合富:东莞楼市成交将小幅回落 价格波动幅度较小

一．宏观背景

08年四季度，为减少世界金融危机对中国的冲击，为保持中国经济平稳较快发展，中国相继出台一揽子经济求助政策，以投资驱动、刺激消费来拉动中国经济增长。经历2009年经济刺激后，2010年中国经济最困难的时期已过去，正向平稳方向发展，中国经济进入“后4万亿”时代。随着经济的好转，2010年中国宏观政策面临从“过度宽松”向“适度紧缩”过度，一些在“特殊时期”制定的“特殊政策”将逐步退出历史舞台。2009年底，随着宏观经济达到既定目标，市场开始发出宏调紧缩信号。进入2010年后趋紧信号愈演愈烈，在楼市方面表现突出的是史上最严“4.17”出台。2010年，一年中两大重大节点“五.一”和“十.一”楼市黄金周均遭遇“重量级”房产新政。“4.17”新政给东莞楼市带来急刹车，5月成交量一落千丈，“五.一”楼市最终惨淡地“泡汤”。“9.29”新政为“4.17”新政加码，一方面为局部过快上涨向全面过快上涨的楼市及时降温，稳定市场预期，另一方面安抚“质疑宏调”的民怨，铁定政府治理房价决心，重振宏调威信，巩固调控成果，房地产宏观调控再一次面临考验。

二．前9月东莞楼市运行情况

东莞楼市仍处于适度“供应偏紧”，供求压力较小，房价受到支撑

供应量：2010年前9月供应量连续三年持续减少，创07年以来同期最低。

销售量：2010年前9月销售量同比减少约32%，但明显高于08年同期。

价格：合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年前9月价格创历史最高，达6676元/m²，同比上涨13.6%，主要表现为结构性上涨，即今年高端住宅成交突出拉高整体均价。

供求态势：合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年前9月东莞新增供应面积约316.3万平方米，签约面积约282.6万平方米，供求比仅1：0.89，供求基本平衡，截至9月30日全市住宅存货约450万平方米，按前9月消化速度，消化周期为14个月，目前东莞楼市供求风险较小，处于适度“供应偏紧”，房价受到一定支撑。

高端住宅成交突出，9月房价创历史最高

供应量：合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年9月供应井喷，供应约65.6万平方米，同比减少13%，但环比增加达2.36倍。

销售量：2010年9月销售量约47.4万平方米，同比大幅增加约42%，环比大幅增加约56%，4月新政以来受压抑的需求在9月份得到较大程度的释放。

价格：2010年9月价格创历史最高，达7467元/m²，同比上涨6.7%，环比上涨达11.9%。主要表现为结构性上涨，即今年高端住宅成交突出拉高整体均价，如万科几大高端项目在9月份销售热闹。

楼市走势：1-4月东莞楼市持续09年的旺销态势； 4月新政后市场观望浓厚，5-7月成交一落千丈，但价格维持平稳；8月始，楼市预期提高，观望减淡，积压需求加速释放，成交量快速攀升，房价呈现稳中有升态势，楼市温度持续上升。

4月新政后，140平方米以下刚需户型供应增多，140平方米以上大户型供应比重减少

“4.17”新政对大户型销售影响较大，故适应新政要求，市场增加了140平方米以下刚需户型的供应，相应减少了140平方米以上大户型供应。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，140平方米以下户型中，唯独61-80平方米供应比重有所减小，此类产品已出现一定程度市场缺口，尤其市区表现较明显。

“9.29”新政强化了“4.17”新政执行力度，东莞大户型将面临一定销售压力。

三．9月至国庆东莞楼市表现

供应萎缩，成交持续增加，价格平稳上涨

供应量：除08年外，供应趋势为减少。

销售量：远高于08、09年同期，08-2010年整体呈增加趋势。

价格：合富辉煌东莞市场研究部数据显示，9月均价达7467元/平方米，创历史最高，其中受高端盘拉动影响较大。

虽遭遇史上最严新政，今年国庆签约量仍达历史最高

国庆前楼市虽遭遇新政加码，但从签约量来看仍然达到历史最高，9月楼市热闹将存一定的惯性，故国庆成交不会迅速“一落千丈”。另外，新政对楼市的影响主要体现在对投资客的打压和部分刚性需求的抵制。东莞楼市投资比重较小，以刚性需求为主，且当前仍然处于“供应偏紧”状态，东莞购房需求未得到充分释放，综合多种因素，新政对东莞楼市影响程度不大。新政带来的楼市真实反应将在国庆后可见晓。

四．楼市展望

成交量将小幅回落，价格波动幅度较小

新政提高购房门槛，需求受到抑制，将不可避免对楼市成交产生阶段性影响，四季度成交量将自然回落，新政对中长期成交影响有限。

东莞楼市目前仍然处于“供应偏紧”状态，房价将受到供求关系的支撑，波动幅度将较小

8-9月份普遍开发商资金回笼较理想，“9.29”新政基本吻合开发商预期，普遍楼盘推货计划提前在新政前完成而“躲过一劫”，这将会减少开发商降价意愿。

东莞住宅三次以上（含三次）置业人群比重在5-15%之间，普遍在10%上下；东莞首付三成以上购房比例超过七成，首次置业比重在七至八成，市场以刚需为主，因此新政对东莞成交影响程度较小。