成交量价持续三个月创年度高峰 镇区新盘温火不断支撑全市楼市

　　合富辉煌东莞2010年11月月报摘录

　　住宅市场分析

　　总述

　　成交量价持续三个月创年度高峰

　　镇区新盘温火不断支撑全市楼市

　　09年楼市大幅回暖导致市场预期大幅提高，新开工量持续增加。由于楼市实际反应具有一定滞后性，真正新盘大幅增加主要集中于9月份之后。在9月份之前相当长一段时间，东莞楼市仍处于“供不应求”，住房需求受到严重压抑。9-12月市场供应量将大幅增加，故虽然＂金九银十＂已过去，并且市场已遭遇严厉调控，但累积的需求在供应增加后逐步得到释放，东莞楼市成交量及价格仍较可观。同时不可否认，9-11月持续三个月创年度高峰的成交量与深圳客有很大关系，10月后，随着广深限购/东莞不限购,尤其深圳客户来东莞置业现象增多,也一定程度助推了东莞房价。在“首付提高”“三套停贷”等政策抑制下，投资需求及部分改善需求受到严重打压，当前东莞楼市成交主要受刚性需求支撑，首次置业保持着较高的比例，70-120平方米刚需产品保持销售旺势。

　　成交量连续3月维持50万平方米上下 价格连续2月维持8000元上下

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年11月东莞全市一手住宅签约均价高达8071元/平方米，环比10月略有回落，连续两月 “8字头”。与10月一样，11月房价高企主要表现为结构性带动，即高端住宅（尤其别墅）成交比重大幅增加而拉高整体均价。从下图可知，10月主要消化9月份的存货，11月新增供应大幅增加，但仍略小于需求。9-11月成交量基本平稳在年度最高点，即50万平方米上下水平。

　　大朗成交量跃升全市第一 松山湖全市均价最高

　　从成交量排名来看，大朗镇10-11月两大新盘上市，需求得到释放，成交较理想，11月以5.15万平方米约432套全市排名第一，均价约7626元/平方米； 南城区4.3万平方米357套全市排名第二，均价约8933元/平方米；寮步镇3.55万平方米426套全市排名第三，均价6080元/平方米。从价格排名来看，松山湖以14813元/平方米全市均价最高，其次为东城区14358元/平方米，第三为塘厦镇11352元/平方米，此三大区域为11月均价过万区域。11月均价突破“8字头”区域有8个，约占全市区域总数27%，比10月份增加2个。一线热点区域高端住宅成交突出，支撑11月整体房价高企。

　　市区住宅供应比重创06年以来历史最低

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年1-11月东莞市区住宅新增供应面积仅114.7万平方米，创07年以来历史最低；2010年1-11月市区住宅供应比重约44.2%，同比大幅下降，比09年减少13.6个百分点，创06年以来历史最低。相对于镇区来讲，今年市区楼市供应速度明显放缓，供应节奏明显滞后于楼市需求，导致楼市供不应求，价格上涨较快。

　　市区成交量持续回落 镇区成交持续“量价齐升”

　　由于市区推盘主要集中于9月，新增供应较少，且价格上涨较明显，故成交量连续两个月回落，11月跌破千套，全市比重跌至22.7%；与此相反，镇区由于新盘供应温火不断，成交连续两个月表现出“量价齐升”，全市比重升至77.3%。

　　东莞全市及市区整体供求特征 

　　（一）全市一手住宅整体供求价   

　　供应同比大幅增加六成 价格同比大幅上涨两成

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年11月全市一手住宅供应面积约40.5万平方米，约3387套，面积同比增加64.6%，环比增加150%， 11月全市一手住宅签约面积约为48万平米，约4331套，面积同比略增2%，环比略减6.3%；11月全市一手住宅住宅签约均价达8071元/平方米，同比上涨约23.5%，环比略降1.0%.10-11月东莞房价高企主要为别墅大量成交所拉高。

　　（二）市区住宅月度供求价 

　　市区成交量连续2个月高位回落

　　2010年1-11月市区出现两大供应高峰，分别为4月和9月，即传统的“五.一”和“十.一”楼市黄金月。其中9月份供应量及成交量创年内最高峰。随着供应持续减少及价格持续上涨，10-11月市区成交量呈现连续2个月回落。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年11月市区住宅签约面积约11.9万平方米，较上个月18.4万平方米大幅减少，市区住宅签约均价约9470元/平方米，较上个月略有上涨，为历史上第三个月价格突破9000元。