深圳都会研究院高海燕:房地产产品的价值趋势与投资

深圳都会城市研究院长高海燕

    今年初我说过不要听专家的，听党中央的，既然是听党中央的，经过这么多年房地产市场调控，房地产市场底层正在破坏，如果从市场的因素看房地产的未来，应该说找不到答案，就看看党中央是怎样说的，我们怎样干？这一年过去了，温总理在今年3月5日两会上讲了本届政府有能力控制房价，所以他讲话完了以后，深圳市市长王荣马上就讲，深圳市政府有能力控制房价，可是这么一年下来，要不就是怀疑政府话的真诚度，要不就怀疑党中央工作的能力，因为是我们用事实太推动过程的，事实上今年几轮放了的调控并且比每一年都猛的，全的，狠的，调控措施是房地产面临基本的结果。

    大家看到深圳市周边的房价都很高，深圳的房价降了吗？没有降。11月份统计的房价是1万8千，接近1万9，我们降了10%幅度，其实不存在着降，今年不能看房价的降低和涨幅呢？一个是交易量非常低，一个是交易的区位的变化就会带动房价的变化，所以不能看这个数据，我经常讲数据背后有真相，我们通过数据看，很可能就成为一个傻子了。我们前一段时间，深圳市南山、福田的房地产交易量不大，房价有所下降。大家知道我们有意识控制高端项目预售的批准，可能有些高端项目，因为各种原因在推迟销售，不想让房地产交易结构表现出高房价的。

    东莞更加有观感，一年多，东莞的房价按照政府的角度是稳定的，没有大起大落的，就是这么一个形势，最有意思一直谈刚性需求，所有人都谈刚性需求，刚性需求太旺盛了，导致房价没有办法降，用怎样的政策手段，投资存在着刚性需求。为什么这些社会现象和刚刚所说的投资成本和刚性需求的结构，和政府一直没有办法控制房价，从这些角度都是逻辑关系，实际上真的是投资者刚性需求，实际上货币放大财富的效应就是这么产生的，可能真的就不会去投资，就会丢掉自己的时代。

    第一个问题，今年的宏观调控。

    为什么讲宏观调控，因为有很多人在期待下一轮的宏观调控，所以你不去分析宏观调控是怎样失败的，你怎样分析以后的宏观调控是成功的，因为很显然，下一轮的政策一定会来，可是你一定要分析前面是怎样失败的，今天房价问题为什么在经济领域政策解决不了，因为有很多是贫富悬殊带来的，就是强者更强，弱者更弱，因为购买力越来越强，所以财富效益就越来越强，这样就更多占有稀缺的资源，贫富悬殊导致很多社会矛盾，所以说不解决房价的问题，贫富悬殊问题就解决不了。

    第二个问题，为了解决中国经济模式转型的问题，中国和深圳提到转变经济增长模式。

    第一、希望三个轮子中间换几个轮子，过去讲出口消费，投资、我们总想把投资比降下来，这个轮子降下来，所谓投资不是大家讲投资买房地产，就是搞建设，搞房地产项目、建高速公路，所有这些建设项目就想拉下来。第二、出口现在已经碰到了问题。第三是消费，第一投资转不动，财政局有了收入回去搞投资，政府只干这件事情，大家不愿意当官了，第二消费大家都知道，70-80%都没有消费的，大家知道出口形势不好，地看看这几个轮子就转不动了，所谓通过完善结构调整，你善产业调控就把房地产问题解决了，房地产涉及到相关行业或者是大量过剩，房地产如果停下来，这个东西转不动就在这里，怎样转呢？过剩行业正好依赖是房地产项目，这里面又存在着矛盾，房地产问题不解决，相关行业产能过剩的问题不能解决，房地产已经成为一个财富终端机器。

