08上半年莞房地产市场总结系列报告之商品房价格篇

前 言

进入2008年，一方面是国际经济形势比较严峻，全球经济增长放缓，通胀压力不断上升；再者是受国际市场影响，美国次级债危机使得美国经济走软、越南金融危机等，加上国内人民币升值加快、原材料、能源价格上涨、两税合一、降低出口退税、新劳动合同法实施、基本工资提高等因素的影响，我国经济开始呈现增长趋缓趋势，投资、出口增长趋缓、消费内需不足。同时今年中国是多事之秋，年初的雪灾、五月的地震、六月的洪涝台风等自然灾害频频出现，更加剧了物价的上涨，上半年物价持续在高位运行，全年通胀危机压力很大。而在国家房地产宏观调控下，“90/70”新政、取消购房入户政策、货币紧缩等政策的累积效应逐渐显现，再加上东莞全面展开产业经济调整、转型及升级，东莞楼市观望气氛加剧并进一步延续，市场交投在供求失衡中逐渐走向低迷。

2008年上半年已经过去，整体商品房市场新增供应持续增长，成交全线飘绿，市场缩量调整迹象明显，成交量同比大幅下降近五成左右，价格也在快速回调，较去年底均价已经回落超过16%。市场投资需求下降明显，居住需求成为市场主导，楼市快速回归理性。

盘点2008年上半年东莞楼市，缩量调整、个盘分化是主旋律：

1、 土地流拍频现、大多数以底价成交，土地市场表现冷清。

据东莞中原研究部监测数据统计，08年的上半年，东莞的土地市场一共成交了72宗土地，其中有54宗土地以底价成交，占总量的75%；11宗土地流拍。开发商面临政策和市场的双重困难，造就了目前土地市场的冷清。一方面是政府打击囤地的决心和力度加大；另一方面由于楼市持续走低，开发商信心不足，拿地十分谨慎。再者，开发商在货币从紧政策的紧箍和楼盘销售放缓的影响下资金链日益趋紧。在多方因素的共同作用下，土地市场演绎从“高价地狂飙”到“流拍频现”两重天。

2、 供应持续增加，可售存量积压给后市带来的消化压力越来越大。

据东莞中原研究部数据监测显示，截至2008年6月30日，东莞商品房按面积计算总体销售率为61.3%，有275个项目有可售存货，可售存量共计598.3万㎡，65816套。进入2008年东莞商品房总体上成交持续低迷，各楼盘销售率普遍较低，市场以消化存量积压为主，使得商品房可售存量的压力越来越大。另外，2008年下半年东莞市商品房潜在供应量达407.98万㎡（包含不可售面积），共计95个项目，其中48个新项目，旧盘新货的项目47个。潜在供应加上可售存量，东莞下半年商品房总供应量合计超过1000万㎡。楼盘项目数量众多，供应量持续增加，市场竞争日趋白日化。

3、 市场成交缩量下跌，表明卖方主动降价但买方观望心理强烈。

据东莞中原研究部数据监测显示，2008年上半年东莞楼市成交总面积为166.76万m2，同比去年下降49.56%，环比下降49.88%；成交均价方面，2008年6月份普通住宅成交价格为5685元/㎡，较去年年底的6804元/㎡回落幅度已经超过16%。可以看出，上半年东莞房地产市场成交表现的特征是缩量下跌，这反映的是卖方主动降价，但买方观望心理强烈。

4、 万科领跌、光大等随后跟进，引领上半年掀起第一轮降价风潮。

2月底万科领跌东莞楼市，随后光大、丰泰等大品牌发展商随后快速跟进，都在做快速探底动作，导致很多发展商被迫跟进，推出部分低价房探底，从而引领整个东莞楼市掀起一轮降价风潮。从东莞中原研究部数据监测显示，6000元/㎡以下项目占全市普通住宅项目的比重在今年以来持续上升，从1月的56.8%到5月的76.5%，反映了普通住宅价格持续回落的态势。
5、 自住需求成主导，投资需求下降明显，投资性物业受挫较大。

投资者买涨不买跌，在房价持续下跌的过程中，市场观望仍在持续。从供应和需求的对比分析来看，上半年普通住宅成交的占比较供应的占比高出9.38个百分点，而商铺、别墅、小户型公寓等投资型物业相关指标则均有明显下滑；通过户型结构和户型面积的交叉分析，我们对两房和三房单位进行面积区间的细分，很显然81-100㎡三房、101-120㎡三房的需求比重要远高于供应比重。这些充分说明上半年自住需求成为市场主导，投资需求下降明显，而一些投资性的物业受挫较大。

