中原：金九供应集中放量 成交量价齐升（9月）

报告提要

土地市场：第三季度东莞土地供应169.37万㎡与09年同期基本持平，其中9月份供应总面积91.41万㎡，商住用地9宗，占地34.99万㎡，供应急升；第三季度土地成交较为活跃，流拍减少，总成交了153.63万㎡，恢复到正常水平，其中9月成交了86.87万㎡，成交金额27.33亿元；商住用地成交5宗，成交面积24.57万㎡，成交金额11.40亿元，交投异常活跃，成交价格由于松山湖拉高月度整体楼面地价，全市楼面地价达到2437元/㎡。

市场供应：第三季度总供应141.29万㎡，比09年同期上升8.89%，其中“金九”供应集中放量，9月新增商品房供应71.44万㎡，环比上升156.89%；城镇两区首次供应平分秋色，城区供应环比大幅增加；别墅、洋房供应巨幅放量，公寓供应再次空白，非住宅供应有所放缓；“金九”主推中小户型，中大户型供应放缓，超大户型结构性供应增幅抢眼。

存量与开工：商品房可售存量为609.95万㎡，重上600万㎡大关；二次调控来袭，消化压力加重。9月新开工面积放量，环比剧增178.62%，为明年上半年备足了货源。

市场成交：第三季度总成交118.15万㎡，比09年同期下降11.53%, 但9月市场回暖反弹近4成，成交总面积为53.13万㎡，环比上升39.01%；城区需求加速释放，镇区品牌、新盘成交集中度高；全市成交六成以上区域全线飘红，南城续登龙虎榜首；洋房、别墅成交力挺“金九”市场，非住宅成交有所下滑；中小户型的刚性需求主导市场，大户型改善性需求有所上扬。

成交价格：9月成交价格结构性上涨，普通住宅加权价格为6469元/㎡，环比上涨1.57%。若剔除：1）非毛坯修、高赠送项目；2）豪宅及高档洋房；3）高档投资公寓；4）纯深圳盘等，东莞市普通住宅成交均价为5851元/㎡；由于9.29政策来袭，后市价格预计有二次探底的可能。

三级市场：2010年9月东莞二手商品房共成交1845套，成交面积为22.88万㎡，成交金额为6.09亿元，成交均价2662元/㎡。与一手商品房成交比较，按成交套数计算一二手成交比为2.74：1，仍然是一手房成交占主导。另外，从成交均价分析，二手房成交均价远远低于一手房的成交均价，一二手成交均价比为2.96：1。二手房成交均价低反映的是二手房成交主要集中在低端物业，也反映了现阶段东莞购买二手房的客户主要是购买力比较弱的群体。

后市展望：1、四季度经济增长预期持续放缓，而CPI持续走高，宏观经济滞涨态势明显。2、人民币升值预期与通胀预期持续，全球第二轮宽松货币政策启动，市场流动性充裕，投资资金活跃。3、二次调控如期到来，利空出尽是利好，房地产股票放量持续上涨，反映整体楼市后市预期较为乐观。4、后市各地新政细则陆续出台，特别是一线城市限购政策成为市场关注焦点，投资需求受到严厉打击，投资资金从一线城市流向内地二三线城市趋势愈加明显。5、二次调控对东莞刚性需求影响较小，随着众多新盘的持续上市，四季度累积刚性需求持续释放。6、深圳投资客转战东莞，预计由投机转变为投资，以价值投资为主。7、二次调控或会形成房价二次下探，但由于成交放量的支撑，房价二次探底后预计很快触底回升，随之出现量价齐升的局面。

一、土地市场分析

1、土地供应分析

第三季度土地供应与上季基本持平。

2010年第三季度东莞供应各类土地169.37万㎡，自09年3季度以来一直保持较高的水平，如果从前三季度的累积供应看来，2010年前三季供应543.20万㎡，远远高于2009年同期的350.65万㎡。

