加息对东莞市场影响尚未体现 成交继续高位运行

　　瑞峰置业十月第四周东莞楼市报告（2010.10.23-10.29）

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　国务院要求认真落实各项房地产调控政策

　　10月25日国务院常务会议要求，今年后几个月，各地区、各部门一定要认真落实各项房地产调控措施，坚决遏制部分城市房价过快上涨。要立足保障基本需求，强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，增加中低收入居民住房供给。合理引导住房需求，抑制投机需求。

　　国土部：全国和省级土地整治规划同步编制

　　国土资源部10月发通知要求，同步开展全国和省级土地整治规划编制工作，土地整治规划将以2010年为规划基期，以2020年为规划期，并提出2015年阶段性目标。各省要按照全国、省级规划编制和市县规划编制试点同步推进的要求，于2011年6月底前全面完成各项工作任务。

　　国土部：土地违法问责不会爽约 年内肯定执行

　　针对有关首次土地违法问责可能“夭折”的猜测，10月25日，国土部部长徐绍史明确表示，土地违法问责目前正在进行数据审核确认工作，国土部不会爽约，年内将严格问责。他同时表示，在监察部、人力资源社会保障部的核准工作完成后，将对一部分土地违法违规情况较严重的地方负责人进行约谈，同时对土地违法违规较严重的地方政府负责人进行问责。徐绍史预计，上述工作估计于11-12月份间完成。

　　银监会：严控大型房企等房地产贷款风险

　　银监会主席刘明康在“2010年第四次经济金融形势通报（电视电话）会议”上强调，要管控好部分行业和企业的信贷风险，尤其要切实抓好地方政府融资平台贷款风险管控，同时对房地产贷款风险保持高度关注，严控大型房企集团贷款风险，合理满足中小户型、中低价位房地产开发贷款需求，继续支持保障性安居工程建设。

　　京沪多家银行证实首套房贷最低利率上调至8.5折

　　10月28日，京沪各家商业银行接到口头通知，对购买首套住房执行的房贷最低标准变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。这意味着，2008年底开始实行的首套房贷利率7折优惠政策将成为历史。

　　预售资金监管为调控再加压  短期迫使开发商降价

　　10月25日，《商品房预售资金监督管理暂行办法》正式出台。该《办法》要求，自2010年12月1日起，预售资金全部存入专用账户，禁止开发企业直接收存预售资金，预售资金严格按工程节点支取：地下结构完成、结构封顶、竣工验收等。虽然预售资金监管并不会对房价下降造成直接影响，但是有力保障了预售项目的顺利完工，并能防止开发商利用预售资金囤地、炒股等行为，从长远看有利于房地产市场的规范，是此轮调控深入体现。

　　东莞出台购房契税优惠细则:买非一套房契税一律3%

　　东莞市财政局出台关于购房契税优惠的细则通知，根据《通知》，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房，减半征收契税(即1.5%)。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。根据东莞市实际，对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住房还是非普通住房，一律按3%税率征收契税。是否适用新规定具体以购房合同签订时间为准。契税变化以10月1日签订购房合同为准，凡在10月1日以后签订购房合同的，均按新契税规定执行。

　　现金流状况堪忧 56家房企经营性现金流降200％

　　目前已经公布三季报的56家房企三季度经营性现金流量净值为-521.83亿元，而去年同期达到392.93亿元，大幅下滑233%。其中，37家公司经营性现金流为负，而反映在净利润上，仅有10家公司三季度亏损。在实现盈利的公司中，有10家房企每股经营现金流低于-1元，经营性现金流严重不足。其中，“万保招金”四大地产龙头的现金流同比下滑情况十分严重。这四家公司前三季度的经营性现金流净值均低于-10亿元，保利地产更是达到-261.08亿元，而去年同期这四家公司的现金流均为正值。目前，我国房地产企业的开发资金主要来自三个方面：企业自有资金、国内贷款和预售款。在信贷调控、直接融资受阻、预售款监管趋严的情况下，房企需要依靠大量自有资金维持运转，资金链压力与日俱增。事实上，早在今年年初，业内就普遍预计，房企资金链压力将在四季度显现。万科就在三季报中明确表示，开发企业资金面趋紧仍是主要趋势。

　　百亿级炒楼资金转战股市 境外热钱追逐人民币升值

　　央行意外加息对于市场本来是一个大利空，未料反而成为两市股指大涨助推器。我国宏观经济近期未出现明显变化，政策面亦没有明确的方向指引，目前A股强势的支撑基本可以确定主要系资金所为。据估计，以炒房资金为主的国内游资以及人民币汇率走高引来的国外热钱，在百亿元以上是肯定的。

　　二、土地市场

　　1、本周成交信息

　　本周东莞市场共成交商住用地两宗，分别位于沙田镇和石碣镇，两地块均以底价成交。沙田地块位于福禄沙村，出让面积为5191㎡，成交价701万元，折合楼面地价844元/㎡，竞得单位是东莞虎门港公共事业有限公司；石碣地块位于鹤田厦村，面积达31405㎡，达鑫地产以底价8850万元投得，折合楼面地价为1409元/㎡。

　　2、本周出让公告

　　3、下周待拍土地

　　下周待拍土地较多，其中商住用地两宗，分别位于道滘镇和厚街镇。道滘镇地块位于厚德村，出让面积超过3.8万㎡，容积率为2.4。地块周边商住项目稀少。另一宗地块位于厚街镇宝屯村，地块体量较少，只有2590㎡，周边商住项目众多，商住氛围较浓厚。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应量

　　本周3个住宅项目加推新品，分别是新世纪星城、香樟国际和香树丽舍，合计新增住宅491套，约4.7万㎡；新增非住宅976套，约1.5万㎡。新增住宅供应面积环比小幅下跌8%，全部为洋房产品。新增非住宅主要是新世纪星城的商铺和车库。

　　2、成交情况

　　2．1  商品房整体成交情况

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，本周(10月23-29日)东莞商品房共签约1242套，成交面积约13.72万㎡。其中，商品住宅签约1095套，约13万㎡，环比分别增长17%和19.7%，日均成交156套。非住宅签约147套，约0.79万㎡。

　　2．2 住宅签约量价走势

　　本周商品住宅签约共1095套，签约面积约13万㎡，环比增长约2成。商品住宅均价8974元/㎡，受部分高端产品价格拉升影响，住宅均价依然偏高。本周中信御园、中央公馆蟠龙、御花苑天珑湾、万科麓湖和凤岗卧龙山花园等高端盘成交拉动东莞楼市整体均价上升。

　　2.3  区域住宅签约排名

　　2．4  商品住宅签约排名

　　2．5  周末楼盘活动

　　3、新开工工程

　　本周有两个项目拿到开工许可证，分别是常平的东田丽园和塘厦的万科•棠樾。新开工全部为住宅产品，其中东田丽园新开工洋房2.19万㎡，棠樾新开工低层洋房5513㎡，别墅约1万㎡。

　　总结：

　　新增供应连续三周回落，银十进入尾声，商品房成交连续三周高位运行，本周商品住宅共签约1096套，成交面积接近13万㎡，日均成交156套。本周五由于上东国际和中惠沁林山庄等项目集中签约，导致周五单日住宅签约量高达286套。10月20日央行实施加息以来，东莞楼市成交量不降反升，尤其是大户型产品的成交持续走俏，对东莞住宅的均价拉升作用非常明显。由此可以看出，加息对东莞市场的影响目前尚未体现。