6、 个盘分化明显，市场资金集中流向优势资源和降价幅度较大的楼盘。

从上半年城镇区楼盘销售分析，可以看到市场上的大多资金集中流向了那些有资源优势和降价较大的楼盘。优质资源主要包括四方面：品牌、品质、地段、自然景观资源，如光大地产、万科地产、丰泰地产、新世纪地产、中惠地产等项目，而地段好的项目则包括尚书银座、名门世家、中央豪门等项目，自然景观资源则有锦绣山河、天骄峰景、丰泰?东海山庄等项目。当然，营销创新、价格回归理性也是拉动销售的重要方式，如锦绣山河购房送学位、风临美丽湾、名仕官邸价格快速回归理性等。

7、 降价有效刺激需求，价格二次探底均激发成交量反弹。

缩量下跌、个盘分化是上半年东莞楼市整体的主旋律。卖方主动降价有效刺激了市场需求，据东莞中原研究部数据监测显示，3月和5月的普通住宅均价经历两次探底，使得需求短期得到释放，3月成交普通住宅2915套，5月成交3706套。当然，需求的释放也有季节性因素。3月份在春节销售淡季后释放了需求，5月是传统的销售旺季。这也意味着，每次重要的传统营销时机节点都是出货的好时机。今年的金九银十是传统的黄金周，也是楼市的传统销售旺季，加上国家法定节假日调整后，全年的楼市黄金周只有一个是七天长假的，因此，可以预期，今年的金九银十在价格再次探底的情况下或有较大的反弹。

8、 下半年市场先抑后扬，预期奥运后逐步升温。

今年下半年8月份举办北京奥运会，全国瞩目，奥运前的相关报道预热已经逐步把大众的眼球吸引到奥运会的举办上来。而7-8月是楼市的传统淡季，加上奥运因素的影响，淡中更淡。而在奥运会结束后，由于累积的供应需要集中释放，累积的需求也需要释放，再加上经历半年成交持续低迷，货币从紧不动摇，开发商的资金链日益趋紧，而且通常年底开发商都有任务目标需要冲量，买卖双方的博弈较量将使得奥运后预期市场逐步升温。

9、 经历市场缩量下跌调整后，下半年房价逐步趋向平稳。

经历3月与5月的两次探底，有效的激发了购房需求的释放，下档承接力很强，东莞普通住宅均价在5500-5700元/㎡受到强有力的支撑，预期房价继续下挫空间非常有限，预计将在这区间进行反复振荡，商品房价格逐步趋向平稳。另一方面，CPI运行居高不下，物价快速上涨，通胀压力持续增大，即使房价保持稳定，实际上是已经在下降。再加上人民币升值持续加快，作为国际热钱无风险套利的重要投资工具，房价短期将保持平稳发展态势。

再者，结合GDP、居民收入、CPI的增长计算，2007年初东莞普通住宅的均价在4800元/㎡左右，当时仍属于合理水平；2008年1-5月东莞GDP增长16.0%，居民收入第一季度同比增长12%（剔除物价上涨因素后增幅为5.3%），2008年1-5月东莞CPI同比上涨6.9%；取GDP与剔除物价因素后的居民收入增幅的均值，加上CPI的增幅，2008年5月房价同比增幅应为17.6%，因此普通住宅的合理均价约为5640元/㎡。对照该估值的标准，目前东莞的房价水平已经逐步回落到合理价值区间。

2008年上半年东莞房地产市场总结系列报告包括投资环境篇、土地市场篇、商品房供应篇、商品房需求篇、商品房价格篇、潜在供应篇、广告监测篇、后市展望篇等8篇，希望能从房地产市场的各个层面作深入、全面、系统分析，给业界提供参考。在此精选报告主要内容对外发布，由于时间仓促，不足之处希望业界同行和专家不吝赐教。

东莞中原研究部致力于打造“东莞房地产首席资讯研究平台”，是专业房地产市场调查与研究部门，以东莞房地产市场总体发展状况及前景为重点研究内容，在研究部自行开发的数据库基础之上，对东莞楼市的宏观投资环境、供需状况、价格趋势、产品状况、潜在消费者的需求特征、细分市场特征、媒体偏好等进行长期的动态数据监测，经过科学、严谨的数据调查与分析，定期发布有关东莞市房产市场调研报告，以期为房地产企业及相关单位提供专业咨询服务。