9月土地市场供应急升，商住用地宗数大增。

2010年9月东莞市国土资源局挂牌上市18宗土地，总面积91.41万㎡，其中商住用地9宗，占地34.99万㎡；9宗工业用地，占地56.42万㎡；虽然本月依然以工业用地供应为主，但商住用地的比例大幅增加，土地市场的有所升温。

2010年9月东莞挂牌上市土地情况一览：

2、土地交易分析

第三季度土地成交较为活跃，流拍减少。

土地交易市场不但受外围楼市大环境，以及政策的的左右，更直接的影响却是政府国土部门的推地节奏，所以2010年第二季度仅仅录得50.91万㎡，不过随着大批工业、商住地块的集中上市，这种局面已经得到扭转，2010年第三季度成交了153.63万㎡，恢复到正常水平。

9月土地市场一扫阴霾，交投异常活跃。

2010年9月东莞市成交28宗土地，成交面积为86.87万㎡，成交金额27.33亿元；商住用地成交5宗，成交面积24.57万㎡，成交金额11.40亿元。本月土地市场交投气氛活跃，特别是南城总部基地的商业金融地块被各大房地产开发商一一收入囊中；此外，松山湖的两宗商住用地也引人注目，其中占地达12万㎡的新城路地块，经过49轮竞价，最终保利地产以总价7.45亿元、楼面地价3513元/㎡击败万科、深业，首次通过土地一级市场成功登陆东莞楼市。

2010年9月土地挂牌交易情况如下：

 

3、商住用地成交量价走势分析

前三季度商住用地扎堆交易，未来2年潜在供应充裕。

2010年前三季度，东莞全市成交商住用地达到147.43万㎡，可开发建筑面积336.91万㎡，加上09年开发商囤积的土地，未来2年的潜在供应仍将十分充裕，这些成交的地块当中，不乏松山湖、长安、虎门、寮步的优质成熟地块。

具体到9月商住用地成交仍然理想，松山湖拉高月度整体楼面地价，全市楼面地价达到2437元/㎡。

近期供需小结：2010年9月，东莞土地市场的供应环比上月大幅增加，进入竞拍环节的商住用地亦再现多轮的激烈竞拍，并且大部分被开发商笑纳，只有石碣镇石碣村的小幅商业地块无情流拍，可见借着9月楼市回暖的短暂东风，土地市场也跟着活跃起来。

后市展望：

10月土地市场供应保持高位，仍然值得深切关注。

10月，在9.29新政伊始、地方细则陆续出台的政策环境下，开发商寄予厚望的“银十”可能要大打折扣，而本月商住用地供应规模保持高位，预计上市10宗，面积达到24.98万㎡，如此大的供应能否被悉数吸收仍存较大的变数，不过部分房地产开发热点区域的优质地块，如寮步东升路地块、万江莞穗大道地块、虎门博涌社区地块，具有较高的开发价值。

10月挂牌交易的商住用地一览：

 

二、新增供应状况

“金九”供应集中放量，9月全市新增商品房供应71.44万㎡，环比上升156.89%。

2010年9月份东莞新增商品房供应总体情况：

 

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年第三季度总供应141.29万㎡，总供应套数14581套，面积与09年同比上升8.89%，其中 9月全市共有28个项目有新增供应（如下图），总供应面积为71.44万㎡，环比上升156.89，同比下降12.77%。这其中有以下几个方面的原因：一是9月是一年当中重要销售节点之一，开发商借助这一波累积已久的需求集中推货；二是年初新开工项目在“金秋”这个季节基本达到了销售条件和很好的展示面；三是原本在七八月份可以上市的项目押宝“金九银十”，因此推货延后；所有这些因素使得供应放量，但符合市场预期。

