东莞2010前三季度房价平稳 高端住宅成交突出

土地市场

2010年前三季度商住用地供求情况

1、商住用地全市供求特征分析

1.1 总体供求价平稳上升

合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2010年前三季度东莞全市共成交商住地40宗，成交总面积约149万平方米，成交总金额约67.1亿元，成交面积同比09年增长53%%，成交金额同比09年大幅增长83%，成交楼面地价同比09年上涨14%。2010年前三季度商住用地成交的面积、金额及楼面地价都比08年有一定涨幅，但是今年的成交宗数比往年都多，达40宗之多。

2010年前三季度全市商住用地共供应56宗，供应面积约172.3万平方米，同比09年前三季度的115.8万平方米供应量大幅上涨了49%，与08年前三季度的197万平方米的供应量下降了13%。

1.2 第三季度成交情况平平，比第二季度有所好转，但远没有第一季度理想 

合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2010年第三季度成交的商住用地面积约42万平方米，成交金额约18亿元，平均成交楼面地价为2029元/平方米，第三季度成交面积、金额、楼面地价均比第二季度有好转，但是成交面积和成交金额远没有第一季度的理想，成交的楼面地价较第一季度也下降了37元/平方米。

1.3 商住地成交面积桥头最高，楼面地价虎门镇最高

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年年前三季度全市成交的商住地分布在23个区域，排名前五的分别是桥头、沙田、松山湖、大朗和寮步，成交面积最高的是桥头镇，总成交面积约16.2万平方米，成交金额为29500万元，折合楼面地价是728元/平方米，被东莞市宜久房地产开发有限公司竟得。沙田镇成交面积约15万平方米，排名全市第二，被东莞市三明物业投资有限公司以30209万元竟得，折合楼面地价为1008元/平方米。成交排名全市第三是长安镇，总成交面积约14.5万平方米，成交总金额达169300万元，成交总金额居全市第一。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年前三季度楼面地价排名前五的区域分别是虎门、长安、松山湖、谢岗和寮步。最高的区域是虎门镇，为5217元/平米，总共出让2宗地块，为捆绑出让，被万科以7.9亿成功拍得，溢价158%。紧接着是长安镇，为3858元/平方米，第三十松山湖，为3562元/平方米，谢岗和寮步分别为2373元/平方米和2350元/平方米。虎门和长安取的如此好成绩是因为今年万科品牌强势进驻。

2、市区商住地供求特征分析

市区土地供应大幅减少

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年前三季度市区共供应6宗商住用地，其中供应宗数最多的是莞城区的4宗，供应面积为23313平方米，占城区总供应面积的38%；而供应面积最大的是南城区，供应面积为32636平方米，占比54%，南城区地块是与4宗工业用地捆绑出让，最终被天安数码城以17150万元成交；最少是万江区的1宗，供应面积仅4971平米，占比8%，被东莞市深城投实业投资有限公司以底价1910万元竟得，折合楼面地价为1804元/平方米。东城区没有商住地供应。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从近几年市区商住用地的供应情况看来，四大城区的供应量越来越少，特别是东城区，从09年至今成交量依然空白。

2.3  缺乏优质地块，前三季度市区地价创历史新低

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年前三季度东莞城区共成交商住地53030平方米，平均楼面地价是731元/平方米，已经创下了历史最低谷，主要原因是今年市区成交的成交量较少，唯一南城区地块的面积是超过3万平方米的，但是地块是与4宗工业用地捆绑出让；虽然万江区地块楼面地价达1804元/平方米，但是面积太小，不能拉高总体均价；而莞城区的地块是属于三级土地市场，成交楼面地价仅552元/平方米。

商品住宅供求

一．商品住宅整体供求情况

东莞楼市仍处于适度“供应偏紧”，供求压力较小，房价受到支撑

供应量方面，2010年前9月供应量连续三年持续减少，创07年以来同期最低。供应的持续减少为价格的平稳上升提供支撑。

销售量方面，2010年前9月销售量同比减少约32%，但明显高于08年同期。虽然今年9月内两次遭遇史上最强新政，但是楼市销售状况远好过于最困难的2008年，为价格的平稳奠定了一定基础。

