2009地产的艰难时世面 楼盘积量难消化

岁末年初,人们大抵都会做这样一件事情——盘点即将过去的一年中的所得所失,温故而知新,为来年的各项事务做好充分准备。

2008年,注定将成为中国房地产行业发展历史上最值得铭刻的一年,总结这一年的房市,观望、寒冬、低迷、回暖、救市……等等字眼相互交错、贯穿始终,开发商遭遇了有史以来最为痛苦的打击,整个行业也面临着前所未有的危机。

2009年将会是什么样子？经历了争议、观望、等待之后,人们迫切想知道一个准确的答案。但可惜的是,任何人都不可能给出这个正确答案。

而目前唯一可证实的是,受国际金融风暴演变后全球经济萧条带来的影响,中国房地产行业已经到了最关键时刻,这个经历了10余年发展的国民经济支柱产业,2009年将承担起更重的责任。

对以潘石屹、冯仑为主的“主涨派”和以王石为主“主跌派”,究竟谁会最终胜出,谁也给不了一个准确的答案。但至少从目前的种种客观因素来看,形势或许将有利于“主跌派”一方。

“你们中间认为房价在半年内能回暖的请站出来。”主持人话音刚落,潘石屹、杨国强、卢铿、孔庆平和李思廉5位大佬便立刻跨了出来;而并没有随他们出列的冯仑和吴振绵则各自捧着手里的奖杯,给出了更为“夸张”的答案:“我们俩比他们几个更有信心,我们认为房价3个月就能回暖……”

上述情景是发生在2008年12月1日,CIHAF2008中国住交会“三名大奖”颁奖典礼中的一个片段。

这些刚刚被评为“改革开放三十年CIHAF中国房地产十大功勋人物”的行业大碗,如此回答尽管多少有些娱乐性,但从中依然可以得知——在房市经历了长达一年的寒冬后,这几位行业“巨头”至少在口径上形成了统一,他们迫切渴望着能在不久的将来将房市低迷的状态一举扭转。

而之所以能有如此基调,或许真应了杨国强那句有着明显调侃成分的粤语式普通话:“我们相信党。”

然而,受全球金融危机带来的种种影响,尽管国家目前为止已出台种种救市政策,并且以后或许还将继续追加有利于房地产市场稳定的各种措施,可是行业真的能如这几位大佬所言,在2009年彻底回暖吗？

让我们再来看看“教父”王石的观点。人们常说,王石是中国房地产行业的哲学家,他所说的每一句话,都会成为整个行业行为准则,或者成为行业的风向标。

而这种论调在其抛出的“拐点论”得到验证后,再次让外界深信不疑。2008年底,王石出现在某媒体举办的“中国企业领袖”活动上,久未露面的他一出现即成为媒体追逐的热点人物。

当然,王石同样没有令媒体失望,他这次不仅对一年前的“拐点论”进行了总结,同时对未来的房市提出新的看法。“楼市的调整还没有完全到位。”其言外之意,即房价还有进一步下降空间。

面对以潘石屹、冯仑为主的“主涨派”和以王石为主“主跌派”,究竟谁会最终胜出,谁也给不了一个准确的答案。

但至少从目前的种种客观因素来看,2009年的地产形势或许将有利于“主跌派”一方。

积量难消化

“目前房市面临着非常严峻的形势,就销售情况看,2007年是7.7亿平方米,2008年到现在只有4.5亿平方米,整个一年涨不过6亿平方米,与2007年比至少少卖1.7亿平方米,这是非常可怕的现象。”一向信心饱满的任志强前不久在某论坛上也发此忧郁。

与整体销量的下滑相比,房子的积量却在进一步上升。

以北京市为例,据北京市房地产交易管理网的数据显示,截止到2008年12月16日,北京尚未销售的新建商品房和现房达35.7万套,其中新建商品期房可售房屋套数为18万余套,可售房屋面积达2351万平方米,这其中可售住宅套数11万余套,可售住宅面积近1400万平方米;而截至当天,尚未签约销售的现房套数为17万余套,未签约面积1842万平方米,这其中未签约销售现房住房近4万套,面积约532万平方米。

