东莞合富辉煌李兴旺：明年的东莞房价不会太便宜

东莞合富辉煌市场研究部经理李兴旺

    2010到今天为止，还剩下一周左右就度过了2010，对接下来的预估，把全年数据大概成整理成一个市场供应量，一手住宅的供应量在410万平方米，这个量在07年以来最低的，这样一个数据也可以反映到供应量的减少会加剧房价上涨。第二是成交量，今年的一手住宅达到420万平方米，这个成交量比去年要减少2-3成，这个成交量比08年要大幅度增加。第三个看价格，大家印象比较深刻的东莞的高端住宅成交比较突出，导致从全年来看，可能均价会达到7200左右的水平。这个增幅达到20%左右。如果光从数字上看可能显得有的高，但是如果剔除高端住宅特别是别墅产品的拉动，可能今年的正常增幅在百分之十几左右。从幅度来看，这也是属于正常水平。

    到08年10年，东莞的房价涨幅，08年大概是3.7%，09年是6.8%，今年可能会接近20%，但是今年的成交主要是结构性的拉动。
 
    从今年当年的供应量、需求量来看，基本达到平衡。就是说供应量410万平方米，需求量420万平方米，如果从07年到今年的累计情况来看，07年到10年累计的竞争供应量为2100万平方米左右，累计销售量1960多万平方米，从这个量看是基本平衡的。另外一个比较有意思的现象，发现从07年到现在以来，房地产调控周期一般是2年左右。很明显的可以看到，07年市场政策是很宽松的，08年紧缩，09年又到了宽松，10年又紧缩，所以说，房产的调控政策会直接影响到住宅的成交量。07-08年两年的住宅成交总量大概在880万平方米，09年-10年，这两年的成交总量也是在880万平方米左右。也就是说可以看东莞一每年的成交量基本维持在480万平方米，这个量还是比较稳定的。今年主要是由于政策两次比较大的累计。
 
    供应量从新开工数量来看，2010住宅新开工量会达到700万平方米，这个量应该是07年以来开工量最大的一年，也可以反映到2011东莞供应量将呈现井喷的局面同时供应量的增加，反映了市场竞争激烈，第二方面也会使东莞住宅需求得到一定释放。从09年到10年维持两年的时间，东莞的楼市需求仍然是处于供不应求的状态，需没有得到充分的释放，2011市场供应量增加时，市场需求量也会得到激活。从供应量井喷的局面也可以想象到2011市场的成交量肯定比2010有一定的突破。
     
    07、08两年成交总量是880万，09、10年成交总量也是在880万。从背后可以看到，07、08年是经历了市场政策宽松到政策紧缩，09-10年也是一样。从07年到10年，拉平每年的成交量来看东莞的年均住宅成交量在490万平方米，里面还包括外面的购买力。假如按照深圳的比例在10%的预估，东莞本土的需求量、需求力大概每年会在450万左右的水平。从07-10年这个量是非常稳定的，出现的波动主要是由于政策的影响。例如今年的政策紧缩，成交量就偏低，一旦到政策宽松了成交量就会上来。年均住宅成交量集中在490万平方米上下，剔除外来购买力的因素，大概就450万平方米左右。东莞的购买力还有购买数量还是维持平稳的幅度，不会有太大的增长。2011年，东莞的成交量即使是增加，幅度还会维持在正常水平。整体的成交量会集中在450-500万平方米，有一定的区间波动。消费力、人口结果稳定决定了无论是成交量还是价格都是维持在比较平稳的水平。