9月份新增供应中住宅供应面积为65.39万㎡，供应套数为5719套，占总量的91.52%；普通住宅新增供应共21个项目：君山、万科•金域华府、阳光海岸三期•晶岸、上东国际二期、金地•博登湖二期、柏丽华庭等，这些项目除个别是全新项目外，其余都是以同期多次推货为主；别墅供应共7个项目：中信御园、万科•麓湖别墅、江南第一城二期、绿茵温莎堡、虎门国际公馆、三正卧龙山花园二期、万科•棠樾，这些别墅项目有60%是全新项目，在一定程度上缓解了今年以来别墅偏紧的状况；公寓新增供应在九月份仍然是一片空白。非住宅产品在住宅市场供需较旺的情况下，其供应有所放缓，商铺和写字楼总供应6.06万㎡，车库为零供应，在二次调控如期到来后，预计住宅市场供应又将面临萎缩，后市非住宅市场避风港的地位仍不可低估。

附图：2010年9月份新增供应项目分布图：

 

附表：2010年9月份全市商品房新增供应项目一览：

 

城镇两区首次供应平分秋色，城区供应环比增幅较大。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2010年9月商品房新增供应中城区总供应为35.66万㎡，占总体量的49.91%，环比增幅较大；镇区的新增供应面积为35.79万㎡，按面积计算占全市的供应比例为50.09%，相比8月减少了近10%；但城镇两区自今年以来首次供应平分秋色。其中城区供应项目有：万科•金域华府、阳光海岸三期•晶岸、上东国际二期、中信御园、滨江公馆二期名仕馆等；镇区主要供应的项目有：君山、金地•博登湖二期、虎门国际公馆、柏丽华庭、万科•麓湖别墅等。从城镇两区供应项目来看，全新项目尤其是别墅项目在九月份是一大供应亮点，洋房项目大多数是以加推或组团推货占主体。

别墅、洋房供应巨幅放量，公寓供应再次空白，非住宅供应有所放缓。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2010年9月东莞新增供应以洋房供应为主导，所占比重为72.83%，环比巨幅增加，总供应量为52.04万㎡，供应套数为5375套，供应的主要项目有：君山、万科•金域华府、阳光海岸三期•晶岸、上东国际二期、金地•博登湖二期等，这些项目以同期分批推货为主，全新项目仍然较少；别墅总供应面积为13.35万㎡，共344套，主要供应项目有：中信御园、万科•麓湖别墅、江南第一城二期、绿茵温莎堡、虎门国际公馆等，主要以镇区供应为主，城区供应偏少；公寓供应在9月份再次挂零，从目前市场上公寓动工的情况来看仍较少，后市偏紧仍然存在。非住宅市场在住宅市场供需较旺的“金秋”表现有所逊色，除商铺有小幅增加外，写字楼和车库的供应都大幅萎缩。

“金九”主推中小户型，中大户型供应放缓，超大户型结构性供应增幅抢眼。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2010年9月东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型为市场推货绝对主导，占总量的59.39%，其中61-80㎡之间的产品供应增幅明显，81-100㎡的中等户型相对8月份所占比重有所减少但仍拔头等，这主要是新政后中小户型一直深受刚性需求的青睐，尤其是赠送面积较多，性价比高，品牌开发商的物业，再加上传统“金九”效应的影响，开发商推货量也上来了。而大户型由于4.17新政后首付门槛及利率的提高，令改善性需求驻足观望，入市欲望不高，因此开发商推货也是非常谨慎，其中120-160㎡大户型供应环比都有所放缓；而超大户型住宅160-200㎡及200㎡以上的供应在9月份表现抢眼，这主要是一些主打山水资源的高档洋房的供应及城镇区别墅的上市，使得今年以来超大户型供应偏紧的局面大大得到缓解，同时区域同质化的竞争也很激烈。

