中原：市场成交持续反弹 房价呈现稳中有升态势

一、土地市场分析

1、土地供应分析

南城总部基地一期九地块集体挂牌。

2010年8月东莞市国土资源局挂牌上市21宗土地，总面积58.79万㎡，没有商住用地；9宗工业用地，占地22.53万㎡；11宗商业金融用地，占地23.61万㎡；本月依然比工业用地供应为主，但随着南城总部基地一期的9块商业金融用地集体挂牌，土地市场的未来将有所升温。

2010年8月东莞挂牌上市土地情况一览：

 

2、土地交易分析

8月土地市场冷淡，工业用地反客为主唱“主角”。

2010年8月东莞市成交8宗土地，全部为工业用地，成交面积为28.50万㎡，成交金额1.26亿元。本月土地市场跌倒新政来的冰点，唯一的一宗位于莞城的商住用地，由于没有达到预期的竞拍状态，被政府收回择日再拍；而另一宗位于石碣的商业用地，也由于地块面积偏小，区域商业发展潜力尚待挖掘，所以也遭遇流拍，只留下工业用地独力难支，反客为主成为市场成交的“主角”。

2010年8月土地挂牌交易情况如下：

 

3、商住用地成交量价走势分析

 

8月没有商住用地成交。

供需小结：2010年8月，虽然东莞土地市场的供应环比上月大幅增加，但进入竞拍环节的仍以工业用地为主，除此之外寥寥无几的商住、商业用地也由于各种原因，被无情的流拍，市场的交投毫无亮点可言。

后市展望：

9月土地市场强势反弹。

9月份，金九银十的促销大战一触即发，而恰好在此时，南城总部基地的商业金融地块集体上市交易，并悉数被各大房地产开发商一一收入囊中，此举无疑给南城总部基地的开发提速不少，周边的楼盘也因此而受益；此外，9月另一个引人注目的区域松山湖，也有大面积的商业金融和商住用地拍卖，对于拥有东莞最好自然景观资源的松山湖而言，近年优质商业、商住用地的供应十分有限，此次推出的几块大面积地块，将引起不少开发商争相追逐。

9月挂牌交易的商住用地一览：

 

二、新增供应状况

新增供应较平抑，8月全市新增商品房供应27.81万㎡，环比下降33.85%。

2010年8月份东莞新增商品房供应总体情况：

 

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年8月全市共有15个项目有新增供应（如下图），总供应面积为27.81万㎡，环比下降33.85%，同比上升93.39%，比7月份减少了14.23万㎡.这其中有以下几个方面的原因：一是8月份很多开发商处于一个市场预热强势期阶段，更多的是搞活动和造势为“金九银十”做准备；二是全新项目的工程进度在这个时候没有达到预售条件，因此只有延迟到九、十月份上市；三是受新政持续影响，开发商对后市市场预期不是很明朗，推货量仍有所谨慎。

8月份新增供应中住宅供应面积为19.51万㎡，供应套数为1878套；普通住宅新增供应共9个项目：花城广场、中惠•沁林山庄二期、虎门国际公馆、鼎峰•品筑二期、丰泰•观山碧水二期等，这些新增项目以加推为主，全新项目较少；别墅供应仅中信•森林湖三期一个项目；公寓新增供应在八月份是一片空白。非住宅中除写字楼物业供应放量外，总供应达到了7.37万平米，商铺和车库的供应在上月基础上都有所萎缩。非住宅供应量多的项目有：卡布斯国际广场、骏豪商务中心、新世纪豪园添一居、景湖花园、香树丽舍等。

附图：2010年8月份新增供应项目分布图：

 

附表：2010年8月份全市商品房新增供应项目一览：

城镇两区以项目加推为主；城区供应量增幅大于镇区。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2010年8月商品房新增供应中城区总供应为11.22万㎡，占总体量的40.36%，环比小幅增加；镇区的新增供应面积为16.58万㎡，按面积计算占全市的供应比例为59.64%，后市镇区待上市新盘项目较多，是后市供应主导。其中城区供应项目有：花城广场、卡布斯国际广场、中信•森林湖三期、香树丽舍、精英世家等，镇区主要供应的项目有：中惠•沁林山庄二期、虎门国际公馆、鼎峰•品筑二期、骏豪商务中心、丰泰•观山碧水二期、万科城五期•新里程等。从城镇两区供应项目来看，加推项目占主导，全新项目仍处在一个蓄势阶段，预计在“金九银十”有一波小高潮的放量。

