房地产信托发行受阻 地产融资遭遇“关门堵窗”

　　记者23日了解到，几家主要信托公司的房地产信托发行已经暂停，接下来的暂停规定可能扩展至整个信托行业“如果说对商业银行房地产贷款量进行控制是对地产融资‘关门’的话，那么此次对房地产信托的叫停就是‘堵窗’。”一位接近银监会的人士对《经济参考报》记者说。

　　据悉，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布之后，商业银行的房地产贷款量开始回落，但房地产信托贷款并未大幅减少，而是呈现量价齐升的态势。用益信托工作室表示，从发行量上来说，截至11月19日，全国信托公司共发行房地产信托1601亿元人民币。其中，7月至9月间单月都超过200亿元，10月为178亿元。而去年全年的规模也只有400亿元。从信托产品收益率上来看，8月、9月、10月这三个月房地产信托产品的平均预期收益率分别为9.80%、10.10%、10.57%，呈加速上涨趋势。

　　“信托公司给房地产企业的贷款规模很大，而且和银行开发贷呈现跷跷板效应。因此，如果要控制房贷风险，不仅要检查银行，也要关注信托公司。”接近银监会的人士表示，继今年7月银监会向各信托公司发出了房地产投资压力测试的通知之后，上周又下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司对房地产信托产品“逐笔”开展核查工作，各地银监局要在12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。据透露，在上周五银监会召集了几家近期房地产信托产品发行量较大的信托公司开会、再次提示风险之后，几家与会信托公司都纷纷暂停了房地产信托业务。

　　“已进入发行阶段的项目要尽快结束发行工作，未进入发行阶段的项目全部停止启动发行工作，至于 房 地 产 业 务 何 时 重 启 则 尚 未 确定。今后，信托公司在发放房地产信托时也会更加谨慎了。”中融信托相关人士表示。

　　按照此前监管规定的条件，在房地产信托贷款的发放上，信托公司和银行已经完全一致，即项目必须“四证”齐全，开发商必须具备二级以上资 质 ， 自 有 项 目 资 本 金 必 须 达 到30%至35%以上。而信托公司的资金成本更高，项目管理的成本也会更高。如今显然监管规定更加苛刻了。记者了解到，房地产项目对各家信托公司来说都是重要业务，数量上大约占到集合信托计划的三成，但利润则占了半壁江山。

　　“要求会越来越严，但如果找到创新方式，信托还是有空间的，比如走向纯粹的股权投资等。”地产金融专家预计，如果监管部门对房地产信托融资的缰绳真正勒紧，市场上的房地产信托融资产品将锐减，在银行开发贷款仍被严控的情况下，开发商将被迫通过典当行、私募基金、民间高利贷等地下渠道进行融资。而信托公司如果要想继续进入不符合监管层条件的房地产项目，只有采用信托PE的模式，但这样的投资方式，不仅需要三年到五年的投资期限，并且收益完全浮动，风险较大。