三、库存供应状况

商品房可售存量为609.95万㎡，重上600万㎡大关；二次调控来袭，消化压力加重。

根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2010年9月30日东莞商品房的累积可售存量为609.95万㎡，环比8月份上升了3.53%，这主要是由于9月份商品房新增供应巨幅放量，市场成交在累积的刚性需求积极入市及个盘热销带动下有所反弹，但需求的增长仍抵挡不住供应的巨幅放量，使得商品房可售存量在进入调整后重上600万㎡大关。九月楼市可谓“量价齐升”，然而9.29二次调控如期而至，给刚刚有所起色的楼市一泼冷水，新一轮的观望期将来临，成交价格立即调整的可能性较小，成交或有所降温，但可售存量处于高位，后市消化压力加大，因此十月份的楼市不容乐观，对于后市预计是今年年底或明年年初在政策逐步消化并且很多人接受三成首付，价格重新调整后，累积的需求又会重新回到市场，届时的可售存量也会有所下降。

目前东莞住宅存量为485.15万㎡，环比上升4.32%，共44667套；其中洋房存量为386.18万㎡，环比上升3.15%，共36731套；公寓存量36.16万㎡，环比下降4.06%，共6303套；别墅存量62.81万㎡，环比上升18.53%，共1634套。

2010年9月东莞商品房各物业类型可售存量变化：

四、潜在供应状况

为赶明年上半年销售节点，9月新开工面积放量，环比剧增178.62%。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年9月全市商品房新开工面积95.25万㎡，环比8月份上升178.62%。新开工的项目共10个：大朗碧桂园、新世纪颐龙湾一期、景湖菁华花园、江南第一城、万科•翡丽山、万科麓湖、亨美黄金花园C区、汇景凯伦湾花园一期、阳光海岸.晶岸、滨江公馆二期。从月度走势可以看出，2010年整体开工放量明显，淡旺季节点效应使得开工量增减非常明显，7月份创2010年来“新高”，8月份由于开发商忙于筹备“金九银十”，因此重心放在开工建设上面的较少；9月份是三季度最后一个月，开发商为了赶年底最后“一波”销售节点或明年上半年需求，改动工的项目基本已经启动，新开工面积放量，从开工物业类型来看以洋房和别墅为主，预计这些产品会补充明年上半年的累积需求。

附表：新开工项目明细表（单位：㎡）

五、市场成交状况

9月东莞市场反弹近4成，成交总面积为53.13万㎡，环比上升39.01%。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年9月东莞共有193个项目有商品房成交，成交面积为53.13万㎡，环比上升39.01%，同比上升47.91%；成交总金额为41.93亿元，环比上升62.96%，同比上升57.63%；其中商品住宅成交46.74万㎡，环比上升53.75%，成交金额为34.45亿元，环比上升68.21%，共成交4419套，环比上升45.46%。

9月一线楼市“金九”已定；东莞市场成交“量价齐升”。

北京：9月北京的商品房签约总量为1.88万套，环比8月大幅攀升47.78%。新建商品住宅成交均价和开盘均价出现了不同程度的回落，成交均价降至1.99万元/平方米，环比微跌5.46%；开盘均价快速下滑至2.11万元/平方米，降幅高达25.91%。

上海： 9月上海市商品住宅（剔除动迁房及配套商品房项目）共计成交133万平方米，环比8月份上涨超过8成、涨幅82.2%，同比2009年9月的143万平方米略降7%，商品住宅成交均价为21230元/平方米，环比8月份的21156元/平方米小幅攀升0.35%。

广州：9月份广州市（十区二县）网签成交12470套，比上月的6943套增加79.61%，网签成交均价约为12376元/平方米，环比上月的10978元/平方米上涨12.73%。