别墅、写字楼供应增幅凸现，商铺、公寓供应所占比重大幅萎缩。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2010年8月东莞新增供应洋房主导地位仍没有改变，所占比重环比上升3.12%，总供应量为17.94万㎡，供应套数为1838套，供应的主要项目有：花城广场、中惠•沁林山庄二期、虎门国际公馆、鼎峰•品筑二期、丰泰•观山碧水二期等，这些供应量较多的基本上是期待已久的旧盘新推的项目，因此在前期积累一定口碑情况下成交取得不错效果；别墅总供应面积为1.57万㎡，共40套，套数比上月减少18套，仅中信•森林湖三期一个项目；公寓供应在8月份断档，后市待上市项目也不多，因此供应仍偏紧。非住宅中的商铺、车库供应环比减少幅度非常明显，这主要是前几个月供应已有过放量，但消化尚需时日，因此供应明显放缓，但写字楼项目由于：骏豪商务中心、卡布斯国际广场、新世纪豪园添一居集中供应，因此实现了爆发性增长。

中小户型仍为推货的绝对主导，大户型洋房结构性供应增幅明显。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2010年8月东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型供应为市场推货绝对主导，占总量的42.66%，其中80㎡以下的产品供应幅度明显下降，81-100㎡的中等户型相对小幅回升，这主要是新政后中小户型深受刚性需求的青睐，尤其是那些赠送面积较多，性价比高，品牌开发商的项目，因此开发商抓住市场上的这一商机，找准切入时机主推中小户型。而大户型由于新政后市场观望情绪严重，改善性需求入市欲望不高，因此开发商推货也不积极，但是随着政策的淡化，观望情绪有所减退，8月份大户型供应有所增加，其中101-120㎡，141-160㎡面积段供应突增，这些供应量多的项目主要是：丰泰•观山碧水二期、花城广场、中惠•沁林山庄二期、虎门国际公馆等；别墅供应在8月份有所减少，但现阶段市场上待售别墅项目较多，这些项目在8月份主要是处于上市前的预热阶段，预期在“金九银十”都会有一波释放。 

三、库存供应状况

商品房可售存量为589.15㎡，可售存量的减少缓解了后市销售压力。

根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2010年7月31日东莞商品房的累积可售存量为595.85万㎡，环比7月份下降了1.12%，这主要是由于8月份商品房新增供应跌幅明显，但市场成交由于个盘低价入市再加上品牌开发商带动，其他项目价格优惠仍在进行，整体成交上升明显，使得可售存量有所减少。随着“金九银十”的来到，新项目陆续上市，市场前景仍不明朗，开发商价格定位预计较谨慎，再加上政策调控阴影有所减淡，累积的刚性需求在供应量较多选择下预计会有一波释放，但相对庞大的供应来看，阶段性的供过于求局面会出现，累积的可售存量预计会在九月份有所上升，可售存量的增加对于在售项目来说竞争会加大，价格也会面临下调的压力。

目前东莞住宅存量为465.06万㎡，环比下降2.66%，共43199套；其中洋房存量为374.38万㎡，环比下降3.44%，共35249套；公寓存量37.69万㎡，环比下降0.94%，共6537套；别墅存量52.99万㎡，环比下降0.91%，共1413套。

2010年8月东莞商品房各物业类型可售存量变化：

 

四、潜在供应状况

开发商忙筹“金九银十”，8月新开工面积降至34.19万㎡，创2010年以来“新低”。

 

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年8月全市商品房新开工面积34.19万㎡，环比7月份下降65.70%。新开工的项目共9个：中惠-金士柏山三期、长裕棕榈园二期、香树丽舍、粤港花园三期、万科•棠樾、东骏豪苑•朗晴居、卧龙山花园（二期）、东港城5号、海贝豪庭。从月度走势可以看出，2010年整体开工放量明显，7月份创2010年来“新高”，8月份由于开发商忙于筹备“金九银十”，因此重心放在开工建设上面的较少，主要还是忙于存量的出货以及新盘上市前的准备，第二房地产是一个周期性的开发过程，前一轮开发基本结束，新的轮回又要重新启动，因此七八月份开工的项目基本上要到明年上半年才能上市，因此开工量减少也是可以理解的，但是随着后市货量的逐步消化，预计后市的开工量有明显的增加。

附表：新开工项目明细表（单位：㎡）

 

五、市场成交状况

8月东莞市场反弹迹象明显，成交总面积为38.22万㎡，环比上升42.61%。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年8月东莞共有187个项目有商品房成交，成交面积为38.22万㎡，环比上升42.61%，同比下降14.15%；成交总金额为25.73亿元，环比上升15.80%，同比下降17.80%；其中商品住宅成交30.40万㎡，环比上升41.13%，成交金额为20.48亿元，环比上升39.60%，共成交3038套，环比上升52.20%。