价格方面，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年前9月价格创历史最高，达7013元/m²，同比上涨21%，主要表现为结构性上涨，即今年高端住宅成交较突出拉高整体均价。

整体供求态势方面：合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年前9月东莞新增供应面积约316.3万平方米，签约面积约282.6万平方米，供求比仅1：0.89，供求基本平衡，截至9月30日全市住宅存货约450万平方米，按前9月消化速度，消化周期为14个月，目前东莞楼市供求风险较小，处于适度“供应偏紧”，房价受到一定支撑。

二．季度供求走势

住宅季度成交量平稳在100万平方米上下波动，今年前三季度房价走势平稳

在宏观调控的影响下东莞楼市成交出现了波动，但纵观2007年至今，从季度走势来看，东莞住宅成交量以100万平方米为中心轴上下波动，幅度普遍稳定在20万平方米以内。即排除宏观调控影响，近三年东莞住宅正常年度成交量维持在400万平方米/年上下波动。今年前三季度，东莞住宅成交较平稳，基本维持在100万平方米/季上下，前三季度成交量分别为：93.1万平方米、90.1万平方米和99.4万平方米。从价格来看，09年第一季度至2010年第一季度，东莞房价呈现连续五个季度上涨，这个时间段恰是房产政策最宽松阶段。“4.17“新政的诞生，终结了超过一年的“楼市蜜月”，宏观政策开始由“过度放松”转向“紧缩”，第二季度东莞房价终结长达五个季度的持续上涨，开始走向平稳，前三季度房价稳定在7000元/平方米上下浮动，分别为7249元/平方米、6748元/平方米和7031元/平方米。从前三季度房价走势来看，宏观调控“抑制房价过快上涨”政策功效基本达到，房价上涨幅度趋缓。

三．月度供求走势

高端住宅成交突出，9月房价创历史最高

供应趋势方面，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年9月供应井喷，达到年内最峰，与另外一供应高峰1月基本持平。供应约65.6万平方米，同比减少13%，但环比增加达2.36倍。

销售趋势方面：2010年9月销售量约47.4万平方米，同比大幅增加约42%，环比大幅增加约56%，4月新政以来受压抑的需求在9月份得到较大程度的释放。

价格趋势方面：2010年9月价格创历史最高，达7467元/m²，同比上涨6.7%，环比上涨达11.9%。主要表现为结构性上涨，即今年高端住宅成交突出拉高整体均价，如万科几大高端项目在9月份销售热闹。

楼市整体走势方面：1-4月东莞楼市持续09年的旺销态势； 4月新政后市场观望浓厚，5-7月成交一落千丈，但价格维持平稳；8月始，楼市预期提高，观望减淡，积压需求加速释放，成交量快速攀升，房价呈现稳中有升态势，楼市温度持续上升。

四．区域供求情况

南城供应量最大、最稳定 松山湖大朗楼市供应持续增加 东城供应持续萎缩

全市33行政区域中，南城区供应量最大、最稳定。07-2010年前三季度，南城区住宅供应占全市比重分别为：15%、14%、20%和21%，近两年供应比重呈小幅增加趋势，历年前三季度南城区供应量稳定在60-70万平方米之间，南城区作为全市房地产市场最热区域这一趋势在未来相当一段时间仍将保持。

随着松山湖的崛起，东莞中部区域房地产发展出现升温势头，作为松山湖第一辐射圈大朗镇房地产得到加快发展，房地产开发量持续增加。寮步作为“四位一位”范畴，随着“大市级”配套的成熟与完善，房地产将迎来新一轮良好发展契机。可以预见，在未来几年东莞中部区域如松山湖、大朗、寮步等房地产发展将加速推进。

