东莞楼市成交量保持平稳 高端产品拉升全市均价

　　一．一周经济运行和房地产动态

　　前三季度国民经济运行态势总体良好

　　初步测算，前三季度GDP 268660亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。分季度看，一季度增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%。

　　9月份CPI同比上涨3.6%，环比上涨0.6%。前三季度，CPI同比上涨2.9%。

　　固定资产投资增长较快，投资结构有所改善。前三季度，全社会固定资产投资192228亿元，同比增长24.0%。其中，城镇固定资产投资165870亿元，增长24.5%；农村固定资产投资26358亿元，增长20.5%。前三季度，房地产开发投资33511亿元，增长36.4%。

　　货币供应量基本稳定，人民币存贷款余额同比增量有所减少。9月末，广义货币供应量（M2）余额69.6万亿元，同比增长19.0%；狭义货币供应量（M1）余额24.4万亿元，增长20.9%；流通中货币（M0）余额4.2万亿元，增长13.8%。金融机构人民币各项贷款余额46.3万亿元，比年初增加6.3万亿元，同比少增2.4万亿元；人民币各项存款余额比年初增加10.3万亿元，同比少增1.4万亿元。

　　五中全会通过十二五规划建议 确定经济社会发展目标

　　五年目标：经济平稳较快发展，经济结构战略性调整取得重大进展，城乡居民收入普遍较快增加，社会建设明显加强，改革开放不断深化，使我国转变经济发展方式取得实质性进展，综合国力、国际竞争力、抵御风险能力显著提高，人民物质文化生活明显改善，全面建成小康社会的基础更加牢固。

　　两大主题：1、区域发展和城镇化；2、结构调整：产业升级及发展战略性新兴产业

　　四大亮点：1、下调GDP增长目标；2、制定节能和碳排放新目标；3、强调提高居民收入与改善收入分配；4、保障性住房建设与社会保障体系

　　七大改革攻坚：1、能源和资源价格改革；2、土地市场和物业税改革；3、财政和税收改革；4、促进服务业和私营部门发展的措施；5、金融业改革；6、户口改革和农村土地改革；7、国有企业改革

　　央行副行长：中国将继续渐进的汇率改革

　　中国人民银行副行长易纲10月18日在上海IMF“宏观审慎政策：亚洲视角”研讨会上表示，中国将继续推进渐进的汇率改革，人民币可以保持在合理均衡水平上的基本稳定。国际货币基金(IMF)第一副主席利普斯基(John L ipsky)在会上表示，IMF支持中国政府采取的灵活的汇率政策改革。

　　央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点

　　央行决定，自2010年10月20日起上调金融机构存贷款利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。这是中国央行时隔3年后的首度加息。央行最近一次加息是在2007年12月，2007年为应对流动性过剩和通胀压力，央行曾先后6次上调存贷款基准利率。2009年9月份起，为应对国际金融危机，央行又开启了降息空间，5次下调贷款利率，4次下调存款利率。对当前通胀压力的担忧是央行选择此时加息的重要原因。至此，中国成为继印度、巴西之后，又一选择加息这一货币工具的新兴市场国家。金融危机后，为应对通胀压力，澳大利亚、挪威、印度、巴西等经济体先后加息。与此同时，美国、欧盟、日本等发达经济体央行仍旧维持低利率政策不变。

　　住建部：5年期以上公积金贷款利率上调至4.05%

　　从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

　　住建部专家回应限购令:非持续性长久政策

　　住建部政策研究中心副主任秦虹10月21日表示，采用“限购令”手段抑制房价，主要因为房价上涨和成交量攀升并不仅是房地产自身的变化所引起的，还有众多的外部因素支撑，比如长期的负利率环境、投资渠道有限、热钱流动等，这些因素短期内不能解决，因此，必须采取行政手段抑制当前快速“膨胀”的房地产价格，为后续供应量的增加赢得时间。而且，行政干预在一定程度上要比经济手段的效果更好。

　　财政部专家：房产税或不向首套房征收

　　在10月23日举办的第一届西部金融论坛国际资本论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税推出已经是“按月计算”，目前离推出最终时间不会超出一年。房地产税并不会是政府调控的“最后一张牌”，未来调整一定是多种手段综合使用，比如物业税。虽然房产税试点最后方案尚未确定，但现有信息表明，房地产税不会向“第一套房”征收，投资房将成为房产税调控目标。贾康还表示现阶段的政策市宽松的财政政策和紧缩的货币政策相并存。

　　东莞9月CPI同比上涨3.3%

　　9月份东莞市居民消费价格总水平（CPI）同比上涨3.3%，涨幅比8月份提高0.1个百分点，环比上涨0.4%。前三季度CPI同比上涨2.4%。与全国情况相似，推高CPI的主要原因是食品价格的上涨。第四季度，这一情况极有可能延续，城市低收入家庭受此影响较大。

　　东莞申请契税优惠，10月25日起可到房管局办理证明

　　东莞房管局决定从2010年10月25日起,正式对外办理《东莞市纳税人家庭唯一住房证明》。10月1日购房，且住房符合普通住房标准的（144平方米以内），可到市房管局一楼办事大厅申请开具《东莞市纳税人家庭唯一住房证明》，从而享受1%税率的契税优惠。

