中原车德锐：东莞普通洋房价格很难再有下跌空间

东莞中原研究部经理车德锐  

     9.29之后，我们陆续跟开发商沟通开会，去往深圳市场拓展客户做了一些推广的方案。有几个特点，第一个是交通条件的问题，吸引到深圳投资客的片区可能在广深沿线的楼盘。第二个是资源性的楼盘机会更大一些，客户对这些意愿更强一些。第三个，就是品牌楼盘或者品牌开发商的意愿相对比较强一些。对于深圳客来讲，他们对于东莞的楼盘肯定有一个了解、认知之后才会入市，同时还必须有一定的口碑才能打动投资客，如果知名度不高的，做这种事情可能很难奏效。这是我们近期的一个工作。

    根据昨天东莞住宅均价过万的事情，站在研究机构的角度给出一些客观数据分析，均价过万主要是中信御园成交了六套别墅，这六套别墅成交达1.6个亿，所以占了一半的比例，均价过万是一个肯定的统计方法的问题。如果这种别墅还在成交，一定会让东莞的房价均价过万或者更高，这个要大家理性理解。

    还有一个价格的问题，我们必须理性看到东莞房价现状到底是什么问题，不能因为高端的一些豪宅、别墅、洋房的成交把整个均价抬高了以后，认为均价过万是太高了。这是不理性的行为。所以我们会在统计房价的时候，做出一些调整统计方法，剔出一些豪宅洋房，还有过万的洋房，还有非毛坯修的楼盘，毕竟还不成为主流，我们还是回归到毛坯房的路径来。我们对过去这几年普通房子的成交做了一个趋势分析，我们把这些客观的信息传递给外界的投资客，让他们清清楚楚知道东莞的房价还没有过六千。如果把豪宅、别墅的成交价加进去，过万是不成问题的。

    下一步市场走势怎么走。价格，其实是由价值或者供需关系决定。从价格角度，08年到现在东莞的经济持续调整，东莞楼市也一直在调整，普通洋房在五千多到六千徘徊，这种房价上涨幅度很小。这说明了东莞经济放缓了以后，导致东莞房价受到一定的作用，这是一个宏观分析的角度。东莞经济最困难的时候已经过去了，很多不好的问题也慢慢解决了，政府也想了很多策略、方式做转型。整个评估，整个东莞经济应该已经触底或者处于回升的势头，但还没有恢复高速的增长。这就意味着东莞价值的低谷已经有所反弹、回升，也就意味着房价、楼市起到了一个价值的支撑作用，房价不可能再调整，所以目前对东莞房价还有看跌的观点，我个人而言，普通洋房已经非常低的价格，很难有再下跌的空间。

    从需求角度，东莞的购房需求一直在压抑着。小户型的房子在一手房很少，还有很多政策的调控，所以东莞的购房需求没有很好的释放，他们的购买力一直在累积，等这个想释放出来的时候，金融危机出来了，然后又迎来政策的调控，导致部分需求又积累，只不过这个行业是有波动的，政策、信贷都有波动，但是成交量下去了又会上来。

    这种需求在下一步还是要释放，判断第四季度市场趋势的时候，从第三季度的月报等，我们看的很清楚，东莞的成交量数据还是很好看的，一定会成为珠三角区域让大家瞩目的数据。为什么其他城市的成交量在往下走，我们做了预判，这个预判的数据就是东莞的需求，特别是一些刚性需求累积的量还是很大的。他们已经累积了一年多的时间，一些政策的影响对他们影响不大。特别是一些户型比较小的总价比较低的房子，首付两到三成，对他们而言，差异性不大。

