李兴旺：东莞写字楼租赁回报率低 发展前景良好

合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺

    东莞写字楼当前的租金水平停留在40—50元/平米的平均水平，高端也就是70多的租金水平，东莞在长达几年的时间里，维持在40块上下的租金水平，说明租金的升幅水平比较小，也反映了投资回报的问题。

    相对于商铺、回报率低的话会影响投资意愿和开发商的建设，从近几年开发量是比较低的，从07年到今年，东莞市区写字楼的开发量基本上维持在10万平方米上下的水平，近两年量还是有点偏低，呈现减少的趋势。我们接到一个数据，未来两三年东莞写字楼的开发两可能会达到200万平方米，这个量比较大，涉及到售价和租价涨幅的问题，近两年升幅可能不会太明显。

    为什么东莞租金保持这么低的水平，和市场需求有关，东莞目前写字楼需求量还是比较弱的，最大一个绝对因素是东莞的产业结构目前虽然在进行产业转型，但是在当前这个阶段还是以制造业为主。

    从前端时间调查的写字楼现状来看，排在第一位的是以制造行业为主，其次是金融行业，第三是像装饰公司、贸易公司等等。从写字楼租赁的行业分布来看，也可以反映行业现状，以制造业相关行业为主的这种需求绝对了东莞当前的写字楼租金水平比较低。

    例如周边几个城市，像广州、深圳、包括国内的一线城市，看一个城市的发展、发达程度，从写字楼、高楼大厦上就可以看出，随着东莞的不断发展，未来对高端写字楼的需求是一个必要趋势，但是需要时间，对于东莞写字楼的发展前景，我个人还是比较看好的。

    东莞写字楼目前的租金水平比较低，和东莞的特有的对写字楼的观念有关，比如很多工厂、公司不会专门租赁一个写字楼，比较低调、务实，不太注重写字楼的硬件设施，从最中心一代的写字楼一看，我们中心的写字楼最高的租金也不是很高，里面的很多硬件设施都不如广州和深圳，这和需求的挖掘有关。目前东莞高端写字楼的要求还是有的，但是没有被挖掘，需要有一个引导的过程。

    当前写字楼的售价水平，市区的写字楼售价普通在8000元左右，过万是寥寥无几的，由于各方面的综合原因导致当前写字楼的投资回报率比较低涡，恰恰由于当前的回报率低，也反映了目前的投资机会点，在不久的将来会有一个比较大的突破。

    我们聊到楼市调控对东莞写字楼带来的机遇，在2010年经历了两次的大团购，商业投资逐渐从住宅的消退转向商业地产的增长，从今年的成交比可以看到，商业类的成品，包括商铺、办公、车库等等，今年表现有一个很大的突出，主要得益于宏观政策、房产政策，相对来讲，商业地产受的政策和保护比较多，执行也比较宽松，我们可以看到明年关于楼市的政策还会是趋紧的，还是围绕住宅类的主环境，相对明年的环境应该是比较宽松的，特别东莞市区明年会有很多高端住宅，这样也会水涨船高，随着高端住宅的推动带动办公类的写字楼价值的提升。

    2011年，在东莞已经可以看到轻轨的动工，包括CPA球馆的进一步落成，城市配套的完善，办公的环境也会有一个非常大的提高和飞跃，在未来的一两年，写字楼价格的提升不会很明显，但是三四年后，随着交通的推进，招商引资的成功引入，东莞的商业地产会迎来一个比较大的发展契机。