这样一个令人咋舌的数字背后还不包括大量待销的二手房。我爱我家最新统计显示,2008年北京市二手住宅市场的交易总量约为7万套,与2007年9.4万套相比深幅下降了近26%,这是自2000年以来北京二手房交易市场首次出现成交量下滑。

据了解,北京现存的近36万套房中,一部分是近几年内,因交通不便或品质不高积压起来的商品房,还有些今年年底才开盘销售的新房。

按照2008年1～11月每月销售8000套商品房的数据计算,这些滞销商品房需要1年多的时间才能消化。

对于大量存量房的出现,分析人士认为,虽然楼市低迷的迹象已经显现多时,但大多数开发商并没有真正下调房价,而是更多地寄希望于政府救市政策出台,这就造成北京楼市房屋滞销加剧,空置率持续上升,累计供应量也持续上升。

更加雪上加霜的是,就在购房者观望气氛浓重之际,许多开发商则进一步押后了开盘时间。据有关数字统计,2008年12月北京明确开盘时间的项目仅有天鹅湾、中体奥林匹克花园、智地·钻河公馆等不足10个楼盘,其他一些本该在12月开盘的项目则纷纷选择延期。

“年底开盘少是正常现象,我们的项目现在具体的开盘时间不好说,至少要等到2009年3、4月份才能有答案。”当《新地标》致电某延期开盘近半年的项目时,销售人员给出了如此答案。

“市场普遍偏冷,开发商对是否如其开盘销售举棋不定,而且年关将至,多数企业都在此时进行盘点,因此开盘的项目并不是很多。”北京某开发商高层介绍说。

就在市场存量不断加大之际,随着政府救市的日益清晰,2009年北京还将有200万平方米的政策性住房入市,这对普通商品房也会产生一定刺激作用。

有分析认为,如果2009年上半年北京市政府没有彻底刺激楼市的救市措施出台,将会有部分开发商通过降价来促进销售量,尤其是供应量较大的五环以外地区。

而事实上,北京房价在2008年的最后几个月连续出现负增长。

根据国家发展与改革委员会、国家统计局联合发布的数据,2008年11月份北京房价同比上涨2.9%,涨幅比10月份低了2.3个百分点,环比下跌0.8%,连续第三个月负增长。其中,90平方米以下住房的售价首次出现下滑,环比下跌0.4%,二手房环比跌幅则扩大到1.5%。

新建房成本降低

就在房子积量日益增加的同时,新建房的成本却在不断降低的过程中。

首先是钢材方面。

日前,中国钢铁工业协会发布报告称,国内钢材市场价格呈现全面下跌走势,宝钢、沙钢等大钢厂考虑限产。

据报告,目前我国主要钢材品种价格适中,建筑钢材持续下跌,各类板材大幅走低。其中,北京市场经销商对外报价连续下调,跌幅320～350元/吨。

今年以来,国内的钢材市场行情上演了一出“冰火两重天”的大戏。上半年国内钢价义无反顾的爆发式上涨让业内人士望尘莫及,进入下半年后,国内钢铁市场则急速下跌,这种巨幅的调整行情在近些年来实属罕见。

有数据显示,2008年8月份,生铁产量同比下降1.5%,多年来首次出现负增长。

2008年9月29日,河北钢铁、首钢、济钢、莱钢、鞍钢等大型钢铁企业高层共聚河北邯郸,深入研讨救市方案,并达成减产20%的共识。

钢价之所以大幅调整,中国钢铁工业协会方面认为,由于美国金融危机,各国经济下滑,出口受到限制;钢厂库存压力较大,钢厂频频降价加剧经销商恐慌心理等。

很明显,随着钢材价格的下跌,作为其主要消费对象,房地产开发商的建房成本将进一步下降。

此同时,作为房子的主要原材料之一,水泥的价格也在进一步走低。从统计数据可以看出,2008年11月上旬北京水泥市场价格出现回落,江西、陕西等地水泥价格也在下行。而江苏、浙江等地水泥市场也还处于低位徘徊之中。

