瑞峰:金九银十房地产量价齐升冷思考 快速出货为先

从“2010.4.17”政府出台号称史上最严厉的房地产调控政策以来，房地产成交量在全国迅速萎缩，房地产价格出现缓慢的抵抗型下跌。但在房地产商现金流相对充裕，城市化进程在进行结构性调整的情况下，二三线城市的房地产开发出现了新形势，房地产价格在通胀预期、二三线城市刚性需求强大、宽松货币政策环境下的现金流泛滥的情况下，房地产价格调整实在是困难。开发商和购房者以及政府三者之间的博弈已经持续了140多天，进入8月份以后，随着经济增长成为市场的焦点问题，农产品价格快速上涨带来的通胀预期以及国家政策面临调整的前提下，房地产严控的一线城市出现了量价齐升的现象，加之国家鼓励的二三线城市楼市的快速上涨，房地产似乎又成为经济领域的重点话题，是回暖？还是假性上涨？很多发展商也希望得到一份全面的市场走势的分析报告。

瑞峰置业市场研究部在综合了全国经济形势和房地产形势的情况下，对房地产未来的走势作出了初步的研判，力求全面真实反映市场的状况，为发展商的营销决策提供参考依据。

8月份本是传统的销售淡季，但是全国各地的商品房成交量都出现了大幅的反弹，部分城市甚至出现了量价齐升的局面。分析原因如下：

一、金九银十传统的销售旺季，季节性因素反映刚性需求的置业习惯

1、十月是中国传统的国庆长假期，也是中国人消费的传统旺季，很多家庭选择在国庆前后结婚，也是房地产传统的销售旺季。不论调控政策如何，金九银十都会迎来房地产的销售高峰，这个时候放量实属正常。
从2007年10月开始，经济危机已经历时三年，各国的刺激经济政策也初见成效，对我国来说，房地产新政调控也已经4个多月，房价未见明显下跌，而城市可供开发的土地在18亿亩耕地红线的约束下，价格下跌的空间预期实在很小，城市刚性需求的集中爆发成为金九银十房地产量价齐升的导火线。

2、中国经济的通胀预期加强。今年以来，中国的CPI一直在上升，预计三季度将达到3.8％。几乎所有的商品价格都在上涨，而且幅度惊人。具有保值增值作用的房地产资产价格上涨预期开始加强也成为必然。这是房地产价格上涨和成交上涨的又一诱因。

3、近两个月以来，为防止经济下半年出现下滑，央行向市场注入流动性的动作频频发生，在实体经济产能过剩，结构调整正在进行的时刻，资金的逐利性使得资金流入股市和房市的行为也变得十分明显。由于经济增速放缓，政府调低对三四季度的GDP增速预期，适度宽松的货币政策仍然是后危机时代刺激经济发展的宏观政策。资金推动房市的量价齐升是近期房地产的主要特征。

4、银行业为追逐利润，在工业行业普遍不景气的前提下，面对政策的真空期，把目光回到相对安全的房地产市场也是迫不得已的事情。由于房地产贷款占到了商业银行贷款的50%以上，一些金融机构如信托公司等也对房地产进行融资，中国的房地产市场经过了黄金十年的发展为银行和其他金融机构带来了巨大的收益。而中国目前的其他很多产业已经产能过剩，新经济行业的发展又收益不稳定，存在更大的贷款风险，所以未来银行的贷款投放方向仍会以房地产行业为主。银行对国家房地产政策的变相运用，是造成目前房地产市场状况的重要推力。

二、国际形势对中国经济的影响越来越大，人民币要走向国际，外币同时也渴望进入中国获得经济增长的收益。

1、美联署报告显示美国经济现广泛减速的迹象，为此，美国重启刺激改革，提出500亿美元的新经济刺激计划，甚至提出对中产阶级永久减税计划。美国一系列的经济刺激举措，必然带来美元的贬值，人民币升值预期将会加强，从而带来资产价格的上涨。

2、中国出口将出现季节性下降。经济危机后中国经济的恢复带来了进出口的大幅恢复性上涨，经过一年多时间，前期企业的“补货”基本已经到位。在国际经济经济没有明显好转的情况下，难以刺激新的需求产生，从而促使企业的资金向国内转移寻找新的收益。

3、国际社会矛盾加剧，地缘政治对地缘经济产生深刻影响。近来，国际社会不稳定、不确定性因素增多，造成了很多区域性市场的不稳定，导致投资风险升高，国际热钱为避险需要，把资金的投向瞄准了既社会稳定又经济增长的新兴经济体，以寻求资金投资安全和满意的回报。外来流动性的注入加重了国家经济平衡的难度。

三、国内经济走势面临两难，中国经济在经历了三十年依靠“投资＋出口”的增长模式后，中国经济面临产能过剩、效率低下、环境问题严重的困扰，而内需消费过去依赖“房子＋车子”的模式也使中国内需消费增长面临调整的压力。

1、目前我国经济中的问题和矛盾集中于一点即短期保增长和长期调结构的矛盾，由此给房地产调控带来的难题是，新一轮的调控政策没有出台是因为害怕政策的叠加给经济增长带来重创。这一两难的局面让市场对调控政策的走势判断出现了有利于价格上涨的因素。

2、部分地方政府依然坚守“土地财政”的政绩方向，对保障房、经济适用房等的建设懈怠，支持商品房市场的发展。今年4月份开始的房地产调控力度真可谓史上最严厉，但是执行方面却并不如意，到目前为止，只有北京等少数地区出台了地方细则，多数城市的调控停留在中央政策的大策略层面，部分地方政府为了地方政绩甚至阴奉阳违。调控从上而下，大而化之，没有从下而上，积极响应和反馈。所以很多一线城市的房价并没有降下来。

