洋房新品大量上市住宅成交再度走高 均价有所下降

　　东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2010.11.15-11.21）

　　一周楼市观察：

　　注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通住宅、高端洋房、豪宅洋房和别墅四大类。另外普通住宅可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、投资型公寓、纯深圳盘四小类。

　　洋房新品大量上市，住宅成交再度走高。

　　本周东莞住宅市场再次迎来一波供应高峰。据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅新增供应项目达到了7个，总供应面积为10.27万㎡，供应套数为919套，供应的项目有洋房和别墅。其中洋房项目包括长城世家二期、丹缇轩、丰泰•东海城堡、天御、香樟国际花园和中惠•香樟半岛，别墅项目则是由万科•棠樾供应。

　　本周商品房成交面积11.96万㎡，环比上升12%，同比增加2.49%，合计1269套，环比上涨12.1%，同比增加4.1%。本周住宅成交10.42万㎡，合计1050套，其中洋房和公寓成交9.46万㎡，合计1026套；非住宅成交面积为15442㎡，合计219套。本周住宅日均成交约150套，跟上周相比，住宅成交量再次走高。

　　镇区低价位项目成交增多，全市住宅均价有所下降。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交面积约10.42万㎡，合计1050套，成交均价约为7686元/㎡，环比上周下降4.92%。用中位数价格法计算，本周东莞普通住宅均价为5618元/㎡，环比上周下降1.63%。从本周的成交结构来看，成交最多的住宅为普通住宅（毛坯）和高端洋房，两者成交比重分别占到了将近70%和16%。其中全市的普通住宅（毛坯）成交均价为5464元/㎡，高端洋房为8861元/㎡。分区域来看，城区的普通住宅（毛坯）和高端洋房成交均价分别为6450元/㎡和9518元/㎡，镇区的则是5148元/㎡和8453元/㎡。本周镇区的一些低价位项目成交较多，受此影响，全市的住宅成交价格也相应有所降低，呈现出结构性下跌的特点。

　　本周各类型普通住宅（洋房+公寓）区域成交量价一览表：

 

　　深圳投资客再度活跃，部分公寓项目销售红火。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞公寓成交面积约为7968㎡，合计172套，与上周的55套相比，增幅非常明显。公寓项目成交量的走高，主要归功于寮步镇的菁英时代和常平镇的葵花里项目，两者成交比重占到了总和的65%。这两个项目本周出货量猛增，主要原因就是成交客户中深圳客占据了大头。近期深圳投资客在东莞住宅市场表现活跃，尤其是一些总价较低、中心地段、交通方便、周边配套完善、商圈成熟的投资型公寓颇受他们青睐。近期市场流动性过剩，央行已经频频发出收紧流动性的信号。而受CPI持续走高，通胀预期明显提高的影响，深圳投资客亟需为其资金找到适宜的投资渠道，而投资房产就成为其资金保值增值的理想选择。在深圳出台限购令的背景下，出于对东莞部分地段房地产市场发展前景的看好，以及东莞房价较低，市场需求稳定，投资风险较低等特点，东莞的一些项目成为了一些深圳投资客的理想场所，也由此带动了东莞部分住宅项目的热销。

　　新盘定价低于市场预期，开发商后市预期较低。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，自2010年11月以来，东莞普通住宅均价（中位数价格法）已经连续3周走低。普通住宅均价的走低，并不意味着房价出现了下降，而是11月以来一些低价位的项目成交增多，以及近来部分新上市的楼盘，开发商定价低于市场预期所致，如近期新上市的东方银座中心城、葵花里、卓越蔚蓝城邦等项目。从项目销售现场反馈回来的信息看，这些项目的定价普遍低于市场预期，这也反映了当前一些开发商市场预期较低。“9.29”二次调控政策出台后，市场走势不明，一些开发商观望情绪较浓。10月上市的项目较少，主要原因就是部分开发商楼市预期较低，有意延长其项目的认筹时间，部分原计划于10月份开盘的项目不断押后上市，这也是11月份一些新盘扎堆上市的缘由，这也从一个侧面反映了当前部分开发商对后市走势信心不足。从全国市场形势来看，调控政策有愈加严厉的迹象，而作为全国楼市方向标的上海、深圳等一线城市，不时出现楼市“量跌价滞”、“观望氛围浓厚”的消息。而地产大鳄万科宣布其在武汉项目降价的消息，也让市场对后市走势不容乐观。

