前共有10多家香料店开业，投资8000万元的深圳天锐香料生产研发项目将在年内投产，该镇首个莞香茶品牌也将在十月上市。

珠三角产业一体化 东莞定位国际产业制造中心

珠三角五个一体化规划（2009—2020）提出，在基础设施、产业布局、基本公共服务、城乡规划、环境保护等五个方面，实现深层次融合连接、达到一体化。位于东莞所在的珠三角东岸，规划提出将在这一区域内建立一个知识密集型产业带，东莞则被确定依托制造业发展优势，着力打造成为“国际产业制造中心”。东莞定位更加清晰，发展方向更加明确。

广东省：投入80亿元整治石马河 对沿线城镇是利好

广东省政府印发的《珠江三角洲环境保护一体化规划(2009-2020年)》（以下称《规划》）提出，2020年前将使石马河跨界断面达到Ⅲ类水质，届时市民可在石马河中游泳；为达到这个目标，广东一共将投资80亿元，近期投资40亿元。

东莞：投资500亿元 建成新路网

东莞副市长梁国英表示，未来几年东莞将投资500亿元，建设多条高速公路和快速干道，以及进行镇际、村际联网路的升级改造，兴起新一轮道路建设高潮，到2013年将形成新的道路网络。

市城乡规划局解读黄旗山板块 片区开发将更重档次

黄旗山城市公园的设计方案已经敲定，并结合目前正在推进的中央生态休闲区规划、绿道建设等方式，将其与同沙、松山湖等串联起来，打造集生态保护、旅游观光、休闲健身于一体的示范区域。该板块更加注重项目开发的档次，努力吸引高端人士入住，使其与现有高端生活氛围相融合；更加注重完善区域的配套设施，包括轨道交通、绿道建设和商贸服务设施等，提升在此居住人口的生活质量；更加注重处理好项目开发与生态资源之间的关系，包括功能、交通、景观方面的协调等。

中心西区：未来或将成为东莞第三大高端住宅区

中心西区是指东莞水道以东、运河路以西、建设路以南、环城路以北的区域。在这片区域里，广为人知的已开发楼盘有合正上东国际、精英世家、江南第一城等大型楼盘，今年第四季度到明年初，将会有更多的楼盘加入中心西区的开发战团，其中包括金地东江项目、富通东江项目及深业欧景城等。

1.5、楼市动态

住建部：投资性需求正在退出  下半年集中放量

近日，住建部相关人士认为，房地产调控政策带来三大变化:一是房价上涨势头得到控制,二是投资性需求购房已经开始退出市场，三是对房地产影响较大的高价地现象已经开始减少。由于上半年土地购置面积、房地产投资增速和新开工面积的增长速度,在建施工面积的增长速度等土地开发前期指标一直处于历史高位状态,今年下半年将迎来房地产市场集中供应的释放期。供应量的加大将会给房价的下行带来一定的压力。

调控将延续  龙头房企看空房价

各大房企年报公布，对未来房价走势一致看空。万科已经降价12%，金地、保利也表示会根据市场调整价格策略。恒大单月销售额再创历史新高。7月，恒大实现合约销售额50.8亿元，较2009年同期的18.65亿元增长172.4%，再次刷新今年以来单月最高销售金额。剖析恒大屡创佳绩的原因有三：及时调整价格，深耕二三线城市，产品类型多。

商业银行业绩报告显示 房产贷款超常规增长

近期密集发布的各大上市商业银行2010年中期业绩报告显示，2010年4月挟雷霆之势重磅推出房地产新政，似乎并未给上市银行房地产对公贷款和个人住房按揭贷款带来显著影响。多家上市银行房地产贷款投放力度均远大于一般公司贷款投放力度。以26日发布中期业绩的中行、工行为例，房地产贷款增速将近一般公司贷款增速的两倍，而房地产贷款占整体贷款的比重均有所提升，恰恰印证了房地产调控任务之“繁重”。 近期风传的四大国有商业银行或暂停开发贷传闻，相继遭到工行、中行方面否认。收紧开发贷的只有因上半年额度告罄而暂停房地产开发贷的农行和此前一直相对谨慎的建设银行。

