加息对市场整体影响较小 明年1季度房价或将调整

　　（一）：人民币升值预期的持续增强，外资热钱大幅流入国内，市场流动性过剩。

　　（二）：通胀预期持续加强，物价飞速快涨，CIP连创新高。

　　二、政策目的：

　　收紧市场流动性，降低通胀预期，平抑市场过快上涨的物价。

　　三、政策内容：

　　央行19日晚间宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

　　四、对市场影响：

　　1、首付提高，贷款减少，月供缩减，小幅加息对整体市场影响较小。

　　9.29新政使得首付提高到3成，首付提高从而使得贷款额度减少，分摊到每月的月供也就减少了，因此综合考虑，加息对市场整体影响较小。以90平米以下普通住宅为例子： 总价为60万，贷款为42万，首付在9.29前后增加金额了6万，而加息后月供增加金额仅有39.68元，一年增加了476.16元，总价越高，首付款前后变化值越大；虽然月供加息后也有所增加，但是增加的金额有限。因此综合起来看，在9.29新政为前提下，加息即使对楼市有所影响，但是对整体市场较小。（贷款年限为20年）

　　以贷款60万、20年等额本息还款为例，政策后按照首套房贷8.5折计算，每月多还款56.69元，总共多支出约13605.67元。

　　买二套房以贷款60万、20年等额本息还款为例，政策后按照二套房贷1.1倍计算，每月多还款78.14元，总共多支出约18754.03元。

　　2、买卖双方成本增加，给双方心理造成较大的影响。

　　针对购房者：9.29新政首付的提高，接着部分城市“限购令”的出台，令市场产生了强烈的反应，首付门槛的提高，使得购房客户尤其是以改善性需求再次进入观望；然而10.20央行的意外加息，令原来处于观望的市场更加是雪上加霜，给消费者的心理产生了很大影响，非刚性需求观望或延迟购房计划，同时消费者对房价下跌的预期加强及对后市是否还会有政策的出台表示担忧。

　　针对开发商：加息使得开发商贷款成本上升，进一步使其持有成本上升，开发商的资金压力会更大；但同时会促使开发商加快销售实现资金的回笼，由于东莞第四季度的供应量较充足，而目前市场上的需求有所下降，因此开发商价格调整压力有所增加。

　　3、市场成交量预计或下滑，对房价影响较小。

　　9.29新政加上央行的加息政策出台，会使得市场上观望消费者增多，市场预计在观望中成交量下滑，但对于东莞房价来说影响较小，主要是因为今年主流开发商的完成情况不错，加息对他们的影响不大，因此第四季度房市场价格也不会出现大的调整。而对于没有完成销售任务开发商来说，而加息后开发商的贷款利率增加，支出增加，也导致他们必须加快销售速度，减少成本支出，但后期楼市供应量又在持续增加。这两个矛盾导致开发商必须改变现有的销售和定价策略，大量增加促销活动，以价换量。

　　4、初步预判：

　　后市供应充足，开发商来年新的销售目标，房价将在明年1季度有所调整。

　　第四季度，东莞潜在上市货量由于前期的工期因素延迟入市，而这些项目预计都会在第四季度和明年上半年推向市场，但来年开发商又有新的销售任务，而一般开发商有目标后会采取“先紧后松”的策划去完成，加息后贷款开发的成本增加，支出增加，但后期楼市供应量又在持续增加。这两个矛盾导致开发商必须改变原有的销售和定价策略，促销也会搞起来，“以价换量”加快销售快速回笼资金，因此预计房价在明年1季度有所调整。