8月一线楼市“量价”全面反弹；东莞市场回升迹象明显，价格稳中微升。

北京：8月北京新建住宅期房网签总成交量达到了9211套，其中住宅5565套，比7月上涨12.4%。商品住宅成交均价为21,008元/平方米，环比7月上涨10.6%，创下了调控以来的最大涨幅。

上海：8月上海市商品住宅成交面积为73万平方米，环比7月增加了69.77%，已十分接近新政前3月份全市80万平方米的商品住宅成交面积。随着交易量的放大，成交均价也在反弹。8月上海商品住宅成交均价为21156元/平方米，环比7月上涨了9.54%。

深圳：8月份深圳新建商品房成交量为3201套，涉及建筑面积约29万平方米，整体均价约19768元/平方米。其中，新建商品住宅成交量为2971套，涉及建筑面积约26.09万平方米，分别比7月份上升了77%和100%。并且，超过26万平方米的成交面积直接逼近4月份调控政策出台的当月高峰———36.71平方米。

广州： 8月广州的商品房签约总量为6605套，环比7月的4100套，大幅上升61%，平均每天成交超过214套；一手商品房成交均价10243元/平方米，突破破万元，继7月份的最低价9527元/平方米后，重返万元大关，环比上升11%。

2010年8月东莞市商品房成交总体情况： 

 

2010年8月东莞楼市整体成交回升迹象明显，尤其是在8月下旬月住宅日成交量都在百套以上，整个8月份住宅成交了30.40万㎡，环比与7月份上升41.13%。这主要有以下几方面原因：一是新政影响在执行中逐步分化，使得部分区域对政策警惕性有所减淡，需求重回市场并有所释放：二是楼盘促销优惠多，促销活动的增加刺激了非促销产品的回升；三是上市项目定价较理性，使得部分区域成交量迅速上升，同时给后期上市定价的一个方向标。但8月份成交的更多的是加推的货量，全新项目的成交很少，现阶段全新项目更多的是锣鼓喧天的造势与预热，预计这些项目都会在“金九银十”上市，届时需求也会有一个量的飞跃。

城区需求有所释放，镇区品牌、大盘项目成交独占鳌头。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从城镇区域普通住宅成交情况来看，城区总成交面积为10.16万㎡，占总量的35.84%；镇区成交总面积为18.19万㎡，占总体的64.16%。镇区整体成交环比增幅有所减少，但个盘成交非常强劲。主要是因为8月份镇区加推项目较多，而且这些项目要么是品牌开发商物业，户型赠送较多，要么是大盘项目临近深圳，在大运会利好活动促动下成交反弹明显；其次还是与开发商推货产品有关，中小户型仍为推货主力，再者就是部分项目由于促销优惠非常诱人，因此成交也取得不错效果。城区由于中小户型供应有所增加，部分前期出货不理性的大户型在价格上有所下调使得成交立即上了一个台阶，其中品牌开发商的项目成交仍是主导。这些项目有景湖时代城二期、中信•凯旋国际花园二期、富盈•东方华府、万科•金域华府、精英世家、阳光海岸三期•晶岸等。而镇区在8月份加推项目较多，个盘表现非常突出，成交主要集中在优质资源盘上，这些项目有：万科•金域蓝湾三期、万科城五期•新里程、益田•大运城邦一期、龙城国际、金地格林上院三期、中惠•沁林山庄二期等。

七成以上区域全新飘红，成交量多集中于区域优质资源个盘。

从各区域成交情况来看，8月份东莞成交的32个区域中有23个区域全线飘红，比7月份明显增多，10个区域全线飘绿，其中南城仍以6.29万㎡，位居全市各区镇榜首，环比7月份上升48.01%；位居第二的东城成交量为6.19万㎡；但紧跟其后的是：常平、塘厦、大朗、大岭山等区域，但与第一、二的差距较大；但个别区域如常平、塘厦、大朗、大岭山、石龙等或有项目加推新货，或个盘促销优惠较大对客户诱惑力较大，因此成交名字自然会提升，同时对区域其他项目的成交起到很好引领作用。

