易城中国副总裁尹宝军城市化与中国商用地产未来

   商用地产其实是一个非常款的概念，发达国家的发展实际表明是地产成熟的标志，根据不同的角度可以细分成各种各样物业的形态。同时商用地产也拥有非常多元细分的产品市场，各个细分市场的特性以及需求也有明确的差异，相应需求各不相同。商用地产与住宅业务基本的差异在于住宅是长期的，商约地产具有经营星，商用地产开发难度风险非常大，也造成中国房地产在发展过去经历了较长的蜇伏期。未来的十年二年是商用地产的市场。在这种市场的情况下商用地产的价值就不断提出来，我们可以看到过去的20年商用地产的重组市场住宅用地的价格增长速度远远比商用用地，在2010年第一季度，商用地产的环比增长首次超过了居住用地。其实我们可以看到这是一个明显的标志。从东部、西部各地区的地价差异，东部是高度密集市场水平比较高，但是随着产业的向中部、西部的转移，预计商业地产的市场就逐步进入通道。我们可以从2010年的3个季度的典型城市的商用地价水平对比可以看到，多数商用呈现上升的趋势，其中北京、深圳、杭州是最具代表性的。2007年起办公、商业完全增长，2009年办公商业用房完全额超过了住宅。从各用途物业完成额办公室商业用房投资完全额有所上升，而住宅比例显著下降的趋势。与其未来的2、3年就有大量的商用物业入市。

　　我们看2010年上半年商用销售呈强势增长，销售额商用物业增长幅度远超过住宅，销售面积办公室和商业运行用房住宅销售面积同比增长53.2%、46.7%，是非常快速的增长。2009年办公室、商业平均的销售单价跟上一年做的比较上涨了4.6%，商业上涨2.7%，这样达到在平均办公室价格达到了将近9000块的水平。商业也达到6000多元的水平。我们看主要城市上海、北京2009年的物业投资市场非常活跃，我们可以看到各区域不同物业类似的市场的变化，比如办公楼这个是商业各个区域的情况。在这之后我们看到巨大的商业地产的商机来自于几个方面，中国经过增长的良好，经济机构逐步调整优化，住宅市场调整压力加剧，对政策比较低。人民币升值的预期情况。其实我们从发达国家的经验可以看到当人均GDP从3000美元到10000美元的时候，基础需求比例降低，2009年大家知道我们的人群GDP已经差距3600美元，过去十年的消费增长幅度甚至高于GDP的实际增长，所以消费平台基础完全建立起来了。

　　对于商用地产平台而言是推动期创新发展的过程。在2009年大家可以看到在扩张性的扩张性的财政政策的趋势下，住宅市场的泡沫担忧日趋严重的，但是对于商用是一个好，长期价格处于低位，资金溢出效应非常明显。人民币升值预期我们可以看到对国际的热钱所看中，上午很多专家对这方面进行了预测。另外我们觉得非常值得大家关注的是商用地产在城市化过程当中对商用地产带来的持续发展的动力。在过去的一端时间到2010、2020年黄金发展的十年，是城市巨大的发展。我们在过去的30年来中国的整个的人口在每十年有一亿从乡村到城镇转移，其规模之大是史无前例的。这个速度其实是很大程度上拉动的中国经济发展的引领，随着城镇化的推进，有大量的超千万人口的大城市，其中有大约10个城市集群可以在PPT上看到。珠江三角、长三角、黄波海，这个区域形成有很大的区域效应，扩张带动周边城市的发展。在当前的城市化格局给了我们商业既有危险，也有机遇。危险是城镇人口扩张服务员造成了城市机构的不合理。机遇在发展商用地产服务业的资产打造出更多的多核心的合理化的城市机构，发展优质的低三产物平台。我们在过去一段时间跟政府谈，跟企业谈、根开发商谈，政府看中商业的发展，因为他可以带动升级和发展。但是我们可以看到当前城市化机遇里面，一线、二线城市是城市优化，而且我们也可以看到未来来说是多元的产业，多元化的资本进入到商业里面来。这里带来了新的融资渠道，商业能够不断地创新进行发展。所以我们看到从产业上来讲，做制造行业也进入到房地产。我们可以看到在二、三产业发展对不同的产品吃配的物业平台是什么，我们也很清楚。

　　增长能量也是开发商投资的趋势和设点，从最近一段时间大家可以看到万科，万科作为过去十年发展最大、最快的住宅，现在也转到商业地产。保利也是将商业地产增长到30%。龙湖做住宅非常好，但是主攻方向也是商业街。恒大也是做旅游。HOSO中国也是必须独特的例子，他把商业的概念做道极致。恒隆地产也在做一些创新商业地产娱乐行业。我们还看到另外一个非常希望大家能够注意的方面，高铁经济对整个商业地产带来的刺激，在过去几年大家知道城市之间的距离不是已公里来算是以时间来算。大家相应的高铁的枢纽他带来了商业的物业的发展的发展，我也希望大家能够关注，一些可以看到包括上海的虹桥枢纽、长沙枢纽这些项目，他也些很有名的开发项目，像科技黄埔都可以知道，选择项目就是地铁。大家需要关注的。在过去的十几年商业其实从百货业到超市生活大广场经理了很长时间的过程。大家可以关注酒店、休闲的产品是大家比较关注的。这些案例其实给我们带来未来的商用物业其实是非常广阔的前景，我们也希望在未来能够为开发商在商用物业的服务上提供更多的价值。