　　10月份以来，东莞住宅成交一直保持着较高水平，其中一个重要原因就是深圳客的贡献。深圳客置业资金不断涌向房价较低的东莞，有力支撑了“9.29”新政后东莞住宅成交量的持续高位运行。若剔除深圳客因素，东莞的本土需求已有收缩的迹象。东莞本土需求呈现收缩迹象，原因是多方面的。首先,时下已近年末，部分开发商已经完成年度销售任务，出货意愿有所下降，优惠促销动作也不大，这对购房者吸引力下降，其置业意愿也有所降低；其次，从供应角度来看，作为东莞住宅成交主力区域的城区供应较为偏紧，现在售项目中以高端单位居多，价格也比较高，本周城区的洋房成交价格达到了8202元/㎡，高端洋房更是达到了9518元/㎡，适合普通置业需求的房源较少，城区需求受平抑；再次，“9.29”新政的实施，置业门槛明显提高，一部分资金实力较弱的购房者改变置业计划，将购房资金投向二手市场。近期东莞二手房成交活跃，成交量直逼一手住宅，分流效果显著，致使一手房需求有所下降。

　　一周楼市资讯

　　1、宏观经济

　　央行时隔9天再次上调存款准备金率0.5%

　　距离上次宣布上调存款准备金率仅9天后，央行再次祭出调控巨斧，年内第五次上调存款准备金率。央行昨晚宣布，自11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后，存款准备金率达18%，为历史最高。同时，9天内两度宣布上调，间隔时间为历史最短。

　　东莞物流布局“一港三带六园”

　　昨天，我市对外发布了《东莞市现代物流业发展规划（2010-2020）》（下称《物流规划》）、《东莞市专业批发市场发展规划（2010-2020）》（下称《批发市场规划》），对未来10年我市物流业和专业批发市场的发展方向、重点和空间布局等作全面、系统的规划。规划提出，物流业将重点建设“一港三带六园区”的规划布局。

　　记者从《物流规划》上看到，我市将争取到2012年，物流业增加值要达114亿元，港口吞吐量达5445万吨；到2015年，全市物流业增加值达178亿元，港口吞吐量达7000万吨；到2020年物流业增加值达373亿元，港口吞吐量达1亿吨，努力将东莞建设成为珠三角地区重要的制造业物流节点城市、商贸物流中心和生活物资配送供应基地，衔接大京九沿线和珠三角地区的双向物资集散地。

　　东莞荣膺全国加工贸易转型升级试点城市

　　自2008年6月被确定为“全省加工贸易转型升级试点市”以来,东莞一马当先,默默地探索着新路。今日，东莞被授牌为“全国加工贸易转型升级试点城市”。

　　转型的过程复杂而艰辛。市委常委、副市长江凌曾在一次公开会议上提纲契领地表示，“东莞主要做了三件事:帮助来料加工企业转变形态,帮助企业提升技术延伸产业链,帮助企业拓展内销创立品牌。”

　　东莞加冕“全国加工贸易转型升级试点城市”，相关授牌仪式今日在深圳会展中心举行。授牌大会上还对第三批加工贸易梯度转移重点承接地进行授牌，市委常委、副市长江凌将在会上作相关发言。这也是全国范围内首次进行加工贸易转型升级试点城市评选。

　　清溪前三季度工业总产值同比增长超三成

　　清溪镇前三季度相关经济运行指标出台，数据显示前三季度清溪全镇规模以上工业总产值达277.5亿元，同比增长31.72%。

　　相关负责人介绍，第四季度，清溪镇将进一步培育生态旅游经济，倾力打造以清溪湖、生态农业产业园、森林公园为核心的“一湖两园”生态景区，逐步形成全镇的生态旅游体系，促进工业经济和生态经济“两翼齐飞”。

　　茶山被认定省内首个"品牌服装制造名镇"称号

　　今年初,茶山镇向中国纺织工业协会和中国服装协会申报认定为“中国品牌服装制造名镇”,并多次接受国家、省、市服装界的专家的考察、调研和评审。经复评,茶山镇已被认定为“中国品牌服装制造名镇”。

　　本月22日,中国纺织工业协会将在北京人民大会堂召开全国纺织产业集群工作会议,并正式授予茶山“中国品牌服装制造名镇”牌匾。茶山镇有关领导将到北京参加该会议,并接受牌匾。

