高端住宅成交比重上升 普通住宅均价5972元/㎡

　　东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2010.10.25-10.31）

　　一周楼市观察：

　　注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通住宅、高端洋房、豪宅洋房和别墅四大类。另外普通住宅可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、投资型公寓、纯深圳盘四小类。

　　商品房新增供应有所回升，住宅成交环比大涨。

　　本周东莞商品房新增供应有所回升。据东莞中原研究部监测数据显示，本周商品房有三个项目有新增供应，总供应面积为6.19万㎡，供应套数为1467套。供应的项目有普通住宅、商铺和车位。普通住宅项目包括香树丽舍、香樟国际花园和新世纪星城三期，商铺和车位项目都是新世纪星城三期。

　　本周商品房成交面积16.06万㎡，环比大增59.68%，同比减少2.13%，合计1441套，环比上升47.79%，同比减少6.61%。本周住宅成交15.14万㎡，合计1273套，其中普通住宅成交12.86万㎡，合计1230套；非住宅成交面积为9225㎡，合计168套。本周住宅日均成交约182套，环比上周的124套有明显上升。

　　周末市场营销活动一片红火，多个项目扎堆开盘。

　　周末东莞楼市热闹非凡，多家楼盘活动现场一片火热，活动氛围达到了10月份以来的最高峰。据不完全统计，本周共有20多家楼盘开展了营销推广活动，样板房开放、诚意登记、狂欢万圣节、魔术表演……。其中最令人瞩目的是，本周有多家楼盘盛大开盘，另外亦有不少楼盘加推新品，如开盘的项目有御花苑天珑湾、葵花里、东方银座中心城等，加推新品的楼盘也有江南第一城、御泉山、中惠沁林山庄等项目。本周新开盘和加推的项目达到了10月份以来的最高水平究其原因，主要有以下几点：一是9月末市场遭遇“9.29”二次调控，其时新政刚出台，市场走势尚不明朗，开发商心有余虑，以观望市场形势为主，一些原计划于10月份早期开盘的项目押后上市。如今新政已过一个月，政策形势逐渐明朗，从东莞市场表现来看，楼市并没有受到新政的太大影响，这也大大地增强了开发商的推货信心；二是从10月份的市场表现来看，市场总体处于高位运行态势，刚性需求持续释放，市场需求一片旺盛，极大地增强了开发商的推货意愿，欲借力近期楼市成交热闹的好时机加推新货，加大项目的出货量；三是上周东莞遭遇台风“鲶鱼”的来袭，一些原计划于上周开盘的项目延迟至本周开盘，致使本周开盘项目有所增加。

　　本周普通住宅（毛坯）成交均价5972元/㎡，环比小幅上涨1.64%。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交面积约15.14万㎡，合计1273套，成交均价约为9207元/㎡。由于住宅包括普通住宅、高端洋房、豪宅洋房和别墅等类型物业，仅仅统计住宅的成交均价，如本周的9207元/㎡，这个成交均价相对于东莞的普通住宅来说明显偏高，而相对于别墅等高端住宅来说，又显得过小，因此想通过简单统计住宅均价来反映东莞目前的住宅成交价格意义不大。

　　众所周知，同质的事物才具有可比性，而目前住宅产品中既包括普通住宅，又包括高端洋房、豪宅洋房、别墅等高端住宅，而普通住宅无论从居住条件还是居住环境都与别墅等高端住宅差异极大，至于价格那更是相去甚远，因此有必要对住宅产品进行分门别类来统计其价格。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞普通住宅（毛坯）成交均价为5972元/㎡，环比小幅上涨1.64%。分区域看，城区的普通住宅（毛坯）成交均价为6770元/㎡，镇区的则是5557元/㎡。

　　新政影响小，深圳客增多，近期高端住宅成交较多。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，近期东莞高端住宅成交较多，如本周锦绣山河•鹭栖湖项目成交26套，万科•松山湖1号虹溪诺雅成交11套，沃多夫成交14套，中央公馆•蟠龙成交30套等。这也反映出当前高端住宅产品受新政的影响较小，总体成交相对平稳。一方面，这是因为购买高端住宅的客户群体大多资金实力雄厚，调控政策对其影响相对较小；另一方面，2010年以来市场上的高端住宅产品供应偏紧，市场上也累积了不少高端住宅需求，“金九银十”期间此类产品供应加大，直接促成了这些产品的热销；其三，“金九银十”期间东莞住宅成交热闹，尤其是在广深两市实施限购令的大背景下，部分深圳投资客开始把眼光投向东莞，来东莞置业现象增多，这也致使近期东莞高端住宅成交量明显增加。