作为东莞市传统热点区域－东城区，随着土地的日益稀缺，近几年住宅供应持续萎缩，今年前三季度供应量跌落全市前十。07-2010年历年前三季度住宅供应量分别为：57万平方米、64万平方米、28万平方米和11万平方米。

市区供应比重创07年以来最低 供应不足加快房价上涨

07-2010年东莞住宅整体趋势为供应持续萎缩，其中市区表现尤为明显。从历年前三季度供应来看，今年市区住宅供应面积占全市比重创历史最低，仅33.0%，销售比重亦随着供应萎缩达到历史最低。从上图可知，市区的销售比重均大于供应比重，由此可见市区消化速度快于镇区。市区供应不足是房价上涨的因素之一。市区房价涨幅远高于镇区，尤其今年市区涨速加快。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年前三季度市区住宅均价高达8029元/平方米，同比上涨达20.1%,其中一大原因为市区今年供应量较少，且高端项目增多，整体均价较高。

五．户型供应特征

4月新政后，140平方米以下刚需户型供应增多

“4.17”新政对大户型销售影响较大，故适应新政要求，市场增加了140平方米以下刚需户型的供应，相应减少了140平方米以上大户型供应。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，140平方米以下户型中，唯独61-80平方米供应比重有所减小，此类产品已出现一定程度市场缺口，尤其市区表现较明显。“9.29”新政强化了“4.17”新政执行力度，东莞大户型将面临一定销售压力。

六．开发商及个盘销售TOP10

万科、光大竞争激烈

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年前三季度全市商品房签约面积第一名为万科地产，签约面积27.9万平方米，紧随后为光大以产，签约面积27.4万平方米，与第一名仅0.5万平方米之差，可以预计在第四季度两大巨头竞争将较激烈。第三名为中信地产，签约面积19.1万平方米。全市前10名开发商签约面积占全市比重约42.3%。

楼市成交向优势资源集中

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，全市签约面积前10名楼盘中，万科项目占四席，光大和中信项目各占两席，金地项目占一席，10大热销楼盘主要特征为自然资源型和城市地段型及品牌开发商，东莞楼市成交向优势资源集中。10大热销楼盘签约面积占全市比重高达23.2%。

七．楼市展望

成交量将正常回落，但幅度不会太大

新政提高购房门槛，需求受到抑制，将不可避免对楼市成交产生阶段性影响，四季度成交量将正常回落。 东莞住宅三次以上（含三次）置业人群比重在5-15%之间，普遍在10%上下；市场以刚需为主，首次置业比重在七至八成，累积的刚性需求一定阶段后必将得到释放，用新政对于东莞中长期来讲影响较小。

短期内房价受供求关系支撑，波动幅度较小，整体以平稳为主

东莞楼市目前仍然处于“供应偏紧”状态，房价将受到供求关系的支撑，波动幅度将较小。8-9月份普遍开发商资金回笼较理想，“9.29”新政基本吻合开发商预期，普遍楼盘推货计划提前在新政前完成而“躲过一劫”，这将会减少开发商降价意愿。

短期内成交量将受“限购令”预期支撑

“9.29”新政后，中国部分一线城市出台“限购令”，其它城市政策出台预期在加强。东莞市虽为二线城市，出台“限购令”的可能性不大，但随着周边城市如广州、深圳政策出台，东莞购房者心理将受到影响，部分购房者因惧怕“限购令”而“恐慌性”买房。“9.29”新政后，东莞楼市成交依然保持9月份的旺势，其中不排除部分购房者受“限购令”预期影响。短期内东莞成交量将受到“限购令”预期支撑。

2011年楼市供应激增 “供应偏紧”状况有望大改观

东莞商品住宅新开工量从07年高峰后在08-09年得到快速回落，导致09-2010年市场出现一定程度供不应求。2010年开工量大幅增加，这意味着2011年楼市供应量将较大，“供应偏紧”状况有望大改观。07年684万平方米、08年420万平方米、09年427万平方米、2010年前三季度502万平方米。今年全年新开工量有望达到600万平方米，远远高于08年和09年。