附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：㎡）

非住宅写字楼成交异军突起，住宅中洋房成交逐步回升。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2010年8月东莞商品房成交中，洋房成交占整个总量的70.79%，比6月份有所增加；而别墅的成交占整体增幅有所下降，但整体成交比上月增加15套，这主要还是由于开发商在营销上面线上线下多做了功夫，线下客户拓展方面主攻临深圳客户，利用东莞高性价比产品优势吸引了众多深圳客户来莞看房，买房，个盘取得不错的效果；公寓项目的由于一些新项目陆续上市再加上老盘、尾盘价格有所调整，因此整体成交与上月基本持平。非住宅方面在新政后一直是低迷市场中的一朵奇葩，成交量节节攀升，8月份的写字楼由于卡布斯国际广场集中签约因此表现非常突出，共成交296套，车库物业比上月整体有所下滑，但是个盘希尔顿广场非常耀眼，共成交260套，对于“金九银十”重要节点来看，从目前市场上开发商动作来看，以住宅推售为主，因此非住宅方面预计会有所平抑，但后市仍有较大发展空间。

中小户型的刚性需求为主要购买力，大户型改善性需求仍处胶着。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2010年8月普通住宅成交中，40- 60㎡的小户型成交比重比上月小幅增加（其中有受合拼户型的影响），这主要由于个盘开发商在线下加大了促销优惠活动，团购和首付减半等诱惑力，刺激了很多刚性需求以及投资需求入市，而60-80平米的中等户型增幅非常明显，为市场最受欢迎的产品，主导新政后的整个市场，其中贡献较大的主要是品牌开发商万科、金地部分项目及镇区个别小户型项目；100-140㎡的大户型在8月份表现平淡，环比都有不同幅度的下降，这主要还是由于新政对大户型客户群体影响很大，另到大户型在新政后频频受挫。但140-160㎡的超大户型，成交受政策影响较小，这些项目要么处在山水资源富饶的松山湖区域，要么处在山景的大户平层区域，这部分客户关注的更多的是产品的品质，社区规划、管理等能给他们带来什么；其次是部门前期出货收到瓶颈的项目下调了价格，因此在八月份成交不错。整体来看，自然消化良好的大户型项目现阶段较少。

六、市场价格状况

8月普通住宅均价为6369元/㎡，与七月基本持平。

2010年8月东莞各物业商品房成交均价情况（单位：元/㎡）：

 

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010年8月东莞市商品房均价为6733元/㎡，环比下降18.77%，同比下降4.24%；商品住宅均价为6739元/㎡，环比下降0.20%，同比下降4.17%；其中普通住宅均价为6369元/㎡，环比上升1.63%，同比上涨9.15%；洋房均价为6376元/㎡，环比上升1.16%，同比上升9.80%；公寓均价为6221元/㎡，环比下降6.50%，同比上升1.77%；别墅均价为11783元/㎡，环比上升6.66%，同比上升2.37%。

8月份全市商品房中的洋房和别墅价格有所上涨，但上涨的幅度有限，其他物业环比都有不同幅度的下跌。8月份由于市场上刚性盘的集中加推入市，促使成交量大幅回升；从成交排名前二十来看，这些项目大多是品牌开发商项目，部分项目带装非毛坯修发售，因此对均价拉高起到很大推动作用；其次是一些大户型项目如：东方华府，由于价格下调所以在8月份表现超俗，但价格也去到8000-9000元/㎡，对价格起到很大的支持作用，但部分项目也有所下调，因此价格涨跌互现，整体仍以平稳为主。
成交量明显抬头，价格保持平稳，后市新盘、大盘推售较多，价格或“稳中微降”。

量价结合分析，从成交量看， 4.17新政到8月份已经4个多月了，其影响威力慢慢被淡化，刚性需求在价格仍无明显下降的情况下，放弃僵持重回市场找回需求，使得8月份成交量明显抬头，普通住宅成交28.35万㎡，共2975套；成交均价为6369元/㎡，与上月基本持平。从价格分析，整体价格小幅微升，这主要是由于万科等一些品牌开发商成交良好带动；其次部分大户型项目出于资金回笼的考虑，价格确实做出了调整，加上片区集中炒作，促使成交反弹，这些因素对房价小幅走高是最关键的支撑作用；但市场上价格调整的项目也较多，这主要在镇区比较突出，团购或降低首付等“以价换量”的现象频现，刺激了部门客户仓促入市。对于接下来的“金九银十”，由于新盘、大盘上市较多，由于目前成交量的反弹更多的是在价格调整情况下实现的，因此预计开发商新盘定价谨慎；但同时考虑到个别区域推售的高档洋房及非毛坯修洋房，对价格有所拉高，但这种价格只是结构性的上涨，整体价格仍然以维持平稳为主。