　　市场潜在需求大，别墅产品销售红火。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞别墅成交面积约2.25万㎡，合计42套，环比上周的17套有明显增加。究其原因，一是近期新鲜上市的别墅项目成交较多，如本周中信御园项目成交14套，万科麓湖别墅成交5套；二是近期购买东莞的别墅等高端住宅的深圳客增多。由于别墅的稀缺属性，决定了其属于“卖一套少一套”的产品类型，其保值增值性质一直为广大投资客看好。而2010年以来东莞的别墅供应一直处于偏紧状态，因此市场上累积的别墅需求相当可观，基本上市场上的别墅产品是推一批火一批。因此只要产品品质过硬，别墅的出货还是相当乐观的。

　　26日住宅均价过万元引发业界震动，缘由当天中信御园成交6套别墅均价近3万元/㎡，成交金额占比近半所致。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交均价约为9207元/㎡，环比上周的7615元/㎡大幅上涨20.91%，其中10月26日更是出现住宅成交均价达到11455元/㎡。这主要是由于当天东莞别墅产品成交较多，仅中信御园项目成交的6套独栋别墅（约2000万元/套）就占据当天成交总金额的近50%，这也大大拉高了当天的住宅成交均价。剔除别墅项目，10月26日住宅成交均价仅为6826元/㎡。近期住宅成交均价一直较高，主要原因就是近段时间东莞高端住宅产品成交较多，导致住宅成交均价出现结构性上涨，但这与房价出现上涨有着本质区别。众所周知，在多数楼盘价格变化幅度不大的情况下，一定时间内高价位住宅产品成交量的增多能够大幅度拉高住宅的成交均价，而实质上这些楼盘的价格是基本稳定的。据东莞中原研究部监测的数据显示，近期有部分楼盘价格出现一定幅度上涨，但同时亦有部分楼盘成交价格出现下跌，总体来看大多数楼盘价格基本稳定，因此不能以偏概全得出近期东莞房价出现大幅上涨的结论。

　　一周楼市资讯

　　1、宏观经济

　　财政部：全国总税收近6万亿

　　记者昨日从财政部网站获悉，今年前三季度，全国税收收入快速增长，累计收入接近6万亿元，同比增长24.2％。其中，房产税收入增幅明显走低。国家统计局也表示，今年1～9月，工业利润同比增幅回落，石油加工、炼焦及核燃料加工业下降两成多。

　　松山湖科技创新为核心 成东莞产业升级新引擎

　　近5年来，松山湖园区累计引进300多个优质项目，包括胜华科技、宇龙通信、漫步者、德国通快、日本美达王等一批行业龙头和世界500强项目；园区专利申报量和授权量，近3年平均增长率分别为100%和140%；园区已引进和建设国家级和省级研发机构50多家，建立行业创新平台与创新技术联盟10余个；工业总产值4年增长10倍，税收4年增长20多倍，今年预计突破20亿元。

　　大岭山前三季度民营经济总产值突破19亿元

　　民营经济已经成为大岭山最具发展潜力和后劲的经济增长点。记者昨日获悉，前三季度大岭山民营经济运营呈现良好发展态势，主要指标均有增长。全镇规模以上民营经济总产值突破19亿元，同比增长39.30%，占全镇规模以上工业总产值的14.69%

　　上半年，大岭山镇私营及个体经济纳税总额为37749万元，同比增长37.70%。新增个体工商户及民营企业1826户，新增注册资金总额为26439万元。全镇个体工商户及民营企业总数达19299户，其中个体工商户17203户，民营企业2096家。社会消费品零售总额243154万元，同比增长23.80%，其中私营及个体经济211542万元，同比增长24.90%。

　　大朗40家外资企业设立研发中心 总数居全市第一

　　昨日上午，记者从大朗镇外经办获悉，今年以来，该办在推进外资企业设立研发中心工作上取得了优异成效，目前该镇共有近40家外资企业设立了研发中心（机构），今年以来新设立的有32家，总数排名全市第一，还有近10家企业正在办理设立手续。

