东莞商品房新增供应持续回升 住宅成交冲高回落

　　东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2010.11.1-11.7）

　　一周楼市观察：

　　注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通住宅、高端洋房、豪宅洋房和别墅四大类。另外普通住宅可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、投资型公寓、纯深圳盘四小类。

　　商品房新增供应持续回升，住宅成交冲高回落。

　　本周东莞商品房新增供应继续回升。据东莞中原研究部监测数据显示，本周商品房有4个项目有新增供应，总供应面积为8.95万㎡，供应套数为799套。供应的项目有别墅、普通住宅和商铺。其中别墅项目包括中信御园和虎门国际公馆；普通住宅项目包括东方银座中心城和万科•棠樾，商铺项目则是东方银座中心城。本周别墅供应放量明显，两个项目共供应3.53万㎡，合计48套，别墅供应再次迎来一波小高峰。

　　本周商品房成交面积11.74万㎡，环比下降26.87%，同比减少5.32%，合计1083套，环比下降24.84%，同比减少7.20%。本周住宅成交11.23万㎡，合计969套，其中普通住宅（洋房+公寓）成交9.80万㎡，合计937套；非住宅成交面积为5173㎡，合计114套。本周住宅日均成交约138套，环比上周的182套减少44套，回落幅度较为明显。其中11月7日住宅成交跌至100套以内，仅有81套。

　　镇区成交项目较多，普通住宅（毛坯）价格有所下降。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交面积约11.23万㎡，合计969套，成交均价约为8066元/㎡。其中普通住宅（毛坯）成交均价为5729元/㎡，环比上周下降4.07%。由于本周成交较多的项目多集中于镇区，如虎门港一号，40套、金地格林上院，35套、香樟国际花园，22套等，因此本周全市的普通住宅（毛坯）成交价格也相对较低。分区域看，城区的普通住宅（毛坯）成交均价为6562元/㎡，镇区的则是5260元/㎡。从其它项目来看，跟上周相比，价格变动幅度较小的楼盘还是占据了大多数。

　　政策逐渐明朗，新盘陆续上市，开发商推货信心增强。

　　上周东莞市场氛围热闹非凡，不少楼盘人气兴旺，有多个项目盛大开盘，而本周一些楼盘亦不甘人后，纷纷推出新品，如卓越蔚蓝城邦“领峰”峰景高层盛大开盘、鼎峰品筑二期加推中央园景楼栋新品、长城世家周末解筹正式开盘等，另有东方银座中心城和中惠沁林山庄等项目有开盘或加推等活动。随着调控政策的逐渐明朗，楼市成交的持续向好，部分于10月份选择观望的开发商对市场走势的预期也有所加强，借金九银十余热继续推货。2010年先后出台的两次调控政策打乱了开发商的推货节奏，今年以来新上市的项目相对较少，一些原计划于早期开盘的项目不断延后。随着政策的逐渐明朗，以及近期楼市的良好成交态势，要冲年度销售任务的开发商迎来了一个较为有利的时机，预计年末新上市的项目还会继续增多。

　　本周住宅成交有所回落，多重因素支撑预期后市成交向好。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交面积约11.23万㎡，合计969套，住宅日均成交约为138套，环比上周的182套减少44套，回落幅度较为明显。一方面，作为传统的营销旺季金九银十已经过去，此时住宅成交出现回落也在情理当中；另一方面，10月份住宅成交热闹是因为诸多原因所致，如受调控政策压抑多时的刚性需求的持续释放、广深两市实施的限购令致使两市购买力外溢流至临近的东莞、以及东莞当地购房者因担忧东莞实施限购令赶搭政策“末班车”购房等。如今随着市场走势的逐渐明朗，东莞房地产市场的发展也进入一个较为理性的阶段，住宅成交也因此出现稳步回落。但从以下因素来看，其一，东莞楼市还是以刚性需求为主体的市场，如本周东莞普通住宅（毛坯）成交749套，占到了住宅总成交量的近8成。其二，随着市场对二次调控政策的逐步消化，市场观望氛围将有所减淡；其三，年末推盘的项目较多，给楼市成交以有力的支撑；其四，不少购房者有年末购置新房或是婚房的打算。综合以上因素来考虑，预期东莞住宅市场后市走势相对乐观，维持在一个较为平稳的水平。