 

七、月度销售排行

2010年8月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

 

开发商投石问路，小步快跑，八月成交不菲。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，8月份普通住宅整体成交都有一定的反弹，其中从前十名排名来看主要有以下原因：一是加推项目采取理性定价，小步快跑策略入市在加上品牌开发商、创新户型等因素，深受置业者喜爱；二是一些项目利用大运会等类似利好事件影响，大搞营销，结果取得不错效果；三是部分前期出货不理性的项目，利用团购或降低首付等方式，刺激了需求的提高。伴随“金九银十”的到来，新盘项目陆续将会上市，供应的放量，选择空间的增加，需求预计也会有很大的释放。

2010年8月东莞普通住宅项目销售排名前十名：（按套数）

 

八、后市展望

1、宏观面分析

经济面：投资、消费、出口均出现增速减缓，国民经济增长继续呈放缓态势。

7月份经济数据显示，1-7月份全社会固定资产投资119866亿元，同比增长24.9%，增速比上半年回落0.6个百分点；7月份社会消费品零售总额12253亿元，同比增长17.9%，比上个月回落0.4个百分点；7月份我国进口总额为1167.9亿美元，环比回落0.5%；8月，中国制造业采购经理人指数为51.7%，较上月回升0.5个百分点，但主要源于季节性因素。与往年比较，8月PMI回升幅度仅好于2008年，而弱于其他年份，显示经济仍在下滑过程中。综合判断是：投资、消费、出口均出现增速减缓，国民经济增长继续呈放缓态势。

政策面：政策已经出尽并全面落实执行，金九银十中央的态度明确是支持首次置业需求。

自新政实施以来，楼市调控之风没有任何放松迹象，除了中央层面屡屡表态要继续落实房地产调控政策外，地方政府也在积极全面执行调控政策。邻近金九银十，部分银行明确表态暂停第三套及以上住房的贷款，支持首次购房贷款需求。在东莞，近期全面执行“认房又认贷”，8月18号，市房管局发出通告，要求购房者在申请房贷前，必须先去房管部门办理住房信息查询证明，银行将凭此判断购房者家庭拥有住房的数量，进一步收紧二套房货。除此之外，所有购房者还必须提供一年以上的银行工资流水，以及至少一年本地的社保和纳税证明，不然将无法通过银行住房按揭贷款的审批。受此影响，东莞部分新莞人虽然是首次购房，但由于无法提供相关证明而推迟或暂停购房计划。

资金面：资金面逐步趋紧，楼市需求受到平抑，开发商加快销售回笼资金。

从下半年月度新增贷款的趋势来看，呈逐月回落态势，预计9-12月已不足2万亿的信贷规模。同时从近期银行的房贷态度看，贷款额度已经逐步收紧，部分银行的个人房贷放款排期已经排到明年。受资金面收紧影响，楼市的投资需求、改善需求均受到平抑作用，而开发商也会因此资金链趋紧，只能通过加快销售回笼资金。

消息面：人民日报评论释放调控信号，楼市调控再次收紧。

由于近期各地住宅市场成交回升势头初显，且房企降价幅度不明显，使本轮宏观调控再次面临压力。虽然近期中央尚未出台更为严厉的楼市调控政策，但中央级主要官员的言论及舆论频频释放出加强调控的信息。国务院副总理李克强曾于八天内两度强调，“继续贯彻”调控政策，“坚决抑制”投机炒作；国家发改委主任张平8 月26 日指出，强调稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求。8 月31 日，人民日报发表评论文章《房价合理回落是大势所趋》称，“必须继续坚持调控不动摇，并根据市场形势变化及时进行政策微调。”并提出“如果调控长时间不能见效，应当适时出台进一步的措施。同时，应监督各地抓紧落实现有政策，对依旧‘房价过高、上涨过快、调控不力’的城市，应当进行曝光和问责。” 可见中央政府对房地产市场调控的决心并未松懈，预计一旦各地价格若出现再次上涨，更为严厉的调控措施将陆续出台。

2、潜在供应分析

“金九银十”商品住宅新增供应大幅放量，同比2009年同期增加25.3%。

据东莞中原研究中心的数据统计显示，今年的金九银十两个月预计商品住宅新增供应高达136.5万㎡（取得预售证的情况），其中新盘共19个，包含5个别墅项目和15个普通住宅项目，总供应面积为66.7㎡；加推盘共22个，包含6个别墅项目和19个普通住宅项目，总供应面积为69.8万㎡。今年金九银十的新增供应比2008年、2009年同期要高出许多，较2009年同期增幅高达25.3%，表现出集中大幅放量的势头。而从近几年的两个销售旺季（红五月、金九银十）供应对比看，今年的金九银十的推货量较今年4-5月的供应量也要高出一半，意味着从金九银十开始，东莞楼市迎来今年第一波较为强劲的推盘高峰。此外，通过后续供应数据的监测，预计今年年末还有第二波推盘高潮。

