房掌柜张毅：调控楼市马太效应 2011东莞的深圳客还将增加

    这里我首先感谢各位来到房掌柜沙龙捧场，围绕今天的主题，我这边也补充两个观点，第一个就是讲一下2010房地产市场调控的一点个人看法，第二个是关于2011莞深楼市联动的趋势或研判。

    第一个，我认为2010的房地产市场调控，可以用16个字即两句话来概括，一句是“预料之中，意料之外”，另一句是“行政介入，削减投资”。第一句话怎么理解？为什么是预料之中又是意料之外？拿我们房掌柜对于今年调控的判断，包括在座各位，应该说今年两次调控大体都是有预兆的，都能发现、找出规律，基本是调控政策出来前，政府网站方面一个是新华网、一个是人民网，会先在舆论导向上营造出一种氛围，之后政策才水到渠成地出台。另外属于预料之中的是，二次调控前一天的9月28日，在一个黄旗山板块的沙龙上，我说到无论政府出台什么样的二次调控措施，东莞第4季度的房价一定是上涨的，因为房掌柜当时主要强调了第四季度市场供应产品基本都是高端盘，因此预料中会带来房价的结构性上涨。

    那为什么又说是意料之外呢？这个意料之外重点是针对东莞市场而言的，即深圳出台限购令后，让东莞意外受益。我印象很深的是，二次调控9.29出来政策后，10.1就是深圳秋交会开幕，房掌柜也在现场参展，深圳当时出限购令非常紧急，而告知手段就只是在入口大门上贴出了一个A4的打印稿，表达关于限购令的具体内容和措施，而当时这个限购令出来后，并没引起市场太多关注。我们当时正好现场做一个房地产沙龙，探讨二次调控下莞深一体化如何突围的问题，所以当时提及了深圳限购令对东莞市场的一些影响，10月1日谈限购令影响算是很早，而之后对东莞楼盘热销影响之大，应该说是意料之外的，东莞市场因深圳限购令大为受益，这是很多人当时没意料到的。

    另外一句话“行政介入，削减投资”，体现的是今年两次调控有一个非常大的特点，应该说主管部门在制定调控措施时，终于想明白了楼市购买力的“马太效应”，也就是强者越强、弱者越弱，买得起的越买越多、越买越大，买不起的在房价上涨后更买不起。因此政府发现了这个问题，重点在于通过信贷手段控制买多套房、买大房的客户群，甚至于二次调控出来后，在国内10多个房价上涨厉害的城市，实施了比较极端的措施，即出台了完全属于行政手段的限购令，而不象过往的市场调节方式。

    那“削减投资”怎么理解呢？过往大家买房都尝到了甜头，早买房子、买多套房子的人都挣了很多钱，所以买房的赚钱效应出来了，行政手段的限购令就相当于要砍掉或弱化住宅的投资属性，政府希望购房者把住宅更多看成自住品来购买，这样也就把楼市的马太效应降低了很多。刚才所说即是我对今年两次调控的一些认识。

   那么限购令到底要限多久的问题，行政手段不可能一直这样，是我接下来围绕第二个话题要讲的，即2011莞深楼市的联动包括东莞楼市的变化，讲两个观点。

    第一是，我认为2011年东莞房地产市场中的深圳客比例，还会进一步加大，不管是从销售面积还是从销售金额，或者销售套数上，比例都可能会在今年的基础上进一步增加，这是有几个方面因素支撑的。一是大前提，前面各位嘉宾都讲了，即莞深一体化的趋势是挡不住的，二是限购令问题，我认为不管深圳限购令是否取消，其实对东莞都应该是一种外溢效应。取消限购令，深圳房价会反弹，房价更高了很多人更买不起，购买力自然会转移到东莞来；不取消，那就是目前这种状况，深圳资金和购买力也要外溢。三是莞深交界地带，东莞2011年可以看到的楼盘开发数量在进一步增加，包括刚才马总说的花样年黄江项目江山、金地黄江的湖山大境，包括虎门万科紫台、长安万科中心等等，甚至保利樟木头的国际生态城等超级大盘。

    深圳客比例会进一步加大，其实有两个征兆，不知大家是否留意到，一是金地湖山大境的首次亮相不是在东莞，而是在深圳，其产品发布会与金地华南的品牌发布会捆绑在深圳一起亮相的，也就是项目主基调已定下来，要主攻深圳市场。还有一个即万科虹溪诺雅，全新的“悦”组团产品发布会，12月25日放在了深圳万象城的君悦酒店，而以往都不是，那为什么这次要放在深圳，我们不妨猜测一下，是需要进一步向深圳市场渗透？是因为想继续增加虹溪诺雅的深圳客比例？还是要把单价拉得更高？我们不得而知。但金地万科这两个最具代表性的项目，不约而同地有此行为倾向，或许就说明了趋势所在。

    第二是，话题回到东莞城区，我认为不久将出现这样一个趋势，也是刚才合富的李兴旺提到的一点，东莞城区也会遵照广州、深圳楼市的发展，即深圳关内放眼过去，基本没有面积合适的非“豪宅”房子，广州核心城区也是一样，非豪宅的项目基本都不在城市中心了。我们也看到，东莞环城路以内6000元以下的房子在慢慢绝迹，往后开发，土地更加稀缺，需要做利润出来，肯定要把售价拉高，所以过不了多久，东莞城区内也将是“满城放眼尽豪宅”，这是一个不可避免的趋势，城区购买力逐步往周边渗透、扩大，就如同深圳购买力往东莞外溢一样。