2010年9月东莞市商品房成交总体情况： 

2010年第三季度在9月份楼市强力反弹的贡献下总成交了118.15万㎡，成交套数为12403套，面积比09年同期下降11.53%,套数与09年同期基本持平。其中9月东莞楼市整体成交在“金九”传统旺销的效应及充足货量供应下反弹明显，住宅成交了46.74万㎡，环比与8月份上升53.75%。这主要有以下几方面原因：9月是房地产行业传统销售旺季，而市场对4.17调控政策影响已基本消化，加之刚性需求逐步入场，使得成交量的快速放大：二是新增货量充足，全新项目也纷纷集中上市，令客户的选择空间明显增多；三是大户型成交在经过一段时间的沉寂之后走出低迷，成交非常抢眼，尤其是豪宅、楼栋和别墅稀缺资源等成交活跃。“金九”已成定局，然而9.29政策调控对供求双方均有较大的影响，房价下降预期增强。消费者在短期内必然选择观望，10月楼市很有可能步入下滑通道，从国庆长假楼市成交低迷可见一斑，“银十”或难以为继。

2010年国庆黄金周市场整体成交同比2009年有明显上升。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从签约成交数据看，2010年国庆黄金周全市商品房成交面积为5.56万㎡，同比2009年上升31.13%，成交金额为40069万元，环比上涨24.85%；其中商品住宅成交5.50万㎡，同比2009年上升32.85%，共成交543套。

由于签约成交数据滞后市场1-2周的时间，成交绝对值反映不了实时成交情况，但这些数据与去年同期进行比较，可以把握大体的市场趋势。今年国庆黄金周的成交数据整体而言比2009年同期有明显上升。

2010年国庆黄金周东莞市商品房成交总体情况： 

城区需求加速释放，镇区品牌、新盘成交集中度高。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从城镇区域普通住宅成交情况来看，城区总成交面积为18.82万㎡，占总量的43.82%；镇区成交总面积为24.13万㎡，占总体的56.18%。镇区整体成交环比增幅有所减少，但个盘成交集中度很高。主要是因为9月份镇区有部分新开盘项目，尤其是临近深圳的塘厦和凤岗区域项目受深圳客户的追捧，其次是万科及本土鼎峰、中惠开发商部分项目热销所致。城区成交的主要是集中于中小户型，尤其是高赠送、高附加值，地段较好，未来前景利好多多的项目出货非常理性，其中尤其突出的是万科•金域华府以447套成交量荣登龙虎榜首位；但也有部分品牌开发商如光大、中信在7、8月份主推中小户型，9月份主打大户型，成交也取得不错成绩。这些成交量较多的项目有：万科•金域华府、中信•凯旋国际花园二期、上东国际二期、景湖时代城二期、西城楼•华府、精英世家等。

六成以上区域全线飘红，南城续登成交龙虎榜首。

从各区域成交情况来看，9月份东莞成交的31个区域中有20个区域全线飘红，比8月份明显增多，其中南城以11.72万㎡续登全市各区镇龙虎榜首，环比8月份上升86.43%，并且大大超出第二位的虎门6.8万㎡，紧跟其后的是：莞城、大岭山、寮步、塘厦等区域；但个别区域如虎门、莞城、大岭山、寮步等或有项目加推新货，或个盘促销优惠较大对客户诱惑力较大，因此成交排名迎头赶上。

附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：㎡）

洋房、别墅成交力挺“金九”市场，非住宅成交有所下滑。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2010年9月东莞商品房成交中，洋房成交占整个总量的78.44%，所占比重环比8月份有所增加；而别墅的成交有所好转，共成交了127套，首先是供应量较多，产品种类丰富；其次是累积的需求在旺销效应的引导下纷纷入市；再者就是开发商定价低于市场预期。公寓由于大部分项目处于中期或尾盘，而供应在8-9月份连续吃零头，因此成交表现非常平凡。非住宅方面在新政后一直是低迷市场中的一朵奇葩，成交量节节攀升，但9月份特殊时期开发商以住宅推售为主，对非住宅供应有所放缓，因此成交下降也是可以理解的，但值得注意的是9.29政策调控来袭，令住宅市场又将进入一段观望期，而对于非住宅中以投资属性居多的商铺和写字楼来说恰好是很好的机会，因此后市仍有很大的发展空间。