交行房贷新测压结果：房价跌50%不良率仅增1.2%

交通银行8月18日公布新一轮房贷压力测试结果：即使在房价下降50%的情况下，交行对公房贷（开发贷款）的不良率仅增加1.6%，对私房贷（按揭贷款）的不良率仅增加1.2%。相关人士表示：“即使在极端的情况下，不良贷款率受到的影响有限，房贷的总体风险可控。”

北京均价现调控以来最大涨幅

北京8月实际成交期房商品住宅4488套,环比增长11.2%,成交现房776套,环比增长12.4%。商品住宅成交均价为21008元/平米,环比上涨10.6%,创下调控以来的最大涨幅,也是自调控以来房价首度回到2万元以上。高端住宅热销。

上海房价创新高 或引发新一轮调控政策加码

本轮调控启动至今的近20周，上海商品住宅周成交均价平均高达22261元/平方米，这几乎创下上海房价新的高峰。

广州一手楼市重现受捧 二手多成交也爆即日清

8月广州楼市住宅网签6674套，网签面积702747平方米，环比七月（451589平方米）飙涨了55.62%，网签均价10668元/平方米，环比七月（10009元/平方米）涨6.58%。这是楼市新政以来，广州楼市首次出现量价齐升

深圳成交创新高

8月共成交新房2971套/260873平方米，比7月大幅增加约80%。宝安区共成交新房１２１４套，创今年以来新高。龙岗区的成交量环比也成倍增加，共成交１１５５套。

万科8月销售首破百亿 刷新国内房企单月记录

8月实现销售额119.9亿元，这也是万科单月销售首度破百亿，刷新了国内房地产企业的单月销售纪录。万科总裁郁亮表示，这受益于万科“不捂盘”、合理定价的经营策略，以及以普通住房、非毛坯房为主的产品结构。公告显示，万科8月实现销售金额119.9亿元，较去年同期上升149.0%。1-8月，万科今年已累计实现销售金额572.1亿元，同比增长40.6%。

保利地产8月份销售创历史新高

8月份，公司实现签约面积83.31万平方米，实现签约金额68.42亿元，均创月度销售历史新高

下半年东莞重点项目大会战  重点解决征地拆迁

上半年,重点项目只完成投资53亿元,仅占年度投资计划的20%,约有32亿元的投资计划未完成,直接拉低全市固定资产投资8个百分点。

南城总部基地9地块拍卖方式创新  东莞本土开发企业共分蛋糕

南城总部基地一期9宗地块，在9月2日上午10时正式公开拍卖。本次拍卖的9宗国有土地使用权和8宗地下空间使用权，全部位于南城东莞大道西侧，这是东莞首次拍卖地下空间。另外，从第二宗拍卖地块开始，在不低于起拍价前提下，将以成交地块中楼面价最高者的80％为基准计算起拍价，该拍卖方式在全国首开先河。东莞政府以此方式来抬高企业入驻总部基地的门槛，从而保证入驻企业的实力和规模。

中央商务核心区规划设计竞赛4家单位入围  CBD首提四大定位

中规院深圳分院对东莞CBD提出四大定位：一是商务核心区是总部研发、金融、商业信息及中介服务等高端服务业优势集聚的城市核心功能区；二是商务核心区将主要服务于东莞自身根植性企业、区域知名企业、境内外金融及中介服务机构，旨在为企业构建一流的交易、交往、合作及推广等完备的商务服务平台；三是商务核心区是以商业功能为主，并集购物休闲、公共服务，旅游观光和居住功能为一体的复合功能区；四是商务核心区是具有优秀环境品质，支撑多样生活方式的活力城区，是展示东莞中心城区生活魅力的标志性片区。