　　目前,茶山镇正在编制《茶山服装产业发展规划白皮书》。按照初步规划,该镇服装产业的目标是:到2015年实现产值100亿元,出口创汇8.1亿美元以上,注册“茶山服装”集体商标,争创2个以上中国名牌,2个以上广东省名牌或著名商标。

　　2、政策法规

　　官方再颁“限外令” 铁腕打击热钱又一重要举措

　　国家住建部和外汇管理局15日联合发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　中国房地产学会副会长陈国强对《经济参考报》表示，政策出台的背景是相关管理部门出于对热钱进入楼市的担心。“ 此次‘限外令’比2006年的尺度更严格，最近的背景还是担心热钱涌入成为再度炒房的游资。”他进一步表示，该政策也是当前一系列楼市调控政策的组成部分，意图仍是限制新增需求。

　　三部委下发通知:土地出让净收益可用公租房发展

　　财政部,国家发展改革委,住房城乡建设等3部委联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》。通知要求,切实落实各类保障性安居工程资金,允许土地出让淨收益用於发展公共租赁住房,允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用於发展公共租赁住房。

　　本月起东莞公积金委托还贷有调整

　　记者近日从东莞市住房公积金管理中心了解到,从本月开始,东莞市住房公积金管理中心对委托提取住房公积金还贷业务作出更人性化的调整,今后市民不必再到窗口进行人工变更便可以直接实现扣款额的调整。

　　另外，公积金的扣款标准也有所调整,从原来的月供调整为现在的缴存额,也就是:当公积金月缴存额>月供时,划扣标准=月供；公积金月缴存额<月供时,划扣标准=(公积金月缴存额-10元)；公积金账户余额>划扣标准时,发生划扣。这样也就避免了扣款数额小却产生2元手续费的这类问题。

　　下周起东莞售房现场要接受检查

　　11月22日～26日，东莞住房和城乡建设局将开展一次全市商品房销售现场专项检查，重点检查各房地产企业对《关于规范我市商品房销售现场信息披露管理的通知》落实执行情况。

　　据介绍，从今年5月1日起，东莞全市所有在售商品房项目销售现场均需按规定公示项目相关资料、信息，并按规范进行设置。比如，销售现场必须公示商品房预售许可证或商品房现售备案证书（原件）、预售项目开发进度以及竣工交付使用时间等。

　　东莞违规售楼将被收回预售现售证

　　市住建局11月22日至11月26日开展一次全市商品房销售现场专项检查，重点检查各房地产企业对《关于规范我市商品房销售现场信息披露管理的通知》的执行情况。

　　市住建局相关负责人表示，对于本次检查中发现存在问题的商品房项目，检查组即时向房地产开发企业出具整改通知书，要求其在规定时间内进行整改。如果经检查销售现场得分率低于60%的，将收回该项目的预售（现售）证书。没有预售（现售）证书，商品房就不能继续销售。企业整改经复查符合要求后，方可恢复销售。

　　3、市政规划

　　东莞环莞快速路（二期）已开工建设

　　相比前9个月，10月份重点项目投资大幅增长，单月完成投资29.2亿元，创下今年来单月完成投资额新高，其中，大家关注的环莞快速路（二期）已于11月6日开工建设。这是记者从市重点办昨日通报中获悉的。值得关注的是，截至目前，市重点建设项目还有17个没有开工建设。

　　沿江高速桥淡水河段顺利完工

　　日前，记者从海事部门了解到，随着沿江高速淡水河特大桥于16日中午完成最后一次通航桥孔拆除挂篮施工作业，标志着该大桥主体工程业已完工，而东莞海事局麻涌海事处也圆满完成了对该大桥主体工程的监管工作。

　　据了解，广深沿江高速属广东省重点工程，是连通广州、东莞、深圳的交通大动脉。而淡水河特大桥施工水域处于淡水河口，自2007年3月起开始施工，上下游有多处码头施工、港池疏浚和多座营运危险品码头，船舶来往密度大，特别是危险品船、水工船舶较多，地理位置十分重要。

　　麻涌东环路一期春节前通车

　　记者昨日从麻涌获悉，在八达路、西环路相继通车以后，连接西环路和中心大道的东环路一期工程预计在春节前实现通车。

　　据介绍，作为村际联网路之一，东环路起于中麻公路（S120）螺村桥头路段，与中麻公路和西环路相连接，终与建设中的中心大道相连接，目前已完成总工程量的80%以上。该道路按城市一级公路标准设计施工，双向6车道，全长达3.14公里，宽42.5米，含桥梁2座，均为长50米、宽36.5米。