　　一周楼市资讯

　　1、 宏观经济

　　东莞等珠三角8市5年斥资40亿共建产业转移园

　　产业转移工业园（以下简称产业转移园）步入发展的“黄金时期”。从2009年到2013年，包括东莞在内的珠三角8城市投入逾40亿元，用于合作共建产业转移园建设，确保园区建设有持续稳定的资金投入。这是昨日记者在我市召开的省产业转移工业园招商推介会（以下简称招商会）上了解到的消息。

　　据悉，为了扶持产业转移园快速健康发展，从2009年到2013年，我省连续5年由珠三角各个地级以上市（江门市除外）每年在新增财政收入或一般预算安排中，安排不少于1亿元，用于合作共建产业转移园的建设，确保园区建设有持续稳定的资金投入。据计算，珠三角8个地级以上市，5年内总投入至少40亿元。

　　东莞GDP前三季同比增11.2% 房地产拖投资后腿

　　东莞市统计局、国家统计局东莞调查队昨日公布前三季度东莞经济运行情况。据初步测算，前三季度东莞完成生产总值3080.96亿元，按可比价计算，同比增长11.2%。三大产业比重为0.4:51.0:48.6，第二产业重新占领主导地位，工业强劲复苏，成拉动经济增长的主要动力。

　　前三季度东莞外贸进出口总额增三成

　　昨日，第三季度全省进出口形势分析会东莞举行。副省长刘昆在会议上表示，截至9月底，东莞外贸进出口主要指标均已超越2008年同期水平，增幅达31.5个百分点，超出全省平均0.5个百分点。

　　据统计，前三季度全市外贸进出口885.1亿美元，同比增长31.5%，其中出口505.3亿美元，同比增长28.4%；进口379.8亿美元，同比增长35.8%，预计全年外贸进出口同比约增长25%；其中出口同比约增长23%。其中9月份的进出口、出口、进口总额均创历史新高。

　　厚街前三季度GDP达148.63亿同比增长14.7%

　　厚街镇前三季度经济数据昨日出炉。据初步测算，前三季度该镇完成生产总值148.63亿元，同比增长14.7%；实际利用外资1.2亿美元，同比增长29.19%；各项税收总额达17.61亿元，同比增长17.15%；镇本级可支配财政收入7.05亿元，同比增长10.21%。

　　CEC将投45亿在莞建产业基地

　　中国最大的国有IT企业——中国电子信息产业集团有限公司（简称中国电子或CEC），将在虎门创建一个集生产、研发、仓储、原材料供应和配送、营销于一体的东莞产业基地，总投资45亿元，选址虎门镇赤岗至龙眼片区地块，占地共1593.2亩。昨日，市委书记、市人大常委会主任刘志庚，市委常委、副市长江凌率市外经贸局、虎门镇负责人专程到北京，拜访CEC总经理刘烈宏等高层，深入沟通落实双方签署战略框架协议及备忘录有关事宜，并透露了上述投资意向。CEC旗下企业将聚集入驻东莞。

　　2、 政策法规

　　住建部：二套房公积金贷款首付不低于50%

　　住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。《通知》规定：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

　　第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

　　银监会：推进房地产差别化信贷政策

　　据路透社报道，中国银监会副主席蒋定之周二称，下一步银行业要继续落实房地产差别化信贷政策，并严控“两高一剩”项目的授信。

　　他在北京举行的某论坛上并表示，要加大对保障性住房、安居工程、住房建设的信贷支持，合理满足中小户型、中低价位房地产开发贷款，有效预知房地产投融资需求。

　　银监会主席刘明康此前称，要高度关注房地产贷款风险，同时要求银行业金融机构切实抓好地方融资平台贷款风险管控；继续严格执行差别化住房信贷政策，严控大型房企集团贷款风险，预先布防高风险房地产企业风险暴露。