别墅新增供应集中大幅放量，投资性小户型公寓供应低位徘徊。

今年金九银十的新增供应中有一个明显的特点，那就是别墅新增供应集中大幅放量。从数据统计去分析，今年金九银十的整体商品住宅新增供应中，别墅供应套数约800套，占据了总体供应20%的比重，而往年该比例最高也就6%左右。金九银十有别墅推售的项目主要有：三正卧龙山花园、丰泰•观山碧水、虎门国际公馆、东江豪门、莲湖四季豪园、绿茵温莎堡、碧桂园、万科麓湖、江南第一城二期、万科•棠樾、中信御园等。其中虎门国际公馆、莲湖四季豪园、绿茵温莎堡、碧桂园、万科麓湖、中信御园是全新开发的别墅项目。

别墅新增供应集中大幅放量说明了别墅市场经过前八个月的需求平抑，在下半年随着金九银十的到来累积的需求将集中释放。据以往历年的数据统计分析，可以发现东莞平均每年别墅的消化量约1200套。而从今年前8个月的别墅成交来看，仅销售649套，今年剩下的4个月还有至少550套的潜在消化量，因此别墅的新盘或新货为了抢占市场份额，趁金九银十的传统旺季加快推货。另外，别墅作为稀缺的品种，长线升值空间巨大，每逢市场调整就是入市的好时机，而目前市场经历前几个月的调整后，别墅的价格已经有所回落并趋向稳定，购买别墅的需求已经开始积极出手。同时，面对政策的调控，别墅市场受到的影响比较小，加上别墅总价高，推售别墅对于开发商完成全年度销售目标任务起到较好的支撑作用。

另外，由于政策调控，投机投资需求受到平抑作用，今年金九银十小户型公寓新增供应量比较小，占总体供应比例的1.83%，创近五年的新低，可以看出，东莞小户型公寓的开发投资热潮经历2005-2007年三年的井喷后开始逐步退潮，市场回归理性。

万江成为金九银十楼市热点区域，镇区新增供应大幅放量。

数据监测统计显示，金九银十新增住宅供应共136.5万㎡，其中镇区101.1万㎡，占比74%，反映出镇区供应大幅放量，而城区整体新增供应相对仍然偏紧。在全市各区域的新增供应排行中，万江区的新增供应位列首位，供应的项目有5个，包括滨江公馆二期、葡萄庄园、富通•天邑湾、上东国际二期、阳光海岸三期•晶岸等项目，共14.5万平米，超过1600套的新增供应量。据此分析，万江将成为金九银十东莞楼市的热点区域，特别是滨江公馆二期的新品由于超高赠送率成为市场高度关注的焦点。

中小户型产品占新增供应的绝对主力，超大户型成为市场新亮点。

通过数据统计，金九银十普通住宅新增供应中中小户型（120平米以下）占比超过70%，其中全新的中小户型项目有：新世纪•宜居、滨江公馆二期、长城世家二期、天御、葡萄庄园、碧桂园、东方银座中心城、盈丰田源居、新世纪星城三期、葵花里、君源公寓等，以及之前已经拿预售证的迪纳公寓和菁英时代园等；加推的中小户型项目有：祥利上城、富盈•山水华府、香树丽舍、东江豪门、万科•金域华府、丰泰城二期、富通•天邑湾、翠亨豪园、上东国际二期、阳光海岸三期•晶岸等。因此，可以看出金九银十中小户型的供应货量十分充足，首次置业需求的选择面非常的广。

另外，超大户型成为金九银十的市场新亮点，存量及新增供应的超大户型项目有：御花苑•天珑湾、锦绣山河二期•鹭栖湖华尊组团、花样年•君山、万科•虹溪诺雅、荷塘月色、中央公馆蟠龙等，面积多在200-300平米左右的大平层或空中复式产品。结合别墅新增供应的放量，可以发现，东莞楼市金九银十的市场在政策调控下呈现两极分化，一方面是政策调控对首次置业影响小，中央的态度是支持首次置业，因此中小户型推货量非常大；另一方面是政策调控对豪宅市场影响小，因此别墅以及超大户的洋房供应也出现较大的放量。