　　麻涌镇城建办负责人表示，东环路总长6.7公里，建设工程分三期建设。二期工程连接中心大道至东海大道，全长达2.2公里，预计明年开工，三期工程则连接东海大道与西部干道。“春节前，中心大道与东环路均建成后，将与此前建成的西环路一起，与中麻公路等初步形成交错的外环道路。而东环路二三期建成以后，将形成完善的城市路网。”该负责人说。

　　樟木头拿36000亩土地头投资100亿 建生态人居文化城

　　据了解，樟木头镇政府、广东省樟木头林场、保利集团经过近一年的商讨终达成共识，拟运用先进的生态环保和休闲理念，通过绿色低碳、本土文化的实践，深化打造以低碳产业研发与生态度假旅游为核心的“东莞宝山国际生态人居文化城”，占地达到36000亩，樟木头将投资100亿元。

　　世博北片区拟建休闲商业街

　　世博北片区拟建休闲商业街，与世博商业广场实现错位发展，打造成商业发展的核心地区；松山湖原“伏龙之”五星级酒店项目为避免酒店重复建设，改成商住用地……昨日下午，市控规委员会2010年第六次会议举行，会议审议通过了《东莞东城中心片区控制性详细规划ABC街坊调整》等10余项目。副市长梁国英参加会议。

　　在“三旧”改造单元规划范围内调整方面，和上一次的控规相比，对地区的定位进行了调整，世博北片区是东莞未来商业发展的核心地区，因此强调了片区商业地位，与世博商业广场相错位发展，将建休闲商业街，加上小商业的发展模式，同时增加了多块商业和办公用地。

　　4、 市场动态

　　开发商“快推快销” 北京楼市成交量反涨逾五成

　　11月份是楼市淡季，但北京却迎来住房成交的小高峰。据北京市房地产交易管理网数据统计，11月上半月，北京共成交新建商品房9801套，比10月同期上涨51.3%；其中住宅共成交6259套，环比上涨55.3%。与此同时，二手房市场也势头强劲。21世纪不动产统计显示，11月上半月，北京共成交二手房8310套，比10月同期上涨39.9%，其中住宅成交7485套，上涨34.5%。

　　据统计，11月1日-15日，北京市共有14个住宅项目开盘，仅11月第一周就有9个项目开盘。11月前半月的开盘数量，已超过9-10月份全月的开盘量。预售证批示的情况也能反映开发商推盘意愿的增强。“最近一段时间可以明显感觉到，开发商的销售策略已经开始向‘快推快销’转变。”21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，此前出台的资金监管政策直接冻结了开发商1/3的现金流，对开发商资金链形成很大影响。

　　开发商缺钱加速入市 北京房价较11月初下降2%

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，随着资金链的日益趋紧，本月开发商的开盘速度明显加快。本月上半月共有14个项目入市，已经超过今年8至10月三个月前半月开盘量的总和。

　　开盘价格的明显降低成为本月新盘的主要特点。统计显示，低价项目在半个月内集中入市。在本月获得预售许可的项目中，8000元/平方米以下的项目有三个。房山和大兴出现8000元/平方米以下的项目，创最近半年相同区域成交价格的新低。

　　统计显示，最新的项目平均成交价格为20076元/平方米，比11月初下降2%。11月有14个项目入市，成交均价为16662元/平方米，与最近半年内所有期房项目的成交均价（20076元/平方米）相比下降了17%。

　　低价楼盘在一定程度上提振近期低迷的楼市成交量。统计显示，本月上半月期房和现房的成交量为6259套，与9月前半月的签约量基本持平。

　　上海楼市成交连续五周缩量 价格相对稳定

　　调控的深入最直接的表现是成交量的进一步萎缩，上周，上海商品住宅成交面积已跌至15.9万平方米，而价格方面仍未呈现明显下调，依然维持在2万/平方米以上。从全国范围来看，大部分城市成交量环比下跌，而价格相对稳定。

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周(11月8日-11月14日)上海市商品住宅成交面积为15.9万平方米，环比前周进一步下跌9%，自10月初的成交高峰后，上海商品住宅市场已连续5周呈下滑趋势。

