经济家陈淮：限购令与房产税 房地产调控与政策回顾

著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生

　　中国房地产市场的主要矛盾是第一个首先发展不足，有十个人吃饭八个馒头，首先有两个人吃不上馒头。第二是发展不平衡，大城市和中小城市，人们急于涌入的核心以及中小城镇发展严重不平衡，穷和富发展不平衡，市场和保障发展不平衡，这是我们面对的真实问题。第三我们面对的是一个不规范的房地产市场。比如投机性的时候、政府调整产业政策的时候，政府在提供公共产品的时候反而引发了公开的、隐蔽的、个别的、团体的比如公务员建小区等诸多问题，不规范投机性炒作盛行是这个市场的问题。最后一个我们还得关注中国特有的国情，比如说农产品进城问题，比如城市化过程中的基础设施和城市承载力问题，这才是我们研究问题贯彻问题的首要因素。

　　当发挥优胜劣汰的竞争成为市场的主要关注问题的时候，房地产市场才真正走到合理和规范健康的地步。

　　限购令是限制一些过多过度占用资源的需求，到现在为止没有人说不让老百姓买房，也没有人说老百姓适度改善要抑制。明确来说，部分城市房价上涨过快，地方政府有权根据需要在一段时间内决定限购甚至禁购，这只是一个调整供求管理的政策，也是一个长期政策。什么长期政策呢？如果我们的市场需求量成交量景气状态下不让买第三套房子，成交量是零，这个是没有前途的。任何国家对过多占有资源都会有调整，这个道理很简单。

　　利率和首付是全世界各国住房按揭贷款中债权人、债务人风险和利益的平衡点。中国的利率已经是一个比较长的时间基准利率低于通胀，这个也是恢复常态宏观经济的必然过程。利率调整是国民经济物价最水平以及国情货币的总需求。

　　房地产税是调控房价的工具，这是一个世界各国皆然的规律。当一定老百姓积累了一定的不动产的时候，一定会对资产收费。这个和调控房价没有关系。不动产税主要功能是三个：第一是调动闲置资源提高利用率，所以必须让这些忖量资源起来。第二是调整社会公平尺度。第三解决前期一流的地方政府承担前期建设任务的收入来源问题。当地的不动产实行财产税，这个在房地产价格上可以分长和短。短期内供给会增加，同时会抑制那些过大的占有需求超过自己风险能够承受的需求以及超过自己实际需要的需求，需求短期内会减少，短期内供和求的调整有一定的作用。作为长远的制度不是调房价的。2010年一个短期的任务是继续加大住房保障的力度，我们已经明确提出2010年保障放建设的规模是1000万套。在过去十年的住房大约建80亿平方米的城镇住宅，相当于现在的1/3。每年这样的最高也就700-800万套包括商品房、保障性、城镇居民自建多种类型。2010年我们保障房要建1000万套，这样加大加快速度的态势，要形成大多数人住保障房，需要三、五年的时间较快地优先解决大多数人有房子住到所有人有房子住的转变。