    从今年开始，我们有一个观点，就是2010年是东莞的开发年，这个意味着很多新项目越往后供应量越来越大。从今年第三季度开始，我们已经预判，在“金九银十”有一个供应放量的高潮，同时在年底有一个高潮。在下一步开始，东莞的供应量是很大的。
    新政调控下，你想观望，其实没这个时间机会让你去延迟，因为后续的供应量会越来越大，特别是明后年的供应量会越来越大。东莞的房子大部分区域的房子没人买，这也是未来2-3年，东莞楼市所面临的一个问题，这里面产生很多土地供应放量，同时会产生很多新项目，如果没有外来投资客来东莞的话，东莞楼市还有一个平抑作用，希望开发商能够客观吸引外来投资客良性地参与进来，给楼市稳定良性发展一种支撑。

    我们有一个预判，就是929新政出来以后，东莞二手房成交肯定会有好转，最近情况来看，二手房的成交量超过了一手房，这意味着什么？我们通过数据看，目前这种二手房成交价格的差异，东莞二手房成交价格是很低，单价才三四千，相当于一手房价格的一半。我们从这个点展开分析，可以推断到目前东莞的楼市，其实一手房受到调控，价格比较高，需求一定会流到二手房里面，因为二手房的价格非常有优势，尤其在一些中心地段的二手房，生活配套完善，价格又低，像东城南城长安这些中心城镇，一手房供应越来越少，必定会往二手房转变，所以一手房和二手房有竞争关系。

    政策调整下，一手房也会面临二手房的竞争，这是一手房的压力。对于购房者觉得一手房空间小价格高，可以考虑二手房。

    深圳地产投资被逼出 加强莞深互动

    深圳和东莞之间存在重要的联系，使得两地之间一直都存在机会，这 6年来东莞一直依赖这种优势、资源和关系，取得很快的发展。这么多年以来，尤其在2007年，曾经有一个阶段出现一波投资客从深圳来东莞投资的热潮，在那以后我们开始深思这个问题。当时我们更多的是主动去拉深圳投资客过来，是主动的行为，让深圳投资客感受到东莞不太适合投机，同时我们也分析过深圳投资客主要是投机为主，投资很少。

    目前对东莞这种价值的低估，可能会使得有一些投资客出来，但是我们不能够太乐观地看到深圳投资客过来东莞投机的情况，他们毕竟受2007年负面的影响。2008年以后，东莞楼市下挫的幅度比较大，外面的人对东莞的看法还停留在负面，很难在短期内有一定的改观，所以一定程度下会压制投资客到东莞投资。

    深圳的限购令出台后，深圳房地产投资的确受到限购令的逼迫，必须走出来，致使莞深之间房地产互动更强烈。在互动过程中，业内也在思考，不能像07年一样做市场，因为新政出台后出现不同的趋势，一是投机的机会很少，更多的是投资，是看重价值而不是价格。

    在东莞有一些以价值为主线的投资品种，但是在分析东莞的物业到底哪些是有价值，有哪些投资机会的时候，需要一分为二的看待，现在大众的普通住宅投资可能对他们吸引力不是很大，不像07年那个时候，他们看到一个楼盘的价格相对比较低，而周边片区的价格或者其他楼盘涨的幅度很快，他们就出手。现在不是了，现在是更看重价值，这是一个新特点。

    其实在2009年的时候，我们已经在谈深圳投资客在2010年会外溢。深圳2010年下半年的交易大幅下降，深圳的房价太高，可能会受到中央政策的打压和调控，所以深圳的投资客会外溢到珠三角城市，到广州、香港甚至惠州，会有一部分流到东莞。于是我们开始思考这个项目是否适合把一些客户吸引到这里，在一些豪宅项目里面，这种联动项目做的比较早。

    现在我们发现一个规律，凡是深圳市场受到政策调控特别厉害的时候，我们做一二手联动的机会就更大一些。所以到现在，如果我们去把深圳的二手中介资源调动起来，是一个很大的事情。他们市场好的时候，不愿意过来，但是现在深圳市场在缩水，中介的从业人员也得面临下岗，所以他们必须转介，所以我们主动去拉他们的时候，他们也会主动配合我们，这是一个机会。