    我们讲所谓碰到的调控第一个问题，不知道未来的宏观调控是怎样的？其实不管怎样，关键是针打下去不打下去，今年以来，所有的政策效率能够达到30%都不错了。

    我相信只要真正研究中国经济都知道，CPI数据必须要乘以150%才是真实的数据。中国现在存在严重的通货膨胀，其实经济学家看不准数据，房地产观点谈得不对，不是能力不对，而是中国的逻辑太复杂了。人们一直咬着牙齿说我们绝对不会听你们的摆布，绝对不屈服于外界的压力，这是说给中国人听的，我们表现严重的抗议，已经在跟那边说好话，就是私下里面商量，在这种情况下，人民币升值的压力，你再实施，整个国际大环境带来通货膨胀的问题，热钱的问题，这个问题短期内解决不了，所以现在我们要讲打的是财富战争，保全战。

    前些年我总是站在一个是立场上说我相信政府和党，从民生的角度考虑房价问题是要得到解决。但是，真的做房奴在几代人身上，如果我们做房奴不可避免，就做一个快乐的房奴，有很多客观复杂的社会因素，绝对短期内不是表决，而是真的能够解决的问题，你怎么办？所以说我们只能自我救赎，财产的自我保护，钱干什么去？买大蒜去，现在中国局长就存了大蒜，就已经囤起来。我可以明确说：房价一定会下来，特别是现在要交差的情况下，明年3月5日以前，中央政府要避免房价问题成为全国的热门话题，所以一定会采取手段希望控制房价，快速反弹是中国房地产调控的宿命，从长期角度来讲，房价持续的兴奋在中国短期内，这种趋势难以改变。

    我觉得一个好的项目项目，首先还是要看位置，这个位置不简单的李嘉诚先生所讲的地段地段还是地段，购买中心的物业是没有错的，这就看到深圳福田的房子这么多年不降的原因，有的时候买到城市租赁的地段，有购买能力没有错，这是买地段，第二是买位置，这个位置既包括中心地段，还包括位置，有很多项目很好的营造，项目规划大体量项目，开发商成熟度，跟项目所集合经营人群的能力，其实只要大项目综合成熟社区营运的能力，施加上营销能力，其实判断出来。一定要懂得区域和城市的走向，好的升值物业一定符合区域走向和城市走向。

    深圳是2020平方公里，深圳还在探讨宝安中心城哪一个地方是好的，在北京也是在二环之内，我们的心中始终装着两个字是行政，始终觉得好像到宝安就更好，其实你放到北京还是高尚住宅，你还住是城中豪宅，因为你在二环之内，最多是在三环之内，上海是六千平方公里，北京是八千平方公里，所以深圳两千平方公里放到上海和北京、还是在城市中心，所以你别沮丧，即使你在平山也是在中心，有的时候未来都会到来，从鄂州城区到那边20分钟，我说你们就叫武汉，在营销上面可以叫武汉南，武汉东，因为离武汉更加的近，所以说一定要非要叫东莞，或者说深圳非要当东莞，所以我说其实我们可以的，我们可以大开大合，如果说经过经常的交流和沟通，有很多是可以大大讨论的，我们会有更多选择。

    我觉得两个结论：生活、地理、经济正在突破行政地理，然后社会区域的融合和汽车城市，汽车区域的产生正在改变心理的格局，我们的城市格局实际上已经在放大，在这种放大的格局中，其实所谓ABS真的不算什么，这都是自然的事情，当然结合前面所讲的，深圳的限购政策，当然也会导致相关的投资者，现在是有钱无门，有钱不知道钱往那里去，深圳不到房子，就去找其他的地方买，买股票买房子再买其他的不行了，美国人是怎样投资的，美国有钱人当然也会房子，主要是就会投资的，投资就用在慈善、天使投资，可以推动更多的企业产生，为什么美国特别有创新的，所以股票、房子、短期内改变不了这种现状的，在这种情况下，我觉得如果非要用资产对抗通货膨胀，不如把刚刚所说的认识打开以后，我觉得有很多选择拓宽了，所以我只能说再回头五年看，深圳人就会说到长安看看，深圳人就会这样讲，我想无论是在国家政策层面珠三角改革发展的纲要，还是在本身区域经济的融合也好，还是本身经过区域的发展，让更多的人生活选择面更多也好，我觉得所有的这些都会带来是不可改变的事实就是东莞长安深圳在一起。