　　东城下桥增建一原生态公园

　　11月东城下桥有一座公园投入使用，公园的配套设施一应俱全，有直通山顶的无障碍通道、休息亭、休息椅、洗手间等，不仅改善下桥的环境，对房地产公开发亦是利好。

　　桥头三旧改造规划完成  7地块率先试点

　　根据“三旧”改造规划，此次桥头“三旧”改造共涉及35个地块，43个项目，面积共478.45公顷。其中，近期改造涉及20个地块、25个项目，面积共316.36公顷。打造6处标志性城市景观，包括桥头行政中心、桥头商业中心、桥头体育中心、桥头西部产业综合服务中心，其中桥头商业中心3处。率先重点推进松景片区、捷和厂片区、岭头旧村、迳联旧村、田新保荣厂区、春日厂区和鸿运风扇厂区等七个地块的“三旧”改造工作。

　　虎门白沙站完成轨道铺设

　　白沙站目前轨道铺设已完成，变压器、电房、信息线缆等设备的安装以及站房非毛坯正进行。广深港高铁虎门白沙火车站启用日期再次延迟，但配套项目正加快建设。南接S256省道、北至博览大道，用于接驳白沙火车站的联络道路已动工建设。此外，火车站北面开始建设占地24000平方米的站前广场，用于上下客流及车辆停泊。

　　二．土地市场

　　1、本周成交信息

　　本周东莞土地市场交投红火，共成交商住用地9宗，其中一级市场6宗，二级市场3宗，成交总面积为16.09万㎡，成交总额达6.13亿元。除樟木头地块和二级市场的横沥地块外，其余地块均溢价成交。特别值得关注的是寮步镇东升路地块，占地约4.2万㎡，起始价为1.29亿元，经过73轮激烈竞投后，最后以2.84亿元被柏悦地产投得，溢价达120%，折合楼面地价4157元/㎡，刷新记录，成为今年寮步新高价地，地块靠近市客运东站，附近已有多个房地产项目入住或在售。

　　2、本周出让公告

　　本周没有出让地块公告。

　　3、下周待拍土地

　　三．房地产市场

　　1．新增供应量

　　由于9月的一波新增供应放量，本周新增商品房继续回落。全周只有一个住宅项目加推新品，是位于常平镇的蔚蓝城邦，新增洋房产品约5万㎡，412套，是该项目首次推出洋房产品，主力户型为90㎡左右、115㎡、120-126㎡、170㎡的多样户型。

　　2．成交情况

　　2．1  商品房整体成交情况

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，本周(10月16-22日)东莞商品房共签约1060套，成交面积约11万㎡。其中，商品住宅签约936套，约10.8万㎡，日均成交133套，成交继续保持平稳。非住宅签约124套，约0.48万㎡。

　　2．2 住宅签约量价走势

　　自9月15日，东莞市房管局公布商品房总体成交价格以来，瑞峰置业市场研究部监测数据显示，商品住宅签约均价一直保持在7000元/㎡水平以上。由于商品住宅的签约均价包含了高端产品(如别墅、高端洋房)和普通住宅的价格，故体现出来的价格要比市场的实际普通洋房的均价略为偏高。

　　2.3  区域住宅签约排名

　　2．4  商品住宅签约排名

　　本周签约前十名，高端住宅项目签约量增多，位于寮步镇的中央公馆•蟠龙，主要以别墅和低层高端洋房为主，本周签约22套。万科•金域华府签约31套，锦绣山河•鹭栖湖签约17套。

　　2．5  周末楼盘活动

　　3．新开工工程

　　本周共有三个项目取得开工许可证，分别位于中堂、石龙和莞城，总开工面积约15.4万㎡。全部为洋房产品，东方华府包含车位。滨江晋业豪园为新项目，29层洋房产品，建筑面积约3.8万㎡。

　　总结：

　　1、本周东莞土地市场异常热闹，多个优质地块顺利“嫁出”，掀起下半年土地市场热潮，10月初至本周，东莞已经成交商住用地7宗，明年下半年的楼市供应得到有效支撑。寮步地块拍出4157元/㎡的楼面地价，显示出寮步市场强劲的前景。

　　2、本周新开工与新增供应继续回落。东莞房地产市场继续保持成交平稳态势，商品住宅签约稍有回落，周签约936套，日均成交133套，基本恢复至9.29新政前水平。由于本周高端项目业绩显著，东莞楼市总体成交价格呈现结构性上涨，达到8037元/㎡的新高。

　　3、根据东莞市瑞峰置业代理的众多楼盘上门客户分析显示，周边地区限购以来，深圳广州客户置业东莞的比例尚无明显变化。

　　4、10月20日，央行正式上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点，同时，住建部决定5年期以上公积金贷款利率上调至4.05%，后续调控纷纷出台，加上9.29全面停止三套房贷的调控措施，政府有意通过进一步货币紧缩政策来巩固调控成果，减少通胀预期压力。经过半个多月以来的监控数据表明，此前出台的9.29二次调控措施对东莞楼市的影响并不大，近日出台的加息和公积金贷款利率上调细则，对消费者来说会产生一定的心理影响，但实际影响还将待下周数据体现。

　　5、后市预期：此次加息幅度并不大，但指向性非常明确，对购房者心理预期影响大过实际影响。对于开发企业来说，此次加息无疑将会增大贷款成本，中小开发商的资金链将会进一步紧张。而央行此次小幅加息的效果还有待体现，根据以往逐步加息的经验，后市不排除有进一步加息的可能。而且日前出台的十二五规划建议里面有一个明显的进步是，下调GDP增长目标，更加注重结构性调整和战略性新兴产业，同时重点进行土地市场和物业税的改革，这些措施中短期看对房地产是一个利空，长期来看，挤压楼市泡沫，将会使房地产市场资源进一步整合，从而走上规范化发展的道路。