厚街镇确定66宗“三旧”改造项目

厚街镇确定66宗“三旧”改造项目,用地规模达9345亩,并将在未来4年内完成改造项目。今年下半年,该镇将启动“三旧”改造项目11宗,涉地面积1483亩。

二、土地市场

1、全国土地市场

8月住宅用地推出量略有下调，成交量大幅缩水，成交均价有所上升。

供应情况：新政已过5个月，市场表现逐渐趋于稳定，虽然土地供应量环比小幅下降，但仍然高于去年同期。8月，全国103个城市共推出土地1509宗，环比下挫2%，同比增加22%；推出土地总面积7281万平方米，环比增加5%，同比增加19%。其中，推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）488宗，环比减少7%，同比增加11%；推出土地面积2803万平方米，环比减少5%，同比减少2%。

成交情况：房企拿地速度放缓，住宅用地成交量大幅缩水。8月，全国103个重点城市共成交土地1022宗，环比增加5%，同比减少1%；成交土地面积4351万平方米，环比减少6%，同比减少13%。其中，住宅用地成交285宗，环比减少24%，同比减少24%；成交土地面积1485万平方米，环比减少35%，同比减少41%。

成交价格：新政已持续了5个月，土地价格趋于平稳。上半年全国103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2009年下半年下降9%。8月，全国103个城市住宅用地平均楼面地价1812元/平方米，虽然环比上升15%，同比上升20%，但仍然低于新政前的水平。

2、东莞土地供应

2.1、土地总体供应：总量创近4月来新高，商住用地少

 

8月新增土地供应22宗，47.8万㎡，同比增加19%，环比增加149.7%。其中商住用地1宗，面积121862㎡，商业金融用地10宗，75532㎡，其他商服用地1宗，171807㎡，工业用地10宗。在连续3月低位运行后，8月东莞市土地供应再创新高，主要因为松山湖有3幅大面积地块供应，加上南城总部基地9幅地块集中出让，导致土地供应量大幅上升。其中，松山湖普通商品住宅地块面积12.18万平方米，为近期罕见。2010年1-8月土地总供应量349.1万㎡，同比增加17%。

2.2、8月挂牌上市土地明细

 

3、土地交易：无比冷清 

 

8月商住土地交易市场呈现出前所未有的冷清，莞城白沙塘商住地块和石碣西南村商业金融用地双双流拍。

4、商住用地供需分析

 

8月东莞商住用地交易市场极为冷清，唯一一块商住用地流拍。从4月份楼市调控以来，东莞的商住用地成交就一直不理想。

土地供需小结：

8月份土地供应虽然创近4个月以来的新高，但由于清理闲置土地正在向更深层次进行，开发商拿地谨慎，非优质地块遭遇流拍，商住用地近4个月成交量非常小。

后市展望：9月份东莞的土地供应加大，尤其是松山湖片区和南城片区，各类用途土地供应都很多，市场较8月份活跃。

三、新增供应

1、新增供应量

 

8月份新增商品房2441套，25.48万㎡，面积同比增加81.9%，环比减少38.9%。2010年度累计新增292.93万㎡，基本与09年持平，但是套数减少6.6%，套均面积增大，大户型比例上升。8月住宅新增1874套，19.39万㎡，面积同比增加112.8%，环比增加243.2%，8月新增供应的精英世家和虎门国际公馆项目以合并户型居多，导致套均面积比去年同期变小。

2、新增供应月度走势

 

从住宅月度新增供应走势图来看，2010年1-8月总供应量除1、4、5月份外，基本都在低位运行，没有超过07年和08年的供应量，基本与09年持平。

3、新增商品房各类型面积构成

 

8月新增商品房以洋房和办公楼为主，别墅主要是南城中信森林湖项目加推。

4、新增商品住宅户型面积区间

8月新增住宅面积70-110㎡的刚性需求占59%，改善性住宅110-130㎡占11%，130-200㎡的超大户型占17%，加上合并户型，本月新增供应以大户型为主。

