东莞楼市10月量价齐升逆市走高 宏观调控再次大考

　　住宅市场分析

　　总述：

　　10月楼市“量价齐升”宏调再次大考

　　市区“价涨量缩”，镇区“量价平稳”

　　2009年，在过度宽松的房产政策刺激下，中国楼市强劲回暖，出现升温势头。2010年“4.17”新政为持续升温的楼市注入一剂冻水，楼市进入短期调整，5-7月东莞楼市成交跌入冰点。楼市成交量虽然经历百日调整成交低迷，但房价并未得到明显回落，仍然保持平稳运行。在通胀预期的影响下，在政策执行不严的现实下，在民众对房价观望减淡的情况下，8月全国普现反弹行情，“量价齐升”趋势较明显，宏观调控遭遇了严峻考验。为了稳定楼市预期，巩固调控成果，也出于安抚民意“宏调失望”情绪，史上最严“9.29”新政出台，首次将治理房价上升到政治高度。但在“广深限购，东莞不限”的干扰下，东莞楼市并未在“9.29”政策应声倒下，甚至出现逆市“量价齐升”现象，10月份市区房价上涨明显。同时，通胀预期也使东莞高端住宅需求得到激活，别墅产品得到热捧，宏调再次遭遇严峻考验。

　　10月东莞房价结构性上涨 别墅成交突出拉高全市整体均价

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年10月东莞全市一手住宅签约均价高达8152元/平方米，创历史最高，东莞月度房价首次触及“8字头”。10月房价环比9月大幅上涨9.1%，主要表现为结构性上涨，即高端住宅（尤其别墅）成交比重大幅增加而拉高整体均价。10月全市别墅签约面积高达8.7万平方米，占住宅比重达17%，创历史最高。而9月全市别墅签约面积仅4.3万平方米，占住宅比重仅9.1%. 10月份别墅签约翻倍增长是10月均价创历史最高的首要因素。从9、10月份整体数据即可直观看出房价上涨原因。如9月签约面积约47.4万平方米，约4587套，套均面积103平方米；10月签约面积约51.2万平方米，约4494套，套均面积114平方米，即10月签约套均面积比9月高出11平方米，即10月大户型如别墅产品成交突出。通胀预期加强，房产税预期加强，而别墅稀缺特性将日益突出，高端别墅逐渐成为抗通胀抗风险的避风港。

　　预期大幅提高，成交大幅回暖，房价小幅上涨

　　2010年7月始,东莞楼市预期呈现持续走高趋势,楼市回暖的势头较明显.作为传统楼市旺季“金九银十”，延续了8月份的成交反弹，今年实现真正意义上的久违的“金九银十”，表现较明显的量价齐升。在销售势头节节攀升的情形下，不少楼盘不同程度地调高了房价，是9-10月房价上升的重要因素之一。表现较明显的为东莞市区，不少楼盘在9-10月间价格上调200-500元/平方米。同时可看到，随着市区价格明显上涨，10月市区成交量略有下滑。