3、可售存量分析

除新增供应大幅放量外，存量滞销积压货量累积较大，整体市场消化压力骤增。

截至2010年8月底，全市商品住宅的可售存量为465.06万㎡。除2010年的可售存量可以视为正常待销货量外，2009年以及以前的可售存量均可视为滞销积压。据此分析，全市商品住宅滞销积压的货量高达304.7万㎡，随着这些货量积压的时间越长，部分可售存量已经成为“死库存”，消化压力非常大。

2007年可售存量共77万㎡，其中积压货量比较大的楼盘有：新世纪•上河居、银湖山庄四期、富怡花园二期•香堤雅境、丽景国际、景泰花园、湖景壹号庄园、碧湖花园二期、新世纪丽江豪园五期、恒盈豪庭二期、龙城国际等。

2008年可售存量共88.4万㎡，其中积压货量比较大的楼盘有：虎门地标、富盈•东方华府、阳光海岸二期•悦湾、庄士新都•滨江豪园、龙城国际、水印长堤•江湖、锦绣旗峰、锦绣山河、陶然豪园、清华居二期、学府1号等。

2009年可售存量共122万㎡，其中积压货量比较大的楼盘有：石竹山水园四期•听涛阁、世纪城•国际公馆香榭里、清华居二期、新世纪•上河居、世纪城•国际公馆三期、天骄峰景二期、城东世家、虎门港1号、翠景湾、阳光粤港花园二期、新世纪•江畔湾花园、三正卧龙山花园、沃多夫等。

有效库存高达282.4万㎡，南城以51.5万㎡的库存高居首位。

把2008年以前的库存视为“死库存”，而将2009-2010年的库存视为有效库存，则有效库存货量为282.4万㎡，其中普通住宅251.4万㎡，别墅31.0万㎡。普通住宅的有效库存主要分布在南城、厚街、寮步、常平、东城、大岭山、松山湖等区域，其中镇区占比66.2%，城区占比33.8%。南城以51.5万㎡（含别墅和普通住宅）的库存高居首位，这些库存主要集中在景湖时代城二期、深业•御泉山、世纪城•国际公馆三期、精英世家、清华居二期、中信•凯旋国际花园二期、清华居二期、世纪城•国际公馆香榭里等项目。别墅的有效库存共872套，主要分布在南城和常平的个盘，包括：世纪城•国际公馆香榭里、中信•森林湖、清华居、江南第一城、卓越•蔚蓝城邦、御苑花园、誉景名居等，其中世纪城•国际公馆香榭里可售存量还有209套。

普通住宅有效库存区域分布情况：

 

别墅有效库存区域分布情况：

 

金九银十大户型洋房存量消化压力较大，以消化存量为主。

新政出台后大户型成交明显放缓，中小户型成市场成交主力，大户型滞销积压现象较为严重。通过2009-2010年普通住宅存量的统计可以得出，目前大户型的存量超过8500套，占总体普通住宅存量的比例超过3成。由于政策调控下二次置业的门槛大幅提高，目前市场上的改善需求受到明显抑制，大户型成交明显放缓。结合新增供应分析，金九银十大户型洋房新增供应大幅减少，意味着金九银十大户型洋房以消化存量为主。

4、整体供应分析

金九银十楼市存量与新品的消化压力并存，同时供过于求的供需矛盾开始显现。

如果视2009-2010年的可售存量为有效库存，结合金九银十的新品新货分析，可以统计出整体住宅有效供应量为418.2万㎡、36882套，其中存量与新品比为7：3，说明整体而言，金九银十楼市存量与新品的消化压力并存。按照目前的市场情况综合评估，预计金九银十两个住宅的成交量约为8000-9000套，据此分析，金九银十的住宅市场供需比约为4：1，供过于求的矛盾开始显现。

别墅的整体有效供应共1669套别墅，存量的比重与新品的比重各占50%左右，说明别墅供应的消化压力主要在新品上；而公寓的情况则是新品少，存量的压力主要是来自2010年的存量，由于2010年的存量仍属待销期，因此公寓的整体消化压力比较小；普通住宅的金九银十新品货量以及2010年存量合计占据有效库存的比重超过70%，说明供应的消化压力主要集中在今年的新增货量，而随着金九银十新货的陆续上市，消化的压力逐步加大。

各物业类型的有效库存与金九银十新品供应情况：

 

