深业鹏基营销副部长王冶：深圳很可能出台房产税

深业鹏基营销副部长王冶

    东莞给我的整体感受算是在广州、深圳等珠三角范围内房地产市场最健康的城市。从城市的经济实力来讲，东莞是高于珠海的。珠海最普通的房价已经在一万二以上了，而现在东莞的平均房价还在7000元左右。房价和收入比算是比较低的。而且从我对东莞市区了解的楼盘讲，纯投资和纯投机的比例远没有深圳和广州那么大，所以东莞是比较健康的市场。

    另外，两次调控对东莞的影响，无论是成交量还是价格，影响都比一线城市小的多，也具有二线城市的特征。

    第三，东莞现在可开发的土地量比较大，市场供应量也比较大。东莞的整个房地产市场发展还没有到广州和深圳那么饱和。

    东莞客户的成熟度也没有现在的广州和深圳那么高。从城市和房地产业的发展规律来看，东莞以后的趋势是新区域价值不断被发掘，被认同，尤其是在城区附近。东莞与深圳不同的一点是，深圳有一个明确的市中心的概念，但是东莞目前存在多种形态，城区的经济可能还不如一些镇区，这点按照国外的方式来看，会形成一种多中心格局，主中心带副中心，在中心交汇的地方，居住价值才是最被认可的。这是对东莞市场发展趋势的大概简单说法。

    再提一下深圳这块，深圳已经度过07、08年的风波，07年调控时，采用了一些行政手段，更厉害的是金融调控手段。这个市场一下子也没经历过这么大的力度，再结合经济危机，所以市场下行了一段时间。但是这种所谓的调控方式，在今年，就是在2010时，这个调控比07年的调控可以说更强烈，但是市场对于这种调控已经有免疫力，所以这次调控并不成功。原因有几点。

    08年出了一些救市政策以后，开发商资金缓过劲来，没有像07年那样打个措手不及降价。

    第二个，调控失败最主要的元素是在中国投资渠道极为匮乏，存在大量的游动资金，找不到出口，尤其是深圳。而且深圳与香港临近，每年从香港流入的资金量特别大。今年美元贬值，加大货币投放量，最直接导致的因素就是国际上的热钱数量大幅增加，主要流向有两个，第一个是把抗通胀性资产价格推高，例如黄金，还有就是大量流入新兴经济体，例如中国，尤其是在人民币具有升值预期的情况下。

    现在深圳的情况，就像治理洪水用“堵”的方法，利用行政手段干预买房人不允许再买，而且深圳的限购令里面有两个字，“暂行”。暂行到什么时候，我个人认为跟GDP有关，因为出这个政策的时机正好在第三季度结束时，前三年GDP的数字已经尘埃落定，第四季度不会对全年产生多大影响。等到明年一季度的GDP的数字是什么状况，如果比较难看，就可能取消。但调控房价，这是国家定的主基调。如果限购令出来，我相信深圳市政府会有一个后续政策去接这个限购令，很可能是房产税会出台。

    房产税现在还有一个未知数，就是税率怎么定。如果税率低，对多套住房没有明显提高税率，限购令铁闸一拉开之后马上会面临井喷，相反则会对购房的投资有抑制作用，甚至现在有多套房的炒家会进行抛售，房产税使政府对房地产的把控能力得到加强，就看政府怎么做了。

    再说一下东莞和深圳的联动。东莞可以说在整个香港、深圳、广州这样一条发展的轴上，处在相对中心的位置，受到香港、深圳和广州的辐射，国家几年前就提出珠三角规划目标，把珠三角打造成一个国际性超级城市群，一体化进程的趋势不可阻拦，而且城市的配套，例如轻轨、高速公路更完善后，这种一体化进程会更快。就像以前东莞提出过的，打造一小时生活圈，如果按照长期趋势来看，深圳和广州上班的人住在东莞，是一种必然情况。就像美国的富人住在郊外，当然东莞不是郊外。

    就目前情况看，深圳人住在东莞还不太现实，但深圳和东莞的联动目前最有可能出现的，也就是我刚说的深圳流入的大量资金急需寻找出口。就像你手里有20万的资金买股票，看着股票天天在涨，通货膨胀严重，但就是不许你动，这种感觉就是目前深圳投资客和热钱的操控者的感受。这么来看，东莞和深圳交界的楼盘，深圳投资客的比例大增，就是这种关系。