专家讨论：宏图绘重铸竞争力之大势 全局、解读

    卢铿：已经到来的2011年政策会持续下去，不会有更过严的举动也不会放松。在地和银根方面会加剧，会有一场血洗。因为金融方面的调控，不太容易获得金融资源的企业将会有困难，但是同时也会造就一些优秀的企业。有些企业会造成大换血，会发展得更好。中国房地产行业也需要到了需要大调整的时候，大家普遍认为过去的12年是翻过去了。新的一页重新展开，所有的房地产商要重新思考这个问题，因为海尔的特殊的背景，有特殊的品牌、金融、资金、土地的资源，更重要的有特殊的技术资源。使得海尔地产能够研究新的理念，我今天下午的海尔的互联网技术的智能化支持系统，能够全部地更好地开放式地用在家庭的小网社会的大网当中，形成未来的方式，海尔的竞争力。

    吕劲：其实我觉得国内这么多企业都做得很好，不然中国经济也到不了这么好的地位。但是我们这个行业是受到媒体和各类政策变化的影响，从2008年各个地方政府一下子发觉GDP上不去，国家多年来打击支持出口受到了极大的打击。所以大家看还得找回地产根本性的行业，所以马上各地出了一些鼓励性的政策。甚至在2008年在一些地区施行了一些政策，比如港澳台、外国人限购，突然来了调整，就暂缓了。这些政策一出来确实跟各地的政府和一线城市、三线城市坐下来算帐，的确为2008年中国危机中国人在世界上有这么出色的表现做了贡献。后来到了2009年开始整体中国社会的发展包括流动性的板块，几个因素加起来在某些一线城市、二线城市里面发生的房价突然间攀升，马上出的严酷的调控措施。特别是今年年中的时候整个行业感到压力，为了达到目标突然间市场新政策出台，大家缓不过来，就突然间观望都不买东西。但是作为上市公司业绩增长，我们及时做出了调整。到年底大家可以看到观点出了比较准确的数据一看还是有大的增长，还是给中国经济特别是是给各个地方经济带来了很大的贡献。大家都在关心2011年国家政策怎么样，我也特意地看了一下总理，总理过去很少在公众媒体谈房地产问题，问总理这个问题，我们总理也很从容地答这个问题。而且我个人觉得总理这次答地很准确，在公众媒体上的表态说我们政府只管保障房这一块，市场还是按照市场规律去运行，我们中国不按市场规律也不能有这么好的发展。

    做一个对比，虽然中国经济是排在前几名，但是看看股票到底是排在第几名。我很经常收到短信，说今天又有几个企业上市，房产大家可以看到，国家这几年欠了帐，包括会频频地出现高价地，但是没有办法，各个城市推出地量供应。所以没有办法，只能大家包括业内承担这个事情。确实中国城市化没有人不想发展，想发展供应量不够，最近几个不同的专家统计都说近五年来我们全国这些主要城市，基本上都是开发量少于销售量。很明显就造成了价格跟供求之间的关系。
　
    李战洪：年底的时候买股票，因为房地产的业绩相当好，发展速度特别快。上半年买房子，年底的时候买股票，因为业绩相当好。在现在高通胀的前提下已经由房地产板块看通胀板块。

    金科用一句话来说，我们要在非常态之下用平常心做平常事。我说的是除去竞争力的出击，房地产在政策不停出击的情况下，他达成的走势击鼓的波浪。刚才陈淮老师和巴博士发言的时候我用博客发出去了，巴博士提出了明显的反对，支持你的人比较多，在非常态的情况，出现了一个特征，你不反对，我就不加税了。在这种非常态的情况下，开发商应该做好每一个事情，我们因为最近开会，确定了一个方向，不管是红色浪潮，还是白色恐怖，我们就是产品定位做好，中期做好销售，后期做好服务。做好两个市场，一个是销售市场一个是资本市场。还有就是感谢今后能够进入第三名企业，最后我们要把房子做前三名的企业。

    苏鑫：我们先分析一下去年调控的方向是什么?今年还要建1000万套廉租房，背景是要普通住宅不能投资化，所以做了一些调控。年底的时候我们看了一些数据，土地成交的金额突破了新高，我们没有看到二手房成交量下了，而且成交金额也没有下跌。因为大家拿地也并不是判断未来房地产的机会，可能钱很多，那我先把钱买成土地放在这里。这是一个大的背景。我对今年的判断作为一个投资产品去买，如果开发商做普通住宅大家一定要小心，除了保障性住房之外，在三线城市主线的大量的圈地。某些城市比如河北。其实很多的地在去年被大量地圈走了。普通住宅大家一定要小心，供应量可能比较大。第二商业地产是一个机会，但是搞不好会出现泡沫化。钱很多情况下，明年资本就一定投资到商业地产里面去。有可能出现某些城市短期的泡沫化。还有希望大家不管有没有钱一定要关注金融创新。银行的钱肯定比去年收得紧，信托控制得更严格。民间的钱很多情况下你怎么能够把民间的钱利用起来。