如果您对本次系列报告或其他相关内容有较深层次了解的愿望和要求，请与我们联系。

2008年上半年东莞房地产中期研究报告-商品房价格篇

注：报告中的商品住宅包括洋房、公寓、别墅；普通住宅包括洋房、公寓；非住宅包括商铺、写字楼、车库。

1、 商品房价格总体情况

2008年上半年东莞房价同比去年上半年有大幅的上升，主要由于2007年上半年房价还处于相对较低的水平，下半年房价实现了快速上涨。2008年下半年商品房成交量同比下跌约五成，价格上涨两成多；其中住宅价格上涨16.4%，非住宅价格也实现快速上涨，达到约七成。

东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年上半年东莞市商品房均价6739元/㎡，住宅价格6241元/㎡，其中除去别墅的普通住宅价格为5780元/㎡，成交量最大的洋房的价格为5727元/㎡。2008年上半年东莞各用途物业的销售价格情况如下：

2、 普通住宅价格分析

2008年上半年东莞普通住宅价格5780元/㎡，同比上升19.1%。

2008年上半年普通住宅均价5780元/㎡，同比去年上半年上升了19.1%，2007年下半年东莞房价实现快速上涨，其中包含很多非理性上涨的因素，2008年二季度价格理性回调到5759元/㎡，相比去年最高价格的第4季度下降了约10%。进入2008年，楼市观望气氛逐渐浓重，需求走软，普通住宅价格总体呈现下滑态势。

2008年上半年普通住宅价格持续下跌

可售存量加权价格的计算首先将物业同以上分类，通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；简单的算术平均价格按照成交总金额除以成交总面积计算。可售存量加权价格通过运用各物业各个项目可售存量为权数计算，在此基础上解决了某一时期部分项目成交量较大引起的市场价格由于产品结构性的变化带来的较大波动，能较准确的反映市场的真实价格。

从可售存量加权的价格走势来看，2008年市场价格持续下跌，在6月份达到最低位5761元/㎡。

成交维持低水平，短期价格相对稳定

2008年6月份普通住宅成交价格为5685元/㎡，与5月份价格持平，从2008年第二季的的成交来看，除在5月销售节点上成交有所突出外，整体维持在一定的水平上，普通住宅在5700元/㎡价格水平上下短期内也将有所稳定。

2007年存货项目价格支撑无力，新上市项目低价促进成交。

2008年上半年成交的项目中，销售2007年的可售普通住宅存量约70.45万㎡，占总成交的49.5%，共6955套，普通住宅整体价格为5861元/㎡；2008年新上市的项目成交占71.94万㎡，占50.5%，共7303套，普通住宅价格为5701元/㎡。

从分时间段供应的成交情况来看，2008年上半年新上市项目和之前存量成交相当，但价格有所下跌。从下图可以看出，销售2007年的存量相对其累计下来的存量，销售率相对较小， 仅为22.39%；2008年上半年销售2007年的存量的普通住宅价格依然保持在5861元/㎡，受前期较高价格的影响，各个开发商为维护自己的产品形象以及不给自己的项目造成负面影响，在市场低迷的情形下没有采取大幅的降价手段，而在苦苦的支撑着，在和新上市的项目竞争中也没有占到任何的优势。2008年上市项目的销售率为26.2%，市场的一些项目底价入市有力的促进成交，如金色华庭二期杀跌出货、万科的运河东一号、光大的景湖湾畔二期以及景湖名郡大搞团购优惠促销、丰泰城一期低价上市等等，但同时也可以看出在整体比较低迷的状况下，新上市项目销售依然不乐观。

楼市供过于求矛盾突出，房价保持下跌走势

从2007年可售存量与价格的走势图来看，2007年下半年房价处于较高水平，在9月和12月出现了房价的波峰，事实上我们可以看到2007年8月份的可售存量已经出现拐点，而且在未来持续的快速增加，供过于求的状况逐渐的显现。当供求的基本面出现倒置的时候，随着累计下来的可售存量慢慢的增多，楼市开始慢慢出现隐患，进入2008年，楼市观望气氛浓重，市场上项目的竞争越来越激烈，当市场上的可售存量增长趋缓的时候，楼市或将出现好转。

2008年上半年商品房供应面积343.3万㎡，成交面积162.7万㎡，供求比为2.1：1，东莞累计的可售存量也越来越大，截止6月30日，商品房累计可售存量达到589.4万㎡，东莞房产市场供过于求矛盾比较突出，按照可售存量加权计算的普通住宅价格保持下跌的趋势。目前楼市的观望气氛浓重，在经济不景气的整体态势下，后期如果没有什么利好的政策影响，这种供过于求的状况在东莞将存在较长时间，这也基本决定了东莞房价未来一到两年的走势。

