沃多夫策划总监孙煜杰：沃多夫是高投资价值物业

沃多夫策划总监孙煜杰

    作为沃多夫项目的操盘手，我对于沃多夫了解是比较的深刻，到我们2008年开始建设，2009年开始推向市场，我感触是比较深的。
   
    现在是一个高通胀的市场背景，热钱不断涌入到各行各业，当然里面最大的部分是流入了房地产市场，有很多客户都会问，该怎么选择，选择哪一个区域，或者选择怎样的投资产品。其实很多人都知道，房产才是最保值的，所以我要说的就是优质资产。在我们投资区域当中，有些就会考虑在深圳周边区域，因为深圳有限购令；有很多推动开始外移到周边的区域购房，看到最临近深圳的区域，或者是临近香港的区域，东莞或者是大亚湾、惠阳。近期在网络上面我看到有一篇文章，大亚湾、惠阳是一个空城的概念，白天也许看不出来，但是到晚上亮灯率是非常低的，有很多房子基本上是空置的，所以在一个选择的区域上面也可以很清晰区分出来，惠阳也支撑不了后续的投资价值，相反东莞区域首先是最临近深圳同样的地域是可以的。

    从这几年GDP水平来说，实际上东莞只比广州、深圳、佛山、稍微弱一些，它的GDP水平总量在2009年达到4千2百亿。投资者在选择区域的时候，首先要看看城市化发展，另外是要看到经济水平，所以东莞是很具选择优势的。另外从东莞城镇GDP水平来看，虎门在2009年排第一位，第二位是长安，实际上在2007-2008年基本上都是长安排第一位，虎门排第二位，他们两个城镇基本上都是排在东莞城镇水平前两位，所以也可以看到，长安城镇经济水平代表投资的价值。

    长安作为广州、深圳经济走廊重点的节点城市，在珠三角核心圈中心级的城市，是广东省首批中心镇之一，在中国的百强镇中是排第三。拥有1600多家外企，在1600多家外企当中拥有了3万多名驻外高管，这些高管都是从港澳、欧美、韩国、日本地区来到长安，长期居住在长安，在长安工作。另外长安有9家五百强的企业，还有拥有40多个国际知名品牌。

    从长安地区位置来看，与东莞其他的城区接壤，跟深圳的西部接壤，广深高速开通，沿海高速将快速开通， 107国道，宝安机场和2015年左右完成城际干线将通车，让长安拥有一个很明显的交通优势，整个东莞跟珠三角将形成一小时生活圈布局。另外，长安在城市规划里面有非常远大的目标，在2020年之前将可能成为经济繁荣、设施齐全、人民富裕，环境优美的花园式城市。正因为这样，很多客户都是从松岗直接过来的。

    长安土地的推出量非常少，去年2009年一直没有推出土地，今年刚刚推出了有三块地，第一块是在3月份推出是万科以接近5千楼面地价，当时有部分是置换的，我们估计实际上地价应该是去到差不多超过5千，这样拿下来的。另外有两块地，其中包括沃多夫旁边小的一块大概占地5千多平方米的地，也拍出接近4800多的楼面地价。长安镇跟其他的镇区还不一样，因为在这边土地价值相对比较高，所以土地推出供应量非常的稀缺，所以目前在售项目也是非常少，只是沃多夫在售项目，旁边长安一号已经基本上售謦，楼栋价格也是比较的清楚，毛坯房卖到13000-16000元/平方米。而我们选择了一个值得大家去投资的稀缺资产。

    沃多夫是占据了长安中央的一个稀缺资源的产品，地段十分稀缺，沃多夫项目有相当于6星级公寓的定位，有六大品质的体系，首先是核心的地段，沃多夫占据了德政中路核心地段。第二是稀缺的形态，酒店式公寓是目前东莞乃至长安唯一的一个真正的酒店式公寓，第三是我们奢华产品的定位，第四是富有创举的户型，作为酒店式公寓包含赠送面积的户型绝对算是一大创举。第五是豪华的非毛坯交楼标准，第六是聘请了深圳的物业。

    经过一段时间的销售，可以总结出，购买沃多夫的基本上是东莞乃至深圳、香港的顶级人士，客户当中包括台商协会会长、各界名人，香港明星罗家英也来过，基本上就是吻合这种项目的身份。

    沃多夫是长安唯一一个酒店式服务项目，简单介绍一下金钥匙，沃多夫09年加入金钥匙联盟。金钥匙连联盟是全球唯一的服务品牌认证的体系，拥有80年的历史，沃多夫也是在去年经过金钥匙的认证和考评后顺利加入金钥匙，也是为服务各方面加入新的一个动力，对酒店式服务提供了一些比较个性化的服务理念。

    沃多夫拥有一个资产管理的平台，聘请了保利物业。可能大家也知道，保利是央企，保利物业也是保利之下的企业，对于保利集团拥有很多酒店，包括也拥有了很多高端的物业，我们聘请保利物业也是利用保利集团平台，可以从酒店物业、高端住宅物业拥有一些客户，在客户进驻沃多夫之后通过平台，为我们的一些业主寻找一些买家，可以寻找到一些住户，所以也会完成这样的平台的建设，为客户提供资产服务的。

    沃多夫提供的是星级酒店服务，所以沃多夫是超脱于普通住宅的项目，所以沃多夫目前可以卖到1万4的均价。从操盘当中，也不是去看普通的住宅，而是去看看酒店式公寓的价值。我们可以看看深圳酒店式公寓租金水平，例如深圳的泰格公寓单房18000元/平方米-20000元/平方米，另外金中环公寓也是10000-12000元/平方米。

    就算不去看深圳的酒店式公寓，我们返回来看看最近长安酒店的租金水平是怎样的，包括星级酒店也是12000元/平方米以上，四星级酒店也是8000元/平方米。在长安为什么要这样去看酒店的市场，长安跟其他的镇区不太一样，因为长安有3万多外来的高管地区，长期住在长安，这些客户，这些行政人员住在哪里？有很多基本上是住在酒店房，有一些住在高级的住宅区里面，为什么这些客户会这么稳定呢？可以花这么多钱去租酒店，我可以透露一个消息，最主要是这帮高管从外国、港台来工作，一般公司都会给他们提供一个比较好的待遇，比较好的平台，所以每个月都会提到6000-10000元/月住房补贴，如果不去租房，这部分的补贴就不会给到他们，所以一旦去租房或者是租酒店，公司就会给他直接的报销，另外长安酒店出租率长期都是占据一个比较高的水平，长安基本上凭着酒店的出租率可以达到70%，它的周末基本上是可以达到90%以上的入住率。

    沃多夫首先的定位是酒店式公寓，另外提供酒店式服务，除了有高的投资预期价值之外，还看到比拟酒店式生活，我们不看其他的酒店高租金，我们再降一步，每个月单房租3500-4000元租金水平，比刚刚的酒店都要低，但是拥有这样的一个服务，拥有这样一个奢华的水平，我想在这里居住不比酒店差。通过测算，一个月月供水平，一个单房是2500左右，但算下来租金基本上可以超过月供了，所以受到租金水平的吸引，很多客户有了来到沃多夫投资的概念。
   
    住沃多夫是一个身份的象征，在这里面居住感觉到安全、舒适，愿意用酒店的租金租沃多夫，所以也是我们这样的一个投资理念跟其他住宅不一样的情况。总之，沃多夫拥有优质的产品，拥有一个核心地段，也有贴心的酒店式服务，打造了高保值、高增长性的物业，造就了沃多夫的高投资价值。