    茅于轼：借着这个机会了解一下房地产，因为房地产价值不高，开发商有了很多的非议，怕房地产价格抬上去了。我不这么看，我认为还是那句话，需求和价格相关的，不是大家买不起恰好是大家不怕贵。开发商准备的多少套房，他定价不是看成本是看需求。比如100套房定价出现了120个人要买，他就会涨价，反过来只有80个人买，他就会降价。改革开放30年创造了这么多的财富，开发商有巨大的贡献，这么多的财富怎么出来的，是商品房市场通过交换得到的。没有任何理由回到计划房地产的角度上，要肯定开发商对社会所做的贡献，房地产中间的问题有各种各样不好的现象，这个是有要的但是我们看主流的方向。房地产从每人平方米只有8平方现在增加到20平方米。这是商品房为我们创造的财富。

    第二我想谈一下，有没有可能像我刚才讲的那样价格越来越高？我建议招标的办法。拍卖是卖方来主办的，需求房来买。现在拍卖是谁主办呢?一般是政府。我建议要用招标的办法，谁主办不是政府，是需求方主办，不是供给方主办。你只要开发商买地，因为开发商主办招标会，那就没有政府的事了。我提出，要求要什么样的土地，大家来提供所有的土地，所有者都可以参与招标会。现在土地所有者大部分是村镇集体，还有一些国有土地，大家都来满足这个要求，大家投标，我挑一个价格的地买。有没有可能实现，拍卖和招标都是有效的，我们现在只有拍卖没有招标。有没有可能各个地方都有房地产的协会，而且很活跃。刚才哪位老师讲到，我们要有金融创新，创新才能提高效率，从单纯的拍卖到从事有招标，我觉得这是一个创新。当然具体工作很多，我今天在这个地方这个方法真正能创新出来，我想对房地产有很大的改变。

    陈淮：大家有没有感觉刚才四位说得话，几乎没有说我们这个房地产企业和我这个企业有什么弱点。不认识弱点就是最大的弱点，我们有什么弱点呢，这个行业到今天还没有一个在竞争中死掉。
　
    有些是死于激烈的市场波动，我刚才说家电，家电和证券市场都死过一大批人，他们现在有些更加强壮了。不管是家电还是证券也都一样。我们没有经过过市场的充分洗礼。第二我们和市场的关系在此前的若干年中，始终高度关注政策，其实我建议大家那不是竞争死了的。死于激烈的市场波动，我刚才说家电，家电和证券市场都死过一大批人，他们现在有些更加强壮了。不管是家电证券也是一样。我们没有经过过市场的充分洗礼。第二我们和市场的关系在此前的若干年中，始终高度关注政策，其实我建议大家官员和企业家都重复，在市场有一个重要的基础，企业家是唯一一个靠给别人增加利益来谋取自己的利益的群体。是现在经济学的鼻祖起来的地方，企业家和靠给别人增加利润才能满足自己的利益。农民自给自足不需要给别人造成利益。官员是靠明和得暗得增加自己的利益。企业家是唯一一个努力满足别人的利益才能挣钱的。顺便不好意思地说一句话，他们看不见房地产的利益，我们还怎么亲和市场。能够在市场中树立和市场的需求者共同利益的关系。在过去几年恰好是房地产最大的弱点。我们举一个很有趣的例子，当年2001年家电在初期的辉煌之后，他们开会定价，这实际上是一种敌意的家电政策，我叫你买家电的人不利与买家的形势。包括国美为首利用的生产商极大的市场错误，生产商不讲价我给你讲价，其实他一个星期卖50台，把媒体收买做报告。
  
    我知道巴蜀对媒体有另外一个看法。我说得是一个对企业家很重要的观点，他这是一个非常成功的案例，有的家电厂商你要低于我们的限价，他说我偏要低于你们的限价。结果老百姓说你看国美是和我一条战线的，所以他就把零售定价系统打开了。我们还没有很好地学会获得消费者的信任，品牌是一个，但是不完全，降价是一个，也不完美。企业家是施于别人才能得到自己，资本是辩证。刚才大家说增加供给不一定导致价格下滑。在北京月行路来的速度越快，来的车越多，结果就限路。修一个停车场就会引来很多的车，只有增加拥堵。要把中国的二、三线城市建设好。我还举一个家电的例子，90年代的时候洋家电比国产家电贵很多，后来我们的品质提高了，家电就便宜了。我们把别人的地方建设好了，北京、上海、广州自然就没有这些了，现在的问题是城市结构严重失衡了。现在每年的大学生都到北京、上海和广州了，就算把楼房盖到天一样高，也不行了。

    最不反思缺点的是金融业，错永远都是别人的。