　　其中，华科电子将挥资500万美元设立研发中心，开发电容、电阻等电子元器件新品。而刚刚获得国家认可实验室的东莞标检，计划在大朗再增资4000万元扩充研发机构。

　　寮步引资打造光通信产业园 计划今年年底竣工

　　10月26日，记者从寮步镇相关部门获悉，深圳市特发信息股份有限公司斥资18亿元，在该镇打造光通信产业园。该项目建设正有序推进，计划明年4月份试生产，一期年纳税额达6000万元。

　　光通信产业园总面积为12万平方米，其中一期工程约7万平方米，投资为13.6亿元，于2010年7月份开工，计划今年年底竣工，明年4月份试生产。一期工程投产后，年纳税额为6000万元，能解决1000多人就业问题；二期建成后，年纳税额将达8000万元。

　　2、政策法规

　　国务院：稳定市场价格 坚决遏制房价过快上涨

　　国务院总理温家宝25日主持召开国务院常务会议,分析当前经济形势,安排部署今年后几个月经济工作。温家宝要求，坚定不移地促进房地产市场平稳健康发展，各地区、各部门一定要认真落实各项调控措施,坚决遏制部分城市房价过快上涨。要立足保障基本需求,强化各级政府职责,加大保障性安居工程建设力度,增加中低收入居民住房供给。合理引导住房需求,抑制投机需求。

　　三部委发文再遏房价:开发商拖延开竣工将禁拿地

　　昨天，记者从国土资源部获悉，为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，巩固房地产调控成果，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部要求，各地对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。 对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。

　　财政部官员：首套房不征房产税

　　在23日举办的第一届西部金融论坛国际资本论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康表示，物业税推出已经是“按月计算”，目前离推出最终时间不会超出一年。

　　贾康还表示，房地产税并不会是政府调控的“最后一张牌”，未来调整一定是多种手段综合使用，比如物业税，其实物业税跟房产税是一回事，都是在保有环节中征税，但因物业税有一个较长立法过程，房产税只需在现行税收政策中进行试点就能推出，因此会选择现行推出物业税，现在问题在于如何不失时机地进入试点。

　　京沪多家银行证实首套房贷最低利率上调至8.5折

　　京沪多家银行有关人士28日向中国证券报记者透露，日前各家商业银行接到口头通知，取消对首套住房贷款利率7折优惠，仅允许执行同档期基准利率最低下浮15%，即首套房贷优惠利率最低按8.5折执行。这意味着，2008年底开始实行的首套房贷利率7折优惠政策将成为历史。

　　上述人士表示，以后商业银行对购买首套住房执行的房贷最低标准变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。对于存量房贷政策，监管机构并未作出新的规定，商业银行仍旧按照以前和客户所订立的合同条款执行。

　　东莞出台购房契税优惠细则:买非一套房契税一律3%

　　记者昨日从市财政局获悉，9月29日国家多部《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》下发后，东莞市财政局本周出台了东莞地区的细则《通知》：契税变化以10月1日签订购房合同为准，凡在10月1日以后签订购房合同的，均按新契税规定执行。

　　根据《通知》，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房，减半征收契税(即1.5%)。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　根据东莞市实际，对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住房还是非普通住房，一律按3%税率征收契税。是否适用新规定具体以购房合同签订时间为准。

　　并未收到50天停止施工通知 东莞地产项目正常施工

　　近日，经省政府同意，省环保厅颁布文件规定，11月1日—12月20日期间，列为A级重点控制区域之一的东莞要停止一切建筑、拆迁、市政建设等施工工程，必须施工的重大工程项目，需取得住建部门等相关主管部门的特殊许可。

　　昨日，记者向市环境保护局环境监察分局核实，相关负责人表示，截至目前，该局仍未收到相关“停建”通知。

　　“停工令”一出，立即引起开发商热议，有开发商直言对赶工期交楼的项目影响太大；也有开发商表示早已知道相关规定，避开赶工时间。记者从市房地产业协会了解到，“停工令”并未明确规定“停建”的具体细则，东莞暂未全面施行。

