房价见底两大预测：在2009年与2010年之间挣扎

政策利空房价引发两大见底预测

当国人越来越多地爬上房地产这辆疯狂的马车脱缰狂飙时,政府抛出宏观调控的缰绳连连围追堵截,使得房地产行业在2008年上演了紧急刹车,以致跌入下坡路一落万丈。

2008年下半年,政府改变调控政策,向房地产行业连续施以援手。在政策暖阳下的2009年,房价是否会走到底部,而房地产市场是否会顺利走过这轮经济周期？

乌鸦嘴的应验

进入2008年,拉开了房地产行业陷入寒冬的序幕。政府2007年下半年出台的一系列抑制房地产行业过热的调控政策,在2008年开始逐步显现。

2007年12月底,开发商王石抛出的“拐点论”具有强烈的预见性,2008年初,已不断有大小开发商开始缺钱。

随后3月末,潘石屹爆出“百日剧变”论,认为“受国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击,中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变,并进入前所未有的融资艰难期”。

之后的房地产市场,便彻底进入下行通道。首先是消费者尤其是投资者信心丧失,北京、上海、深圳等楼市普遍出现成交量持续萎缩,扶摇直上的房价在2008年1月达到11.3%的历史高点之后,骤然失去上涨动力。

随后,降价风暴从深圳、广州、杭州逐渐席卷上海、北京等大都市以及二三线城市。2008年8月份,全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%,出现近3年来首次环比下降。价格拐点正式显现。

房地产行业龙头老大万科集团首先祭起楼盘公开降价的大旗,该公司从深圳开始到上海、杭州、南京,旗下楼盘全线降价,最高幅度超过20%。此举进一步促成了诸多城市房地产价格不可抑制的跌势。

万科为了过冬率先降价的行为在给公司增加了业绩的同时,也给自身带来了“商业诚信危机”,大批由于万科房产降价而资产缩水的老业主形成“退房团”,对万科展开激烈冲击。

而随着楼市价格无可抑制的走跌,部分实力较弱的开发商逐渐深陷资金紧缺泥沼,一批批地产商退出市场。伴生着开发商缺钱,土地市场拍卖开始遇冷,底价成交流拍。

高价地“退地”现象普遍,也成为这个时期地产市场的一大特色。

而此时的房地产市场,在消费者“买涨不买落”的观望心理和经济危机双重打击下,房地产市场在价格回调后仍陷入高库存和销售低迷,市场几乎进入冰封期。

救市行动支持降价

房地产市场的萎靡直接导致了地方财政收入以及土地收入的锐减,同时冶金、建材、电力、煤炭等行业随之陷入深度低迷。房地产商集体在呼吁救市,地方政府和相关行业也在为房地产行业助威呐喊。

“拉动经济最重要的就是房地产。但是现在的房市比较冷,就要想办法使得房市回暖。”原人大常委会副委员长成思危认为。

2008年12月8日,一年一度的中央经济工作会议召开,会议为2009年的经济工作最终定调,会议将住房消费纳入扩大内需范畴,明确提出“保持房地产市场稳定健康发展,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担”。

随后,国务院办公厅发布了包含三大房地产救市措施的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,其中,政府放松二套房贷款鼓励商品房消费,减免部分交易环节营业税费,政府同时支持开发商降价促销。

“从紧的调控政策基调已经完全扭转,政府试图通过减税、降低利率等方式刺激合理住房需求,扩大内需。政府之意并非在救房地产商,而是在救房地产市场以及国民经济,这将是2009年的政策取向。”国务院发展研究中心信息局局长程秀生说。

预言:开发商加速洗牌

“预计2009年开发商仍然会继续承受销售的巨大压力,虽然楼市新政接二连三出台了,开发商还会继续呼吁更多利好政策的出台。”中原地产(华北区)总经理李文杰表示。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对政策也充满期待:如果现有政策不足以保证市场稳定,政策仍是有调整空间的,设计上可以更宽松。除了满足低收入者的住房需求外,还要积极调动中等收入者和高收入者的购买意愿。例如“二套房贷”政策可以继续放宽。

但在政府的救市政策中,有实力的大型开发商被明确告知将得到融资以及贷款支持,但同样面临困境的小开发商却可能难以得到政府支持。在一系列救市新政中,加快保障房建设总是排在首位,这让开发商不得不考虑未来大量保障房的入市,必然给楼市格局带来新的变化,开发商必然被迫加快洗牌。

洗牌即意味着一个大鱼吃小鱼的过程,2009年,开发企业看来要在激烈的淘汰中获取重生,打造全新格局了。但重生之后也意味希望——新的经济周期的开始。

9.16第一次降息

10.9第二次降息

10.30第三次降息

11.1降契税、免征印花税、暂免征收土地增值税

11.27第四次降息

12.5下调存款准备金率

12.17下调公积金存款利率

12.22第五次降息

12.23下调存款准备金率、央行再贷款、再贴现率