3、部分开发商错误判断政策调控的方向，在二三线城市大肆扩张，加上二三线城市房地产市场起步晚，刚性需求旺盛，从而导致近一段时间成交量价齐升。

4、一线城市的房产税政策迟迟没有落地，加上一线城市的土地资源日益减少，城市化进程导致人口向一线城市集中，购房需求大，供求矛盾在短时间内得不到根本的解决，所以在观望一段时间后，被积压的刚性需求开始释放。

5、中国经济目前依然依赖于城市化进程推动消费增长的这一模式。房地产市场既是消费品市场，也是投资市场。加上贫富差距进一步加大，社会矛盾日益突出，迫使中国政府只能靠推动经济增长来解决社会矛盾问题，因此，城市化进程期间，依然是政府的政策来推动内需的发展。

6、中国的新经济尚处于起步阶段，没有形成规模效益，社会配套尚处于落后阶段，新经济面临成本大、使用受限等实际问题，就目前来看，十年内很难取代传统经济成为中国经济增长的主要推动力。所以，房地产投资依然在相当长的时间内还是中国经济增长的首选。

7、中国人口的房地产红利时代没有终结，在收入结构和分配制度调整后，中国在相当长的时间内还有房地产需求增长的巨大空间，特别是沿海城市，面临人口移动的巨大压力，未来沿海城市人口在城际交通的完善下还会有房地产市场的巨大需求。

但是我们必须清醒地认识到：

1、在这样关键时期价格上涨可能带来更为严重的调控，首先是房地产开发模式的定性可能发生变化，从市场商品需求定位向控制性的消费需求定位转变，这样一来，房地产的投资特性将会消失，房地产的资产功能将完全消失。这样一来，对整个房地产行业将产生深远的影响，从长期来看，对房地产行业的市场机制形成是不利的。

2、尽管8月份量价齐升似乎昭示了楼市的红火，但是此次楼市的反弹除了刚性需求的释放外，一个很大的因素是由于国内、国外流动性等多方力量推动的结果，随着流动性的增加，后期央行可能会收紧银根，因为今年的货币政策就是在坚持适度宽松货币政策的前提下，加强对流动性的管理。银根的收紧，将会使房价面临下跌的压力。

3、短期内，调控政策将会更加注重金融风险的控制，从而收紧信贷清查融资平台，给开发商带来更大的资金压力。

4、在经历了长达10年的房地产黄金发展时期后，中国房地产市场的价格日益偏离普通百姓的购房能力，市场价值规律的波动作用将会令房地产的价格被迫下调。

5、随着经济转型，区域经济出现波动，结构性人口流动不可避免，对房地产市场形成短期影响，加快市场供求关系的变化。

6、尽管目前中央经济“投资+出口”优惠政策无法扩大外需，但是也不要盲目夸大房地产对经济增长的贡献。调控政策对房地产的影响将会持续2到3年，在政策和市场规律的双重影响下，房地产价格上涨的趋势无疑不具备持续性。

策略建议：快速出货为先

针对8月份房地产情形，目前政府表明了继续调控的决心，9月8日国务院发展研究中心金融研究所的所长夏斌，在厦门举行的“2010资本论坛”上表示，我国下半年的GDP的增速逐季递减为必然的趋势，但政府的宏观政策的方向是不会变的，尤其是房地产的从紧调控政策、节能减排的政策和整顿地方融资平台的政策是不会改变的。他认为，当前国内各地的房市价量反弹，仅仅是短期波动的。

夏斌表示，据统计，我国一二季度的GDP增速分别是11.7%和10.6%，三、四季度的增速将减缓，预计约为9%和8%。对此，他认为是正常的现象，“今年中国经济形势发生显著变化主要是由于三大政策导致：一是房地产新政，二是产能过剩和耗能的限制政策，三是整顿地方融资平台，最后的结果将取决于政府政策的最终执行情况”。他表示，政府对此有着清醒的认识，目前我国经济中的问题和矛盾集中于一点即短期保增长和长期调结构的矛盾，目前政府上述三大调控政策的大方向是完全正确的，下半年的宏观政策将是方向不变下的微调。

所以尽管8月份开始市场出现大幅反弹，金九银十似乎触手可及，这仅仅是前几个月积累的刚性需求的释放。从8月份开始，各地新增供应增多，市场存量加大，消化压力上升。尤其是经过4个多月的惨淡成交，回款率降到新低，而政府的宏观调控正从土地清理、信贷、融资等各个渠道进行收紧，执行房地产调控不力的政府甚至可能被问责，政府要员频频发表言论，表明持续调控的决心，所有这一切都表明本轮调控进行到现在，一定不会结束，调控的达摩克利斯之剑依然悬在头顶。9月2日，SOHO中国董事长潘石屹在博客上贴出了21家上市房地产公司的净资产负债表，统计显示这21家公司总借贷为4000亿元。部分开发商的资金链已经开始趋紧。所以一切都表明这个市场依旧很脆弱。金九银十开发商最好的办法是增多促销的手段，加快去货的速度，缓解资金的压力，小心维护现有市场，所以部分新增入市产品开始提价的行为是不可取的，在政策施行的效果观察期，此种举动不排除可能会引发新一轮更细致的调控。只有加大促销力度，加快去货速度，金九银十才有可能真正实现。

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声明：本报告为东莞市瑞峰置业市场部根据市场监控结合宏观政策走势作出的分析，相关观点不代表国家政策走势，仅供参考。