　　3、 市政规划

　　东莞投入30.3亿元创建模范城 绿色生态更宜居

　　近年，我市先后投入30.3亿元，建成15个森林公园，面积达347.3平方公里，全市森林覆盖率达36%，同时全市林地面积超过600平方公里，林地绿化率达98.5%。一个生态绿城的雏形已展现在世人面前。

　　在全市上下积极保护生态环境的氛围下，我市已有6个镇先后荣获“国家级生态乡镇”。以生态创建为载体，加强农村环境保护，促进城乡一体化的“创模”模式日渐成型。

　　大朗镇总体规划修编出炉 对接松山湖融入大市区

　　3条轨道交通由此穿越，散裂中子源项目在此落子，20多个绿色公园供市民与大自然亲密接触。记者昨日从市城乡规划局了解到，《大朗镇总体规划修编（2008-2020）》（以下简称《总体修编》）已经完成，即日起至下月27日开始公示。

　　公示材料显示，此次《总体修编》规划的范围总面积有97.60平方公里。按照规划，到2020年，大朗镇的城市建设用地规模将达到47.24平方公里，人口规模约为45万人。规划中的大朗城市是集现代工业和现代服务业于一体的产业重镇；松大城市地区的核心功能组团；宜商宜居的生态科技新城。

　　而在空间拓展方向上，将以“对接松山湖、融入大市区”的城市发展战略为指导，结合大朗镇后备土地资源分布情况，确定城市空间拓展方向为向西、向南。

　　寮步五年安排5亿元建文化名镇

　　《寮步镇建设文化名镇规划纲要（2011-2020年）》（下称《纲要》）近日出台。《纲要》显示，寮步拟用10年时间打造成全市公共文化建设名镇、国家历史文化名镇、岭南文化精品名镇和特色文化产业重镇。莞香文化、汽车文化和乡村旅游文化被确定为该镇三大支柱文化产业。从2011年起，由镇财政五年安排5个亿建设文化名镇。

　　塘厦三旧改造启动 花园街北将成高档商住小区

　　目前塘厦镇确定了水电三局花园街北旧厂等10个项目作为今年“三旧”改造第一批拆迁启动项目。这些项目权属清晰，性质明确，手续齐备，并且都是空置的。

　　花园街北改造项目由4.2万平方米的省水电三局花园街北地块和3.1万平方米的三局实业发展有限公司鸡爪地地块构成，这一范围均属于工业用地性质，均由旧厂房组成。

　　依据塘厦镇“三旧”改造专项规划，该项目将按照“商住用途”进行改造，规划建设写字楼、住宅楼、公寓以及大型集中商业区，成为集商贸、居住、休闲为一体的高档商住小区，与周边成熟社区、酒店、商业区域相连，形成一个综合商圈。

　　R2线温南路站将修建5668平方米站前广场

　　东城“三旧”改造再出好消息！记者昨日从市城乡规划局获悉，《东城讯通片区“三旧”改造单元规划和主山片区控制性详细规划一般调整》已经出炉。

　　根据规划，东莞市域轨道交通R2线的温南路站就在这一片区内。众所周知，轨道交通站点附近的土地向来金贵，寸土寸金，东城自然不会浪费这么一幅好地块，就在温南路站出入口的东侧将兴建一个占地超过5000平方米的站前广场，而市民一走出温南路站，就可以看到一栋高约120米的地标性商业办公大楼，不远处还有一个高档住宅区。

　　4、市场动态

　　29城市楼市11月计划开盘量环比下降明显

　　据网上监控中心数据显示，截至10月22日，在其监控的全国29个大中城市中，11月普通商品住宅项目计划开盘量环比下降三成，其中北京、广州、深圳的降幅在五成左右，贵阳的降幅最大，超过七成。

　　数据显示，截至10月22日，全国29个大中城市中，共有564个普通商品住宅项目计划于11月开盘，较10月计划开盘量降低31.3%。其中，北京、深圳、广州降幅在五成左右，贵阳降幅最大，达到77.3%。

　　此外，杭州、武汉等17个城市的商品住宅项目计划开盘量均有不同程度的降低。在搜房网数据监控中心监控的29个大中城市中，仅有上海、东莞、福州3个城市的开盘量较10月有所上涨，海南、昆明两城市的开盘量与10月持平。

