楼市追底又一年

“东二环惊现地铁旁万元均价小户型！”近日，一则消息引起了北京购房者的注意。该消息所指的东二环万元楼盘，是位于崇文区广渠门外南街的冠城·名敦道，该盘近期即将推出的A3、A6、A8三栋楼，其中A3号楼为非毛坯修，均价13500元/平方米，A6、A8为毛坯，均价12500元/平方米，创下该区域房价新低。

据悉，该区域房价普遍在2万元/平方米以上，而该楼盘此前推出的大户型住宅项目，均价也高达22000元/平米。

此次降价无疑给百子湾地区部分此前已降价促销的楼盘带来了新的销售压力，如美利山和金都心语小户型商住公寓此前先后推出了12500元/平方米和8800元/平方米的促销价格。

在不断触碰低点的价格面前，近期的成交量则有回升的迹象。尤其是由几家房地产门户网站组织的多盘同时进行的大规模团购活动，大多取得了上亿元的成交金额。

与此同时，来自房地产中介机构的成交数据显示，受惠于二手房营业税等政策的放宽，近期的二手房成交量有所增长。

“听中介说这段时间交易量多起来了，是不是房价快到底了？”

白领的奋斗与疑惑

小高的经历，是几年来房地产市场变化的一个见证。

年近三十、存款20余万的小高，在屡次租房搬家的过程中，越来越期待拥有一套属于自己的房子。为此，他从三年前开始密切关注北京望京及CBD地区的房价。不过，当时的北京房价已经经历了一年半的迅猛增长，望京已经很难找到7000元/平方米以下的新盘，CBD像样一点的楼盘则单价不下万元，以他当时仅10万余元存款的财力，还无法买到自己中意的房子。

看了几个楼盘以后，他决定先努力存钱，等存款达到20万元时再考虑买房。于是，他每月往银行里存3000元的零存整取，以便积蓄下日后买房的首付。在前几个月，小高每月存款时颇有成就感，觉得手里一沓沓存入银行的现金很快就能变成一座房子。但几个月之后，小高无意中得知，他之前看过的楼盘单价又涨了1000多元。小高很疑惑，“房价怎么能涨那么快？和我同龄的那些在北京工作的外地同学，大多数也还没有买房子，我工作三四年存十来万元，经济状况不算差的，这要再涨，我们除非是做公务员的，或者有父母做靠山买房的，要不迟早得做无房户了。”

然而，房价的走势却不以这个理论上的买房主要需求群体的意志为转移。两年后，小高的零存整取存款加上年终奖金等积累下来的活期存款，已经达到10万元，总存款金额突破20万元。但是在这个过程中，望京地区的楼盘均价，由每平方米7000多元迅速增长到了1万多元，增幅在50％左右。有的楼盘均价则飙涨到15000元以上。买同样房子需要支付的首付标准的增幅已经远远超过小高的存款增幅。以一套原价7000元/平方米的60平方米小户型为例，首付加上买房时需要支出的各种费用，大约14万元，而2年后同样大小的一套房子均价12000元/平方米，首期支付费用则需约22万元。

事实上小高的经历和选择是不幸中的幸运。幸运之处在于他刚刚抱定不降价不买房的决心之后半年左右，北京的房地产市场出现了微妙的变化。

难断之苦

近一段时间，利好政策频频出台。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下住房的契税的税率下调到1％，个人销售或购买住房暂免征印花税和土地增值税，最低首付调至20％。此后又将二套房政策放宽，名义上要求居住条件低于当地平均水平的家庭才有条件将二套房政策视为改善性住房，但在上海等一些城市，实际操作中执行得更为宽松，有的地方只要是二套房均视为改善性住房来执行。

和大多数购房者一样，观望了一年的小高在犹豫自己要不要买下相中的房子。

2008年下半年，小高陆续看了一些市区的二手房。“一开始，看到望京有八九千元一平方米的二手房，我就很兴奋。后来由于房子太旧、户型不好等原因，一犹豫就没买。现在2000年以后建的房子也有的降到八九千一平方米了，我反而兴奋不起来了，净想着什么时候才能买了不亏呢。”

而在首套房首付比例降低后，小高更是加快了看房的脚步。“以前要30％的首付，现在最低可以付20％，我能够买更中意的房子了。”最后，他相中了东坝一套二手房，60平方米的房子，房主出价45万元，小高还到43万元后，房主愿意成交，均价为7000多元。正当小高去办理过户手续的空儿，他在网上又找到一套附近社区更便宜的房子：75平方米，45万元，折合均价为6000元。但当小高致电该房源所在中介公司询问情况时，被告知房子信息刚一挂出来就售出了，“这附近再没有这个价位的房源了。”中介告诉他说。

对此，小高将信将疑，“6000元单价就能卖，意味着我要买的这套房子还有进一步降价的空间。而现在整体的形势还在往下走，可能以后还会放出更便宜的房源。我要现在买不是亏了嘛？”

尽管交易情况有好转迹象，但业内对于2009年房地产形势的看法仍然颇为悲观。潘石屹表示，“对目前市场和经济的判断万不可过分乐观。今天的经济形势是7000亿美金，4万亿人民币，大把大把真金白银投进去，大把大把吃药仍不见好转，可见病得不轻。是药三分毒，这些大规模救市政策，也一定会有许多后遗症，会有许多遗留问题需要解决。经济机体要真正恢复健康，还需要一些时间。”

更有业内人士表示，2008年11月、12月之所以有部分城市成交量出现反弹，除了政策利好的因素以外，还有一个原因是2008年9月、10月的成交量过于低迷，如上海10月住宅成交量只有80多万平方米，比2007年同期的300万平方米缩水近3倍。因此，2009年还将延续2008年的跌势，复苏局面至少要到2010年才会出现。

牛刀表示，北京2008年已经有1042家近四分之一的开发企业关张。此外，北京目前还有36万套存量新房，他更认为，“中国70个大中城市存量新房是国家统计局数据的三倍，国家统计局的数据为1.33亿平方米，实际上大连、长沙、武汉三地就超过1亿平方米，70个大中城市存量新房应该接近4亿平方米。”他因此预见，2009年则将有一大批非正常状况倒闭的开发企业，数额也在1000家左右。

近日，全国工商联房地产分会会长聂梅生表示，“据我们测算，在2008年下半年开发商已经放缓买地、开发进程的背景下，2008年年底前，中国房地产业仍然面临5000亿元的资金缺口。如果这5000亿补不上，出现的第一个问题就将是资不抵债。接下来就会形成不良资产，烂尾楼。这样，开发商和购房者、银行、建筑商、农民工、政府等各个利益相关群体之间的复杂债务矛盾就会凸显出来。”

“单纯追求底部，对于自住型购房者来说未必是明智的选择。”一位业内人士表示，“底部不是一个一刀切的东西，不是说2009年某月某日，中国的房地产市场上的所有楼盘都一声令下，到了一个底部，然后你只有在这个时候买才是划算的，其他时候买就不划算了。每个城市不一样，每个楼盘不一样，每套房子的情况也不一样。你得有一个预期，然后主动地去寻找适合自己居住的房子，和卖方谈判，不管是和开发商也好和二手房房主也好，看看能不能谈到合理的价位。这个合理的价位，未必是越低越好，要看你未来的增值空间。更何况你也未必能等到最低的那一天刚好出手。”

小高最后说：“不管怎么样，2009年过完之前，我决定买房，如果有条件就先买套小的，再观望下要不要买第二套做投资。这样，我的房子增值就有了实际意义。”