中小户型的刚性需求主导市场，大户型改善性需求有所上扬。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2010年9月普通住宅成交中，40- 60㎡的小户型成交比重比上月小幅增加（其中有受合拼户型的影响），这主要由于个别新盘开盘及部分尾盘开发商在线下加大了促销优惠活动，刺激了很多刚性需求以及投资需求入市，而60-80平米的中等户型除个盘表现非常突出外，其他项目成交都有所下降；而80-100㎡ 中等户型成交也很活跃，这些成交量较好的项目主要集中在新开盘的泛深圳区域及城区几个热销楼盘；120-140㎡的大户型在9月份表现耀眼，环比都有不同幅度的增加，这主要由于大户型在新政后频频受挫，需求处于长期压抑之中，开发商推货也较谨慎，而9月份大户型供应明显增多，货量的充足，市场的好转使得大户型成交有所好转，而前期出货量不是很理想的项目也借助“金九”这股秋风，进行价格上的调整，成交也带来了很好的收获。但是对于后市来看，9.29政策的如期而至，首付的门槛的提高，第三套暂停贷，这对于大户型来说出货压力重重。

六、市场价格状况

9月普通住宅加权价格为6469元/㎡，环比上涨1.57%。

2010年9月东莞各物业商品房成交均价情况（单位：元/㎡）：

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010年9月东莞市商品房均价为7893元/㎡，环比上涨17.23%，同比上涨6.62%；商品住宅均价为7371元/㎡，环比上涨9.43%，同比上涨0.74%；其中普通住宅加权均价为6469元/㎡，环比上涨1.57%，同比上涨15.38%；洋房均价为6857元/㎡，环比上涨7.54%，同比上涨16.16%；公寓均价为6813元/㎡，环比上涨9.51%，同比上涨6.48%；别墅均价为13210元/㎡，环比上涨12.11%，同比下降21.46%。

注意：普通住宅成交价格只能代表一般洋房的成交情况，因此9月份价格只是结构性上涨，若剔除：1）非毛坯修、高赠送项目；2）豪宅及高档洋房；3）高档投资公寓；4）纯深圳盘等，东莞市普通住宅成交均价为5851元/㎡。

成交价格结构性上涨；9.29政策来袭，后市价格预计“稳中有降”。

量价结合分析，从成交量看,受传统“金九“旺销效应的影响及4.17新政的淡化，9月份东莞楼市实现了量的飞跃，普通住宅成交42.95万㎡，共4292套；成交加权均价为6469元/㎡，环比上涨1.57%。从价格分析，价格只是结构性的上涨，第一是由于万科的几个项目成交热闹，且都带非毛坯修发售；二是部分区域的高档洋房成交也很活跃，价格自然比较高；三是个盘楼栋及后期大户型由于周边配套逐步完善及周边利好不断情况下成交良好；四是新盘项目采取低开高走的策略，后期价格有所走高等，这些因素拉高了普通住宅的平均价格，若单从那些自然消化的项目来看价格依然比较平稳。对于后市的价格走势，由于9.29新政已经到来，东莞的楼市也受到很大的影响，五成以上的首次置业者（90㎡以下）会有所犹豫，看房的较多，出手的较少现象又会重现，对于房价预期下跌的心理也有所增强，但是对于开发商来说，立即降价的可能性很小，主要是观察市场的反应，待供应进一步累积增多，存量的压力较大，去货的速度较慢的时候预计价格有所调整，这个时期预计要到年底或明年初。

9月份普通住宅加权均价加速上升，市场成交分化明显。

可售存量加权价格的计算通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；加权均价能够修正部分热点成交项目过高或过低的成交价格给整体均价带来的影响。
据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从可售存量加权均价走势来看，1-4月普通住宅的加权价格还是保持平稳波动上行，4.17新政后，市场观望情绪下降，买卖双方僵局持续，直到6月底市场上优惠措施增多，个盘进行了价格调整，因此7-8月份普通住宅的加权均价有所下降，9月份借助“金秋”这股秋风，市场有所回暖，供应放量，但受市场上非毛坯修、高赠送及高档洋房成交良好的影响，使得加权价格加快上升，市场成交分化明显。