对此,中国水泥协会、数字水泥网分析师指出,从2009年水泥企业的生产成本分析,煤炭价格下跌将构成利好。随着煤炭价格的持续下降及对水泥企业的传导,煤炭成本压力逐步缓解,因此水泥的价格将进一步降低。

《新地标》在采访中获知,与往年接近年关很多项目停工的相比,2008年底却有很多地产项目选择了开工建设。

“原材料下跌是很重要的因素,这直接将导致建房成本的降低,我们的项目就是因此而选择此时开工的。”北京市爱家房地产有限公司沈文表示。

就在主要原材料价格持续下跌之际,作为房地产成本最重要的组成部分,土地的价格也在持续走低,自房市进入低迷期以来,土地流拍的现象频频发生,很多优质地块也无人问津。

根据中国指数研究院数据显示,2008年流拍的土地已达到6000万平方米,合规划建筑面积达1亿平方米,如果按流拍金额的底价计算,已达1800亿元。

“从目前的情况看,土地价格的低迷还将持续一段时间,只有当整个房市有明显回暖迹象时,开发商才会大面积竞购土地,目前来看短时期内很难再增加土地储备。”上述开发商负责人表示。

房价探底？

不断加大的房子存量加上建房成本的降低,这些客观上的确存在因素,是否会导致2009年房价进一步下跌？

“存量房将对新入市的商品房产生巨大压力,商品房市场价格仍有调整的空间。”21世纪不动产一位分析师表示,这或许将导致2009年房子价格继续走低。

但不可否认的是,对于2008年选择推后入市的地产项目而言,2009年将背负前所未有的降价压力。

这些楼盘多数均选择在2008年上半年开工建设,当时的原材料价格尚且处于高位,这直接导致这些项目的建造成本远远高于后入市的项目。

如此,当2009年后入市的项目开盘之际,倘若持续待购的现象依然浓厚,那么后入市的项目将在价格上有更加宽松的选择范围。

同时,庞大的房子积量加上难以统计的二手房,以及国家保障性住房政策的落实,也会反过来制约商品房的价格。“多重因素的限制下,不排除新入市的房子将以更低的价格面世。”这样一来,选择延后开盘的项目将处于极为尴尬的状态。

更重要的是,来自大洋彼岸的那场金融风暴所引发的全球经济危机,仍在继续蔓延着,这将从宏观角度上直接决定着未来房地产行业的趋势。

“2008年只是个开始,最困难的年份是在2009年,无论对中国经济还是房地产行业,该年才是最关键的一年。”某业内人士认为,美国金融危机引发的一系列连锁反应目前呈现给人们的只是一小部分,而真正的影响只有在2009年才能最终看清。

“看明年的房价下跌,还得看开发商是否真的出现了资金压力。”在沈文看来,尽管2008年众多开发商频频喊出资金链短缺的现象已经见怪不怪,但实际上,还远未达到开发商宣称的那样艰难。

“如果资金真的出现问题,房价是必然要下跌的,看看上世纪90年代发生在海南的那一幕就知道了,当时很多开发商盖楼盖到一半全跑了,有谁愿意花了那么多钱后再撤出？开发商真的没钱了。”沈文说,而从目前的情况来看,并没有出现十几年前的现象,说明开发商还能挺得住。

而从北京目前降价较为明显的一些楼盘来看,也大都集中在五环以外的区域,而市中心的房子尽管有降幅,但幅度并非很大。

如果按着沈文的理解,没有降价的项目,要么是占据了非常好的地位优势品质的确很好,要么就是开发商的资金压力还不够大。

“能买得起的早在几年前就买了,买不起的再怎么降也买不起。”也许,真如一位想购房又没有能力购房的人所说一样,2009年,即使房价下跌,对于众多普通百姓来说,买房依然是个遥不可及的梦想。