中原地产：2010年东莞房地产市场分析与后市展望

　　★商住用地区域集中，但冷热不均。

　　2010年商住用地供需非常集中在几个区域，特别是寮步、桥头、沙田都有多宗大幅商住地成交，位列所有区域的前三名，占到东莞所有商住用地成交的24%；此外，由于房地产发展的不均衡，东莞各个区域的商住用地成交价格差异非常大、冷热不均，热点区域的虎门、长安、寮步高价地频繁出现，甚至超越2007年勇夺新高价地头衔，而部分房地产发展滞后的区域，大部分以低价成交，楼面价普遍徘徊在1000元/㎡上下。

　　★商住用地溢价率有所提高，开发商普遍看好楼市长远发展。

　　2010年商住用地供应总量达到历史高峰，与此同时，同比2009年高溢价土地所有增加，其中溢价超过100%的土地达到成交宗数的20.97%，远超去年的8.70%，底价成交也从去年的六成回落到四成，可见今年的土地市场比去年还要乐观，大部分开发商还是勇于拿地，一方面它们的资金链十分稳健，另一方面，东莞楼市的长远发展继续向上。

　　★品牌开发商拿地比重有所下降。

　　2009年楼市的异常热闹，促使各路开发商纷纷开疆拓土，在土地拍卖市场收获颇丰，尤其以外来的碧桂园、金地、龙光，以及本土作战的富盈最出彩，但2010年由于商住供应规模扩大，并且分散在地产发展阶段不同的镇区，所以品牌开发商在拍卖现场出镜的频率少了一些，它们都把目光放在优质地块之上，只有万科、保利进入拿地集中度的前十名，其他大部分地块都被小开发商瓜分完毕。

　　★商住地块供应仍以小幅为主，巨幅地块鲜有出现。

　　从商住用地的占地来看，2010年单宗地块占地在3万㎡以下的为33宗，占到所有地块的53.23%，与2009年基本持平，此外3~5万㎡16宗占25.81%，5~10万㎡10宗占16.13%，10万㎡以上的3宗占4.84%，只有5~10万㎡的有所增长，说明东莞还是比较严格执行到单宗地块出让规模的限制，对均衡区域房地产的房展，防止大面积的囤地炒作之风盛行。