9.29政策市场影响：

短期新一轮的市场观望产生，需求将有所降温。

4.17新政后由于受政策的影响90平米以下房贷可以做到2成，90平米以上房贷需要三成，首付比例的提高使得以自住为主的刚性需求更加青睐90平米以下的中小户型，所以这种户型在4.17新政后成为市场需求的绝对主导，占到了50%以上。从5-8月东莞普通住宅累积供需情况来看，90平米以下无论是从供应还是需求来看都占到了50%以上，因此9.29新政的首付款比例调整到30%，东莞市场受影响面占到五成以上。

七、三级市场

1、总体成交情况：

 

据东莞中原地产研究中心数据统计显示，2010年9月东莞二手商品房共成交1845套，成交面积为22.88万㎡，成交金额为6.09亿元，成交均价2662元/㎡。与一手商品房成交比较，按成交套数计算一二手成交比为2.74：1，仍然是一手房成交占主导。另外，从成交均价分析，二手房成交均价远远低于一手房的成交均价，一二手成交均价比为2.96：1。二手房成交均价低反映的是二手房成交主要集中在低端物业，也反映了现阶段东莞购买二手房的客户主要是购买力比较弱的群体。

2、区域成交量价：

 

据东莞中原地产研究中心数据统计显示，2010年9月东莞二手房成交的热点区域主要分布在东城、樟木头、南城、虎门等区域，如果与一手成交相比，东城、樟木头、石碣、望牛墩等区域的二手房成交量已经超过一手房的成交量。这里面的主要原因是一手房供应紧缺、价格较高，从导致购房者分流到二手房市场；另外，樟木头二手房非常活跃则是由于历史上香港人置业为主，而金融危机后该镇经济受到较大影响，不少香港投资客看淡樟木头发展前景从而纷纷撤出，导致该区域二手房源增多，二手房均价也相对较低，从而促进了该镇二手市场的活跃。

从各区域的成交均价去看，5000元/㎡以上的区域有黄江、松山湖、大岭山、长安等区域；4000-5000元/㎡的区域则有南城、石碣等，其他的都在4000元/㎡以下。

3、户型面积分布：

据东莞中原地产研究中心数据统计显示，2010年9月东莞二手房成交户型主要集中在60-100㎡，合计比重接近6成；而120㎡以上的大户型比例仅占13.7%。从成交户型面积区间分布也可以看出二手房购买群体主要是首次置业者。

4、单价区间分布：

据东莞中原地产研究中心数据统计显示，2010年9月东莞二手房成交均价主要集中在2000-3000元/㎡，其次是3000-4000元/㎡。主要是樟木头二手房成交比较活跃，成交量比较大，其成交均价仅为2350元/㎡，从而拉低了全市二手房成交的均价水平。

八、后市展望：

1、四季度经济增长预期持续放缓，而CPI持续走高，宏观经济滞涨态势明显。在全球经济二次探底的预期下，我国经济也出现增长放缓的势头，但由于2008-2009年一揽子刺激经济政策的出台，货币政策宽松，投资力度加大，使得2010年的经济仍然维持较高的增长速度。从国内A股市场今年的走势分析，上半年的股市下行走势已经充分反映了下半年的经济增长放缓，而从7月份开始，股市经过上半年的充分调整后已经开始触底回升，并且表现出持续向上的态势，国庆后的开门后并快速大幅上涨已经表明新一轮的小牛市已经到来。也反映出从明年开始，我国的经济或将进入新一轮的回升周期。