　　苏州调控细则出台 居民家庭限新购一套房

　　11月3日下午，苏州市的房产调控细则终于出台，购房者和开发商都很关心的限购令细则也得到了最终明确，据悉，苏版调控细则规定“居民家庭在市区只能新购一套住房，违反规定者将不办理房产登记；房地产开发商申报的楼盘价格3个月内不准涨价。”

　　苏版房产调控细则对市民最为关心的限定居民家庭购房套数的问题，做出了明确的规定：市区暂定本市以及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在市区新购一套住房(包括商品住房和存量住房)。对违反规定购房的，不予办理房产登记。居民家庭签订住房买卖合同时应书面申明保证所购房屋为本意见施行后新购的唯一住房。

　　东莞首套房贷利率调至8.5折 存量房贷不受影响

　　银监会日前通知，要求各行昨起取消首套房贷7折利率优惠政策。目前，京、沪、穗等地房贷7折利率政策已取消。昨天，综合东莞各银行的信息，即日起已全面取消首套房贷利率最低7折优惠，首套房贷利率优惠最低下浮15%。

　　业内人士分析认为，此次调整继续打击一部分投资客，但对于自住客影响不会很大。

　　深圳地税局否认两个月内开征房产税

　　据新华社报道，针对“深圳将在２个月内试点开征房产税”的传闻，深圳地税局发言人回应，没有接到税务总局下发要在深圳试点的通知。

　　最近有媒体报道，房产税征收试点“２个月内将在深圳落实实施，税率将在０．５％~０．６％”。深圳地税局副局长、新闻发言人杨龙说，开征房产税的主导权不在深圳，是否试点、采取何种税率以及执行方法，并不是深圳能决定的。

　　还有消息称，深圳将早于上海、重庆成为国内第一个房产税征收试点城市。对此，杨龙表示自己不知道房产税何时开征，具体细节都是由财政部、税务总局决定的，深圳没有这方面的权限。

　　3、 市政规划

　　东莞实行名城战略 10年打造“四大名城”

　　经两个月的讨论、酝酿之后,《东莞市建设文化名城规划纲要(2010-2020年)》(以下简称《纲要》)昨日正式面世。

　　这一事关东莞未来10年文化发展的纲领性文件指出,东莞将用10年左右时间,建设成全国公共文化服务名城、国家历史文化名城、全国现代文化产业名城和岭南文化精品名城。《纲要》提出,东莞旨在通过“四大名城”的打造,全面提升全民的文化素养和文化软实力。

　　长安提出高标准 3-5年建成“十分钟文化圈”

　　《长安镇建设文化名镇规划纲要（2011-2020年）》（下简称《纲要》）昨天出台，提出计划用10年左右时间，把长安打造成文化设施一流、文化品牌众多、名人名作层出、人文精神丰厚、在全国具有一定影响力和知名度的文化名镇。为达到这一目标，从2011年起至2015年，长安计划每年投入1亿元用于文化建设，并确保各社区每年文化建设经费不低于社区财政支出的2%。

　　长安建设文化名镇一个目标是，建立和完善领先的公共文化服务体系，用3~5年时间，在全镇建成“十分钟文化圈”（注：在长安镇内步行十分钟可以到达任何一个文化场所），力争成为全国的公共文化建设名镇。为此，接下来5年，该镇计划每年投入1亿元用于文化名镇建设，并确保各社区每年投入文化建设的经费不低于社区财政支出的2%。