大户型房价大幅下降，中小户型下降相对趋缓

90/70政策的逐步实施，将加大对未来住宅的供应商品房的套数，另一方面也拉低了住宅的总价，使得更多的消费群体加入到购房军团里去，对刚性需求的释放也算是个利好。

根据东莞中原研究部的数据显示，2008年上半年住宅成交中90㎡以上的普通住宅套数占据58.3%，成交价格5848元/㎡，6月份90㎡以上的普通住宅价格环比1月份下降11.1%；90㎡以下成交的住宅包含较大部分公寓产品，随着投资者退出东莞市场，在这个自住需求为主的市场里，公寓产品的需求的很难得以释放，而目前市场的公寓产品的可售存量较大，区域竞争较为激烈，为了争取有限的客户资源，市场的价格下调成了他们比较一致的做法，数据显示，90㎡以下普通住宅成交价格为5596元/㎡，6月份环比1月份的价格下降8.6%，小于90㎡以上的价格下降幅度2.5个百分点，说明市场上大户型的价格下降幅度较大，而90㎡以下的中小户型价格下降幅度相对趋缓。

市场需求疲软，竞争日益激烈，价格呈现持续理性回调态势

东莞中原研究部数据监测显示，4月份共有135个普通住宅楼盘有成交，6000元/㎡以下项目占全市普通住宅项目的比重为71.5%，而5月份共有153个普通住宅楼盘有成交，6000元/㎡以下项目占全市普通住宅项目的比重为76.5%，6月份该比例基本和5月持平状态，该比重在今年以来持续上升，反映了普通住宅价格持续回落的态势，也说明近期楼市短期呈现企稳态势。另一方面，也可以看到，随着在售楼盘的增多，市场竞争日益激烈。

3、 商品房成交金额分析

2008年上半年市场的购买力在逐步的释放

商品房成交金额是一定时期市场上的用于购房的资金总量，代表了楼市当期的购买力情况，2008年上半年市场商品房的成交金额随着成交面积发生着变化，但很重要的一点是价格在逐步回落。从趋势来看，市场的购买力在逐步的释放，刚性需求在观望了较长的一段时间后依然选择入市。

目前市场中小开发商出货不力，后期资金压力将逐步暴露

国家宏观调控实施紧缩的货币政策，严格控制信贷规模，随着一些融资渠道门槛加高以及融资成本的提高，开发商将面临比较大的融资压力，为今之际，快速去货将是开发商最好的回笼资金的方法。以下是2008年上半年各个开发商成交项目回收的资金情况，可以看出目前情况下，光大、新世纪、万科、丰泰、三正等开发商实现了快速出货的目的。从数据统计上来看，前十名开发商的成交金额占全市上半年成交金额的46.9%，前二十名占60.0%，市场上资金被这些少数的开发商所占据，在自住需求为主导的市场里，短期内的需求不会有太大的变化，中小开发商在争夺客户资源上如果不能先行一步，资金的缺陷将逐步的暴露。

4、 区域住宅价格分析

1） 城镇住宅价格情况

2） 2008年上半年各区域价格情况

2008年上半年区域成交价格情况来看，道滘、松山湖整体成交价格排名前两位，但这两者的成交量都有所不足，区域房地产发展也相对不是很成熟，道滘主要是沿海丽水佳园的供应成交，松山湖作为一个技术产业园区，聚集着一些高端项目，由于价格较高，成交也相对有限。在镇区中，寮步、常平、虎门、塘厦、大岭山等区域成交量较多，其中虎门的在这些区域中价格最大，塘厦也由于临深圳的优势，上半年成交的房价也保持在较高水平。

城区的四个区域成交在全市相对较多，房价最高的为南城，其次是东城、莞城、万江，从成交的量价基本可以看出区域发展情况。

3） 各区域价格同比指数

2008年上半年东莞市各区镇普通住宅销售价格指数：

注：同比去年上半年价格为100。 数据来源：东莞中原研究部

4） 2008年上半年东莞片区普通住宅价格分布图

5、 技术指标分析

从东莞的价格均线系统来看，2008年以来，3月均线与半年线持续下滑，3月均线在死叉半年线后一直受压于半年线，特别是近期半年线死叉年线，确定了东莞楼市中期调整趋势；从近期看，月度均线死叉3月均线，说明短期价格或会持续下跌；但从上半年3月和5月的月度均线看，通过两次探底，均受到成交量的支撑，说明短期价格下降空间有限；综合判断，在未来半年里，东莞楼市将持续调整，近期几个月价格下降空间有限，市场短期呈现企稳迹象。