2、人民币升值预期与通胀预期持续，全球第二轮宽松货币政策启动，市场流动性充裕，投资资金活跃。从央行6月19日二次人民币汇改后人民币汇率由6.8277持续上升，至10月13日报告截至为6.7685，人民币升值预期越来越强烈。而由于各国担忧经济二次探底，刺激经济的政策不但没有退出，而且还重启第二轮的宽松货币政策，令到全球通胀预期持续加强，投资资金充裕而且活跃，在人民币升值预期下外资热钱大幅流入国内。近日央行通知六大银行上调存款准备金率来收缩市场流动性，借此调控通胀预期和信贷流通，而面对外围其他国家的低息政策，国内加息预期有所放缓。因此，在市场流动性充裕的大环境下，投资需求是比较旺盛的，而目前国内投资渠道较少，仍然是以股市和楼市为主，近期的股市快速上涨已经充分反映资金面的充裕和活跃，而对于楼市而言，利空出尽是利好，投资房产的需求预计仍然比较旺盛，但由于政策调控，投资资金对目标区域楼市的选择会重新布局。

3、二次调控如期到来，利空出尽是利好，房地产股票放量持续上涨，反映整体楼市后市预期较为乐观。4月中旬房地产第一轮调控对楼市形成了比较大的冲击，成交量随之大幅萎缩，房价也有一定的调整，原因是因为第一轮调控是在市场预期之外，来得比较突然。第二轮调控早已在市场预期之中，在股市当中8-9月份A股市场走势已经充分预期了房地产第二轮调控，因此，研究认为，第二轮调控措施的出台，对楼市影响相对较小。从9.29新政出台次日股市中房地产板块的表现看，基本上表现的是利空出尽就是利好，房地产个股经过8-9月份的调整后在9月29日新政出台后的次日表现出触底回升大幅放量持续上涨，这预示着未来楼市经过短暂的观望、调整后将再度回升，初步预计年底楼市成交或逐步回升，累积需求持续释放。

4、后市各地新政细则陆续出台，特别是一线城市限购政策成为市场关注焦点，投资需求受到严厉打击，投资资金从一线城市流向内地二三线城市趋势愈加明显。继“9•29”楼市新政颁布后，北京、上海、深圳、厦门、宁波、福州、南京等地相继出台包括“限购令”在内的调控细则。一线城市成为政策严厉打击的重点，投资需求受到明显抑制。而大部分的二三线城市调控压力较小，在目前投资需求旺盛的情况下，预计未来投资资金从一线城市逐步流向二三线城市，而邻近东莞的深圳，目前的投资客已经转战香港、广州、惠州甚至东莞等地。这个趋势发展在调控继续深入后将越来越明显，目前东莞市场也开始主动向深圳市场拓展和推广。

5、二次调控对东莞刚性需求影响较小，随着众多新盘的持续上市，四季度累积刚性需求持续释放，加上深圳投资资金的流入，四季度整体成交量预计创出全年新高，房价整体表现以平稳为主，同时局部区域和个盘由于深圳投资需求的增加，房价可能出现较快的上涨。

6、深圳投资客转战东莞，预计由投机转变为投资，以价值投资为主。邻近深圳的东莞镇区物业、稀缺的自然景观资源物业、高铁轻轨周边物业、上市品牌开发商物业、豪宅别墅物业、中心区物业等将受到深圳投资客的关注。

7、二次调控或会形成房价二次下探，但由于成交放量的支撑，房价二次探底后预计很快触底回升，随之出现量价齐升的局面。市场短期会陷入短暂的观望，开发商延迟推新盘、部分首次置业者购买力较弱而使到成交受阻，市场上会陆续出现楼盘促销力度加大如部分尾盘和资金紧张的开发商打折促销，同时开发商垫付一成首期的情况，令到累积刚性需求得以充分释放。但要注意的是，市场主力品牌开发商由于前三季度销售状况较好，资金回笼到位，其项目价格表现较为坚挺甚至上调价格。