　　东城商圈锁定高端消费 改造后年产值增长4.5倍

　　在不久的将来，东城商圈又将有一个新的变化，东城世博商贸地块“三旧改造”之后，将形成商务办公、商业、行政文化、居住、综合商贸五大板块。在商业板块内，西北和东南方向为商住社区，中间以世博商业广场为最南方，通过强化衔接后，在其北面打造一个中央林阴步行街，向北又可衔接莞樟路以北的新城市地标。

　　目前，新世博商贸地块已列入东莞三旧改造项目，政府投入6.53亿元，改造面积为53.03公顷，东至东城行政文化中心，南至东城大道，西至东城中路，北至莞樟路。这块地正好处于世博广场以北。

　　按照新世博商贸地块的三旧改造规划，要在世博广场以北打造一个除了强调商业，还要求注重绿化、美化环境的中央林阴步行街。这条步行街将与世博广场连成一线，商业用地和服务用地将达9.14公顷，占总用地的37.8%。改造后的新世博商贸区，预计年产值将达到6.1亿元，比目前年产值增长4.5倍。

　　大岭山森林公园入口片区拟改建

　　记者昨日从市城乡规划局获悉，目前大岭山森林公园入口片区控制性详细规划方案正在批前公示。按这一规划，这里今后将被打造成集行政管理、金融商贸、配套服务、文化、休闲娱乐等功能为一体的服务核心、管理中心。另外，这里将结合片区内保留的山体和社区绿地围绕服务设施中心形成5处大小不等的公园。

　　大岭山森林公园入口片区位于大岭山镇西南部，就在大岭山森林公园入口处，东至厚大路、南至常虎高速公路，其余则以最新生态控制线为边界，总规划面积高达425.52万平方米。

　　按照规划，这里将打造成一个“一心、二轴、五区、多点”的总体空间结构。将在片区主要出入口处打造一个集行政管理、金融商贸、配套服务、文化、休闲娱乐等功能为一体的服务核心、管理中心。并以横向主干道和纵向厚大路作为片区空间的骨架，贯穿整个片区。

　　黄旗连通虎英 建城市公园

　　记者来到黄旗山森林公园管理处，副场长陈增弟介绍，黄旗山森林公园其实就是旗峰公园，又可以称作黄旗林场，两个班子一套人马。根据最新的规划，正确的书面叫法是：黄旗山城市公园。

　　2006年，由城建规划局、公园管理处等多部门召开的会议上，首次提出“高标准建设城市公园”这一概念，2009年，“城市公园建设”正式列入全市28项重点工程。2010年8月，其招投标工作完成。再过几年，黄旗山将直达虎英公园。

　　届时，黄旗山城市公园将比现在的旗峰公园大5倍多，整体形成一个环状，“逛一天都没有问题。”

　　4、 市场动态

　　北京楼市量价齐跌 热点板块成交量依然稳定

　　时下，在多部委联合发布“五项措施”满月之际，调控利剑再出。10月20日，央行年内以来首度加息，将5年期以上贷款基准利率由5.94%上调至6.14%。尽管央行此举并非完全针对房地产，但对于受“二次调控”笼罩下的楼市而言，影响仍然不可小觑。受此波及，北京10月上旬楼市出现量价齐跌，商品房除经限房外的住宅总成交量为2060套，比9月同期下跌了36%；成交均价2.18万元/平方米，下跌2.9%。尽管大势遇冷，但仍不乏热点板块出现。以亦庄为代表的东南板块楼市，在新政后走势平稳。

　　北京新楼盘均价每平米超3万难拿预售许可证

　　11月2日，记者从多家地产公司和地产中介处证实，从10月份以来，北京继续加强楼市调控的步伐，目前每平米单价3万元以上新楼盘预售许可证很难通过审批。

　　远洋地产一位高层在接受记者采访时证实，10月份以来均价3万元/平方米以上高端楼盘预售证很难获得预售许可证。 亿城股份一位高层在接受记者电话采访时也表示，现在单价3万元以上后期楼盘拿到预售许可证比原来困难了很多。

