东莞楼市新增供应大幅放量 住宅成交小幅回落

　　瑞峰置业十一月第三周东莞楼市报告（20101113-20101119）

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　央行再次上调存款准备金率0.5个百分点

　　中国人民银行19日晚发布消息，决定11月29日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行本月内连续第二次全面提高存款类金融机构人民币准备金率，也是央行今年以来第五次全面提高存款类金融机构人民币准备金率。算上此前两次差别上调后的累积利率，此次上调之后，一些大型金融机构的准备金率已经高达18.5%至19%的历史高位。央行指出，此次上调意在加强流动性管理，适度调控货币信贷投放。粗略估算，存款准备金率上调0.5个百分点后，央行可一次性冻结银行体系流动性3000多亿元。

　　“十二五”税改大戏:改革资源税 推进房地产税

　　财政部部长谢旭人日前撰文指出，十二五期间要推进税制改革。在实施和完善消费型增值税的基础上，结合增值税立法，稳步扩大增值税征收范围，相应调减营业税等税收。完善企业所得税制度，全面改革资源税，开征环境保护税。实施个人所得税改革，完善消费税制度，研究推进房地产税改革。可以预见，十二五期间，配合经济结构转型，税制改革将再演重头戏。

　　银监会下发通知要求信托公司积极防范楼市调整风险

　　楼市调控之下房地产商频频借道信托融资，对此，银监会11月12日下发《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，积极防范房地产市场调整风险。根据银监会的要求，各信托公司和各地银监局即日起“逐笔”开展核查工作，各地银监局要在12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。银监会明确指出，此举“为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力”。

　　万科深圳武汉率先降价  最高直降20万元

　　11月18日，万科在武汉高调宣布，旗下在售五大项目同时优惠，甚至大胆起用了一口价的模式，这让业内始料未及。这次武汉万科旗下在售的五个楼盘：万科红郡、万科金域华府、万科魅力之城、万科高尔夫、万科城共同推出了优惠联动：如每周每楼盘各推出10套“一口价”特供房源；购房即送11888元家电基金；来访客户均享见面礼等。深圳万科也打出促销广告说，万科第五园总价直降20万元，万科金色沁园和万科金山半山也打出了优惠10万元和8万元的字样，但是优惠房源数量较少。同时其他大多万科楼盘大多是在进行尾盘的销售，而优惠幅度也并不高。

　　松山湖升级国家高新技术产业开发区

　　本月松山湖顺利跨入国家级高新区的行列；正式授牌第二天，新生载体台湾高科技园开园首日就入资百亿，全球手机面板巨头胜华科技和台湾LED大佬洲磊科技携手进驻。十二五期间，松山湖产业发展的重点是“四大产业一个方向”，即高端电子信息，生物技术、文化创意、金融服务等重点产业和战略性新兴产业方向。

　　穗莞深城轨计划2013年通车 虎门段隧道春节开挖

　　根据国家的调整需要，现在穗莞深城际轨道，调整为部省合作，各方面要求标准比以前更高，整个工程的工期也有调整，计划是2012年土建工程结束，2013年6月保证全线通车。虎门段隧道工作明年春节后开挖。

　　二、土地市场

　　1、本周成交信息

　　本周仅一块商住用地挂牌交易。地块位于清溪镇三星村，面积接近6万㎡，出让当天共两家公司到场取牌竞拍，最终被翡翠半岛房地产开发有限公司以1.06亿元获得，折合楼面地价888元/㎡。

　　2、本周出让公告

　　3、下周待拍土地

　　11月20日-11月26日没有土地待拍信息。

　　4、土地出让预告

东莞市国有土地使用权出让预告

东土交（预告）[2010]12号

　　三、房地产市场

　　1、新增供应量

　　本周东莞新增商品住宅919套，供应面积约10.3万㎡。新增住宅放量明显，环比大幅增加90%。其中，新上市项目天御，首推洋房280套，合计供应面积2.66万㎡。后续加推项目有6个，分别是长城世家二期、香樟国际、德州•丹缇轩、万科•棠樾、丰泰•东海城堡和中惠•香樟绿洲，大部分项目加推洋房，万科棠樾推出双拼别墅60套，合计供应面积1.09万㎡。长城世家主力户型50-130㎡之间。

　　2、成交情况

　　2．1  商品房整体成交情况

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，本周(11月13日-11月19日)东莞商品房共签约1138套，成交面积约10.9万㎡。其中，商品住宅签约901套，成交面积约9.3万㎡，环比分别下降4.1%和9.6%。特别需要说明的是，由于11月14日东莞房管局网站系统发生错误导致无法签约，故本周实际签约为6天，日均成交依然在150套高位运行。本周商品住宅签约均价7843元/㎡，环比微跌4.1%，但由于近期高端产品成交的价格拉升作用影响，故住宅签约均价相对依然偏高。非住宅签约237套，约1.6万㎡。

　　2．2 住宅签约量走势

　　本周商品住宅成交量小幅回落，周成交901套，合计9.3万㎡。由于11月14日签约数据为零，按照近期日均成交量计算，本周签约量基本与上周持平。

　　2.3  区域住宅签约排名

　　受项目开盘或加推集中签约影响，本周常平镇商品住宅以签约100套排名签约榜首。该镇上周有卓越•蔚蓝城邦和葵花里两个项目集中签约，合计签约80套，占该区总签约量80%。

　　2．4  商品住宅签约排名

　　2．5  周末楼盘活动

　　3、新开工工程

　　3．1  新开工明细

　　商品住宅新开工量连续两周为零后，本周出现井喷。本周新开工项目共五个，全部为新项目，分别是中信•凯旋公馆、万科•紫台、茶亭小区、红河中心、万科•金域松湖。新开工总面积合计36.57万㎡，产品大部分为洋房或车库，中信•凯旋公馆除洋房和车库外，亦有2.8万㎡别墅产品。

　　3．2  新开工类型比重

　　本周东莞商品房新开工总面积超过36万㎡，其中洋房产品占67%，约24.64万㎡。别墅占8%，合计2.85万㎡。车库所占比例亦较大，占16%，约5.72万㎡。

　　总结：

　　1、东莞市国有土地使用权出让预告（第12号）已于近期公布。从预告可知，年底前将有接近50万㎡的普通商品住房用地推出市场，具体分布在东坑、黄江、中堂、常平、茶山、塘厦等镇区。第四季度东莞土地市场将迎来又一波供应放量。

　　2、商品房新增供应量短暂回落后，本周再度回升，环比大幅增加90%。新增供应回升明显，表明开发商对后市没有盲目乐观，赶在目前东莞商品住宅成交量价企稳时期加紧推货，有助资金回笼。

　　3、商品房成交量本周再度回落，周签约面积合计9.3万㎡，环比下降约9.6%。但剔除11月14日系统问题导致签约为零后，成交基本与上周持平。

　　4、商品房新开工量本周出现井喷，总建筑面积超过36万㎡，其中洋房开工24.64万㎡，别墅开工接近3万㎡。

　　5、央行11月19日晚发布消息，决定11月29日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为年内第五次全面提高存款类金融机构人民币准备金率。11月内连续2次分别上调准备金率0.5个百分点，粗略计算，两次上调后央行可冻结银行体系流动性超过7000亿元。预计年底开发商的资金链将被进一步收紧，银根再次收窄，加息预期进一步加深。