5、新增供应区域分布

 

8月新增商品房分布区域较7月相对集中，住宅集中分布在7个镇区，非住宅集中分布在南城、塘厦和东城三个镇区。

附：8月新增供应明细

 

四、存量

 

由于7月和8月的新增供应量比较可观，8月末东莞商品住宅的的存量达到498.28万㎡，比上月末增加30.38万㎡，市场存量压力增大，金九银十东莞市场要加快消化速度来缓解存量压力。

五、潜在供应：年度累计新开工是09年的2倍

8月新开工面积50.15万㎡，同比增加85.4%，环比减少39.7%，1-8月累计开工522.99万㎡，同比增加93.4%。由于09年市场升温，开发商拿地热情高，导致今年新开工面积几乎是09年的2倍。

 

8月东莞新开工面积以东城、黄江、横沥和南城四个镇区最多，东城左庭右院项目和黄江中惠珺庭项目本月新开工量较大，增加本区域的潜在供应。

六、商品房成交

1、成交大幅反弹4成  个盘成交拉动整体成交上升

 

2010年8月成交商品房4145套，38.41万㎡，同比减少15.7%，环比增加44.5%，日均133套，成交大幅反弹，住宅成交3004套，30.38万㎡，面积同比减少26.41%，环比增加42.7%，日均96套。本月主要是金域蓝湾、万科城等个盘成交量明显，拉升区域成交上升。本月一个突出的现象是品牌开发商的楼盘如万科、金地、中信、中惠等成交量突出，尤其是万科在东莞的各个楼盘表现都很引人关注，这是因为万科全面调低东莞各盘的价格，以价换量，成效非常明显。

2、成交量价走势：价跌量升效应明显

 

东莞市瑞峰置业研究部监控数据显示，8月东莞住宅签约3004套，303802.2万㎡，户均面积101.13，剔除别墅的拉升因素，成交以刚性需求为主，普通住宅均价6463元/㎡，环比下降4.3%，市场反应迅速，成交量当月即出现反弹，价跌量升效应明显。另外一个因素是因为7月、8月密集推盘，市场供应增加，存量压力增大，市场各种促销手段显现，希求去货速度加快。

3、 区域排名

 

据东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，8月南城商品房签约量依然高居首位，除了住宅签约量多外，本月鼎峰•卡布斯广场的集中签约进一步拉升了南城的签约量，常平、塘厦、大朗的签约量由万科城新里程、金地博登湖和万科金域蓝湾个盘推动区域成交量上升，石龙和凤岗两镇则由龙城国际和益田大运城邦两个项目推动成交量上升。

4、项目签约排名

 

七、8月楼盘活动

 

东莞楼市述评：

1、7、8月份东莞楼市新增供应量开始加大，各楼盘新产品入市较多，市调显示几乎各在售楼盘金九银十都有推货计划，8月底9月初，松山湖长城世家、锦绣山河鹭栖湖、万科麓湖等都有动作，预计9月份东莞的新增供应量会再创新高。

2、由于楼市信贷可能收紧，部分开发商资金链告紧，一方面供需比加大，另一方面回款上升，金九银十东莞楼市会现新一波促销浪潮，刚性需求会进一步释放，成交量应该会进一步反弹。

3、品牌开发商的楼盘和居住氛围较浓大型社区受到刚性需求的喜欢，部分个盘9月份成交业绩会进一步看好。

4、物业类型方面，由于受调控因素影响较小，别墅的集中放量和成交将会引起市场广泛的关注。

5、区域方面，南城、大朗、塘厦、常平、松山湖、石龙、万江等热点镇区成交量会进一步加大。

6、借助轻轨效应，沿线商业9月会加大推售，商业成交或现新景象。

注：因东莞市房管局网站改版，房价数据消失，报告中的8月份全市普通商品住宅的均价统计的是8月前三周的均价。