　　多位资深业内人士对记者表示，自10月以来，房管局接到地产商的申请时，只要看到是单价3万元以上的项目，都会打回，要求“再考虑考虑”。

　　上海楼市量跌价升 豪宅拉动均价上涨

　　楼市二次调控满月。从上海新房销售市场来看，调控效果却尚未显现。刚刚过去的10月，上海新建商品住宅成交量达到了132万平方米，与9月成交量相当；而价格更是环比上月上涨了3.1%，达到21884元/平方米。此次调控对高端豪宅市场的打击力度似乎有限，高端豪宅成交出现连续三周的大幅反弹，拉动全市均价上涨。

　　传统销售旺季“银十”受政策影响最直接的表现就是供应量的“腰斩”。10月上海共有43个项目、50批次、合计95万平方米商品住宅上市供应，环比9月下降了44.44%。

　　而从成交情况来看，10月仍延续9月成交热闹的行情。数据显示，10月全市商品住宅成交面积达到了132万平方米，与9月成交量相当。但是受到政策调控的影响，整个10月商品住宅成交呈前高后低态势。

　　深圳10月一手房价比9月涨7.4％

　　深圳市国土房产部门公布的统计数据显示，10月，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米21513元，比去年同期上涨6.3％，较上月涨7.4％；销售面积45.46万平方米，较去年同期降8.5％，较上月降1.8％。

　　据财经网昨日援引深圳市政府一位知情人士的话称，日前，深圳市委市政府会同各部门召开紧急会议，就深圳房产税试点实施方案的相关修订稿提出修改意见，此次房产税征收试点“2个月内将在深圳落实实施”，深圳可能早于上海、重庆成为“国内第一个房产税征收试点城市”。

　　限购令威力大发 京深穗开盘量本月巨降五成

　　截至10月22日，全国29个大中城市中，24城普通商品住宅项目11月计划开盘量环比10月大幅下降，北京、深圳、广州降幅在五成左右，贵阳降幅最大达到77.3%。

　　全国29大城市中共有564个普通商品住宅项目计划于11月开盘，较10月计划开盘量降31.3%。包括广州、成都、长春在内的7个城市11月计划开盘量环比10月降50%以上，其中贵阳降幅最大，达到77.3%；另有17个城市的商品住宅项目计划开盘量均有不同程度的降低，其中三亚、杭州降幅都超过四成。在29个大中城市中，仅有上海、东莞、福州三个城市住宅项目计划开盘量较10月有所上涨。

　　数字透视

　　1、 一级市场：

　　一周土地供求：

　　2、 二级市场：

　　1) 一手房总体供需情况：

　　※ 一周商品房供应：22010.11.1-11.7期间商品房供应总面积约为8.95万㎡，共799套。

　　※ 一周需求：2010.11.1-11.7期间商品房成交面积11.74万㎡，环比下降26.87%，同比减少5.32%，合计1083套，环比下降24.84%，同比减少7.20%。本周住宅成交11.23万㎡，合计969套，其中普通住宅成交9.80万㎡，合计937套；非住宅成交面积为5173㎡，合计114套。

　　※ 各物业类型成交情况：

　　※ 2010.11.1-11.7期间各类型住宅（不含别墅）成交价格：

　　※ 一周普通住宅成交价格：2010.11.1-11.7期间，东莞市普通住宅均价为6624元/㎡。  

　　※ 普通住宅销售排行：

　　※ 市场存量：截至2010年11月7日，全市商品房累计可售存量为577.14万㎡，合计74945套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为389.51万㎡，合计9796套；别墅可售存量为59.88万㎡，合计1543套。

　　2) 地产工程信息：

　　※ 本周新开工信息：（无）

　　※ 本周工程竣工信息：（无）

　　3) 商品房预售许可信息：

　　3、 三级市场：

　　注：所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。未经授权，禁止复制。详情请关注东莞中原地产研究中心《东莞楼市周刊》或与东莞中原地产研究中心联系。