中原地产：2010年东莞房地产市场分析与后市展望

　　投资需求基本平抑，刚性自住需求为主导，改善型需求严重受平抑。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，受2010年两度最严厉的政策影响，楼市投资需求深受打击基本平抑，其中40-60㎡的小户型公寓成交量同比09年有所下滑；而受政策力挺的刚性自住需求成为市场主流产品，无论是供应还是需求都是全年最受欢迎产品，这种需求比较直接和迫切，同时可以说明外来需求在新政后比较活跃；尤其是那种紧凑型的赠送面积较大，60-100㎡两房、三房，虽然单价较高，但是分摊下来性价比还是很高。而大户型以及超大户型，在12月中旬到1月份新政前成交取得不错效果，但新政出台后成交持续遇冷，处境陷入艰难，这可以看出新政后本地购房需求受政策影响较大，需求严重受平抑。而200㎡的豪宅产品，由于购买力非常强烈，而且基本上是在通胀压力预期加强情况下用于保值、增值，因此其成交基本对政策影响很小。

　　深圳“限购令”出台，深圳投资客继2007年后再次入莞。

　　深圳与东莞接壤，交通便利，经济贸易往来频繁，因此深圳客户来莞置业逐渐增多，尤其是靠近深圳区域的凤岗、塘厦、樟木头等区域，这些区域对2010年贡献度很大，其中凤岗的纯深圳盘益田•大运城邦一期以1649套荣登龙虎榜之首。尤其是深圳出台“限购令”以后，东莞开发商主动拓展深圳客户，深圳投资客继2007年后再次入莞，但是2010年这次大举入莞比2007年总体看趋向理性，主要表现在以下几个方面：一是价格方面，2007年投资客对于高价位、低价位产品都有投资，然而今年的投资客对价格比较谨慎，价值低位区域备受关注；二是物业选择方面，之前的投资客对各种物业都有拥有的现象，而现在投资客看重的高档物业、别墅及小户型投资公寓等物业，对普通住宅进行投资持有明显减少；三是部分开发商由于历史遗留问题对莞深二三级联动表示犹豫，尤其是早期大盘分期项目，在2007年很多深圳投资客持有物业，但是由于后期经历了08年的金融危机，物业出租很不理想，造成了很多社区入住率不高，物业管理不能统一等问题，最关键的是前期入住率低，人气不旺对后期的销售带来一定的负面影响。

　　成交向优质资源靠拢，品牌开发商成交集中度高，“二八现象”明显。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从开发商业绩完成率去分析，2010年全市约200家开发商，其中有175家开发商在2009年和2010年均有销售收入的。在这175家开发商中，有35%的开发商在今年的销售收入已经完成去年全年的90%以上，也就意味着保守计算超过三成的开发商基本上完成了今年的销售目标。从数据上去看，35%的比例虽然不高，但今年东莞市场有个明显的特点就是“二八“现象分化比较严重，品牌开发商的物业成交集中度高备受置业者关注。数据统计显示，销售收入排行前20名开发商的市场集中度从2009年的54.9%上升到今年的66.3%，20%的开发商销售收入占全市商品房销售金额的比重从2009年的69.9%上升到78.2%。而且，在这20%的主力开发商中，数据统计显示超过一半的开发商基本完成甚至是超额完成了今年的销售目标，同时还有部分开发商考虑到项目情况在今年年初定下的销售目标比较低，其全年的销售目标已经达成。