　　值得注意的是，在大量新盘爽约“银十”推迟开盘后，不少绷不住的开发商开始加大推盘力度。上周商品住宅新增供应面积为29.9万平方米，环比前周进一步上涨25%，在成交量每况愈下的局面下，商品住宅的供应量却依然保持在高位。

　　不过，供应量增加、成交量持续萎缩并没有让房价出现大幅下跌，上周全市商品住宅成交均价为20953元/平方米，仍维持在2万平方米以上。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，9月底以来，全市销售业绩最好的十个项目的成交均价达到了23668元/平方米，相比4月中旬至9月底的排行前十的项目均价上涨30%。 

　　广州“限购令”见成效 10月房价环比微降1%

　　昨日，市国土房管局负责人就广州限购令出台后，广州房地产市场运行情况接受了本报记者的采访。

　　该局负责人认为,广州限购令的出台，对广州房地产市场的调控作用已初步显现。2010年10月15日，广州出台了“限购令”等系列房地产调控措施。“限购令”出台1个月，市场调控收效明显，房价上涨势头得到初步遏制，10月份广州市辖10区一手住宅网上签约均价13256元，环比微降1%。以广州“限购令”出台为分界点，10月上、下半月楼市表现迥异：上半月（2010年10月1日~15日，下同），广州市辖10区一手住宅签约10249宗，签约面积105.77万平方米，均价13150元/平方米；下半月（2010年10月16日~30日，下同），广州市辖10区一手住宅签约3166宗，签约面积33.95万平方米，均价12581元/平方米。“限购令”出台后的下半月与上半月相比，成交套数和面积分别减少了69.1%和67.9%，签约均价则下降了4.3%。

　　限购六周楼市量跌价滞 深圳市场观望情绪浓厚

　　深圳市规划国土委公开数据显示，上周，深圳新房成交453套，环比下跌了10.83%；成交面积4.19万平方米，环比前一周下降14.98%。成交量延续前一周的下跌趋势，创下近三个月来的新低，第二轮调控政策的效力进一步显现出来。

　　最近六周，深圳新房成交量下跌趋势十分明显，下跌幅度非常巨大。限购令出台当周，新房成交多达2598套。限购后第一周成交量急泻至1401套，急跌46%；限购后第二周再缩量到507套，相比限购当周下跌八成。随后两周，成交量有所反弹，也仅有800套左右。最近两周，深圳新房成交量结束反弹，调头向下，连续下跌。上周成交量只及限购令出台当周的一成七，跌幅达到83%。

　　同期，深圳新房成交均价从22380元／平方米跌至18000元附近，有约两成的跌幅。业内人士认为，实际上，新房价格并未出现下跌，而是更多呈现高位僵持的特点。均价下跌主要是成交结构影响的结果，即大户型、中高价住房受限购令影响不能成交，实际交易的多为中低价位、中小户型的房子，从而拉低均价，形成新房价格下跌的错觉。

　　数字透视

　　1、一级市场：

　　一周土地供求：

 

　　2、二级市场：

　　1)一手房总体供需情况：

　　※一周商品房供应：2010.11.15-11.21期间商品房供应总面积约为10.27万㎡，共919套。

　　※一周需求：2010.11.15-11.21期间商品房成交面积11.96万㎡，环比上升12%，同比增加2.49%，合计1269套，环比上涨12.1%，同比增加4.1%。本周住宅成交10.42万㎡，合计1050套，其中洋房和公寓成交9.46万㎡，合计1026套；非住宅成交面积为15442㎡，合计219套。

　　※2010.11.15-11.21期间各物业类型成交情况：

　　※2010.11.15-11.21期间各类型住宅（不含别墅）成交价格：

　　※一周普通住宅成交价格：2010.11.15-11.21期间，东莞市普通住宅（洋房+公寓）中位数房价为5618元/㎡。  

　　※各类型物业销售排行：

　　※市场存量：截至2010年11月21日，全市商品房累计可售存量为574.94万㎡，合计76034套；其中洋房和公寓可售存量为386.17万㎡，合计39833套；别墅可售存量为58.96万㎡，合计1549套。

　　2)地产工程信息：

 

　　3)商品房预售许可信息：

 

　　3、三级市场：

 

　　注：所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。未经授权，禁止复制。详情请关注东莞中原地产研究中心《东莞楼市周刊》或与东莞中原地产研究中心联系。