存量和新品的消化压力区域分化明显，大部分区域消化压力较轻。

从供应的区域及结构分析，可以看到金九银十期间以新品上市为主的区域有石碣、万江、长安、常平、黄江等，这些区域以新盘或加推为主，存量较少，可以认为这些区域在金九银十以消化增量为主；以2009年的存量为主的区域则有桥头、道滘、风岗、东坑、谢岗、横沥、沙田、东城等，这些区域大部分为经济欠发达区域，存量滞销积压的现象较为严重，存量消化压力较大，其中东城的情况更多是开发商惜售所致；以2010年的存量为主的区域有茶山、中堂、塘厦、大岭山、清溪、莞城、凤岗、大朗、厚街、松山湖、南城、虎门、石龙、企石、樟木头、寮步等，这些区域的存量由于大多是今年上市的产品，属于正常的待销期，因此存量的消化压力较轻。

普通住宅有效库存与金九银十新品供应区域分布情况：

 

金九银十中小户型供应货量充足，大户型洋房预计持续滞销。

综合存量与新品的分析，金九银十中小户型供应货量充足，成为市场供应的绝对主导，占比总供应量超过7成，同时新品中小户型的供应比重更大，反映出市场达成一个共识，就是在政策调控下首次置业需求成为市场购买力的主导，70-120平米的两房、三房产品成为市场供应的主力户型。而另外，从存量的户型结构分布上可以看出，大户型在存量中的比例比较高，反映出政策调控下大户型洋房成交呈现持续放缓趋势，预计这种状况在金九银十也很难改观，二次置业、三次置业门槛的大幅提高令众多改善需求受到平抑，进入持续累积期。

5、开发商心态分析

开发商对市场的预期及心态分岐较大，普遍趋谨慎。

一方面是金九银十前成交的反弹，部分项目错峰提前推盘，成交向部分刚需个盘集中，部分项目成交速度加快，这部分开发商对市场预期和心态上相对偏向乐观，进入金九银十积极推货；但大部分项目成交仍然偏淡，特别是大户型洋房、小户型公寓等产品在政策调控下仍然持续滞销，这部分开发商对市场的预期难言乐观；另外，新盘入市仍然较为谨慎，主要表现在入市的新盘数量较少，部分新盘延后入市，同时推货量也有所控制；再者，旧盘加推的入市货量也有所控制，一般加推一到两栋，货量控制在200-300套左右。可以看出，新盘或加推的项目，开发商试水的心态比较明显，由于对金九银十的市场走势判断不明朗，开发商更多是先推部分货量试探市场的反应再做营销策略的调整应对。而部分新盘延后入市，一方面是市场预期偏谨慎所致，另一方面则是政策调控下项目工程进度放缓，虽然金九银十到来但项目销售条件仍然比较欠缺，而在激烈的市场竞争中项目匆忙上市优势不大，因此延后推盘待项目自身进一步的完善后再推出市场。

6、量价趋势判断

金九银十预计市场成交持续反弹，房价呈现小幅反弹趋势。

从9月初最近市场周成交数据分析，住宅日均成交约120套，住宅成交在连续七周回升后再上一个新台阶。按照以往的经验判断，日均成交量100套左右为行情一般，日均成交量150-200套为行情比较好，200套以上则为行情非常好。据此分析，9月初的市场基本恢复了正常的成交，预计进入9月下旬后随着需求的持续释放，市场进入较好的行情，10月份成交则持续反弹放量，预计金九银十两个月住宅成交量约为8000-9000套左右。

判断房价小幅反弹的依据主要有：1、新政出后台，市场进入调整，房价在5-6月份出现一波下探调整，在7月底基本站稳，进入8月份整体洋房房价已经出现小幅反弹；2、按照量在价先的市场规律，在成交放量反弹后，房价随后也将出现反弹趋势，由于本轮的成交反弹受到政策调控的影响，部分需求仍然受到平抑，因此成交预计呈现小幅放量，给到价格的支撑力也比较弱，因此房价即使出现反弹，压力也比较大，持续的时间也比较短暂。3、由于洋房超大户型的放量成交、创新高赠送户型的成交，使得房价呈现结构性的上涨，这些项目的成交价格一定程度上起到拉升购房者心理价格的作用。4、部分项目错峰提前开盘录得较好的成交量，进入金九银十这些项目价格将有所上调。5、南城总部基地地块拍卖刺激周边楼盘的价格上涨；6、虽然市场整体新增供应量大幅放量，但由于开发商心态上分歧较大，部分开发商心态仍然偏向谨慎，导致金九银十的推货节奏放缓、推货量有所保留，使得整体市场供应仍然偏紧，需求集中释放却得不到充分的满足，房价呈现稳中有升态势。