　　监控数据显示，全国29个大中城市中，至10月22日止，普通商品住宅项目10月实际开盘量为513个，为计划开盘量的62.5%。

　　二次调控满月 北京10月成交量环比降3成

　　距9月29日出台的楼市二次调控至今已满一个月。数据显示，10月北京楼市成交量环比下降3成，成交均价环比下降6.6%，不过同比仍上涨22%。业内表示政策存在消化期，开发商8月来回笼的资金也足够其再支撑一段时间，因此不要期望房价会立即大幅下跌。

　　沪楼市九十月成交单价站上2.3万

　　数据显示：9月份全市房屋均价为20653元/平方米，而10月份价格一下上涨，上周的新房住宅成交均价达到了23086元/平方米，与前一周相比，继续上涨了3%，新房住宅的成交均价已经连续5周维持在20000元／平方米以上，同时这也是近一个月内全市新房住宅周均价第二次突破23000元／平方米大关。

　　9月，在开发商瞄准“金九银十”的市场之下，纷纷打起降价促销的销售口号，打起“以量补价”策略，于是在8月份集中成交刺激下，量价开始回升，终于结束价格的走跌趋势，上升了0.74%。

　　广州新楼上周均价跌破万元 房价环比跌6.33%

　　广州限购令在这个周末满月，多家机构监测的阳光家缘网统计显示，9月份每周30万平方米的海量签约数据，在上周得到遏制，市场价格也呈现稳定趋势。此外，政策后续影响力显现，11月份新盘新货环比缩水接近六成。

　　根据阳光家缘网数据显示，10月18-24日，广州市十区二市一手住宅成交面积为24.95万平方米，环比下跌73%，恢复至8月底9月初的成交水平。

　　中地行市场研究部指出，由于增城、从化不在限购范围，因此成交比例明显增加，分别占全市总成交28%和11%，成交比例增长17%和5%。随着增城、从化两地成交比例攀升带来的市场结构性调整，以及万元上下的亚运城上市，市场均价从10月初的12199元/平方米，下降到9798元/平方米，这是广州十区二市一手住宅成交周均价继今年七月后首次回归到万元之下。中心六区房价依然相对坚挺，环比仅下跌6.33%。

　　上周深圳新房均价环比上涨12%

　　根据深圳中原地产对深圳市规划与国土资源委员会的成交数据监测显示,上周深圳新房成交套数为798套,环比上周增加57.4%,成交面积7.65万平方米,环比上上周增加39.48%。继深圳“限购令”出台后,深圳新房成交量大幅下跌逾六成,这一情况于上周出现了改观。从区域划分来看,各大区域的成交量都有所恢复。上周新房的成交量与新政后第一周的跌幅相比,有所收窄,成交套数下跌幅度的收窄,主要是因为新政前未成交的房屋在上周“限购令”“松绑”后,于本周顺利成交。

　　从各楼盘的成交情况来看,上周深圳成交前十强的楼盘成交总量达435套,占深圳全市成交量的54.4%。

　　在成交价格方面,上周深圳新房成交均价为21662.96元/平方米,环比上涨12.39%。六大区域除了宝安有所回落,其他各大区域价格都有所恢复。

　　数字透视

　　1、一级市场：

　　一周土地供求：

　　2、二级市场：

　　1)一手房总体供需情况：

　　※一周商品房供应：2010.10.25-10.31期间商品房供应总面积约为6.19万㎡，共1467套。

　　※一周需求：2010.10.25-10.31期间商品房成交面积16.06万㎡，环比大增59.68%，同比减少2.13%，合计1441套，环比上升47.79%，同比减少6.61%。本周住宅成交15.14万㎡，合计1273套，其中普通住宅成交12.86万㎡，合计1230套；非住宅成交面积为9225㎡，合计168套。

　　※各物业类型成交情况：

　　※2010.10.25-10.31期间各类型普通住宅（洋房+公寓）成交价格：

　　※一周普通住宅成交价格：2010.10.25-10.31期间，东莞市普通住宅均价为6939元/㎡。  

　　※普通住宅销售排行：

　　※市场存量：截至2010年10月31日，全市商品房累计可售存量为580.11万㎡，合共75228套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为394.30万㎡，合计40008套；别墅可售存量为57.74万㎡，合计1527套。

　　2)地产工程信息：

　　3)商品房预售许可信息：

　　3、三级市场：

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