城市观点论坛中国2010讨论：万科三千亿与模式之辩

    李战洪：房价高企央视有责任
 
    我自己是开发商，我现在看到三千亿很吃惊，也万科说明市场集中度越来越高，其实不需要看到中国房地产的中石油，如果出现的时候未来的分家G30将控制话语权，万科是一种模式，大家商业模式不一样，各自发展。如果央视不天天说房价，如果政策进入常态，我想这个房地产更正常一点。目前国家有一些企业早早就进入了商业地产，包括收购和兼并、合作手段。

    黄波：三千亿很浪漫 也不是遥不可及
   
    我想我是代表媒体说两句。说起做营销其实我觉得整个市场圈层和跟房子有关的方方面面的机构和企业，都在做营销。打广告是营销，买房子口碑宣传也是一种营销。他这个政策是好是坏不论，但是给房地产传递出来一个信号。房价高不能把责任推到媒体身上。

    其实在开始的时候，我觉得三千亿已经是万科放言了，很具有浪漫情节。上海万科的活动说，今天我们上海突破100亿，其实这个万科集团的1000亿都跟我们传递这个市场上的信号是一个意思。从2010年到2011年到2012年三年，我觉得200亿以下的规模的销售额，在国内市场上不管是话语权、声音都不如以前那么风生水起了。所以我觉得三千亿很浪漫，但是我觉得也不是遥不可及的。

    万科和现在正在异军突起的保利，不管是上市公司企业管理模式能不能跟得上服务，现在我们知道万科在城市公司之上和总部之间设置了一个层级，从总部到华东大区，能不能起到真正的有效的管理。其实分担总部的职能有些比较务实有些不行。 2011-1-6 17:31:56

    朱仝：要清醒的看到价格涨上去之后的数字
   
    2003年的时候博鳌王石的辩论能不能达到100亿，从那个时候到现在没有多少年。当然当年不一样，当然的房价是5000块，现在不一样了，在增长。就拿我们公司北京卖分是8000多块一平米，等到后期的时候18000一平米，一平米涨了1万块钱。关于钱数的问题可以说得很漂亮，万科也可以说得非常好听，但是实际上欣喜之余，我认为要清醒地看到整个价格涨上去了之后的数字。一定要镇定地安静地想一想，到底是怎么回事儿。

    第二关于发展模式，我认为在中国来说，是一个大政府小社会的模式，跟欧美不一样，市场经济充分。现在尤其在北京，大政府小社会的概念我们充分地体会到了非常厉害。想让你供多少地就供多少地，说不好听的，土地局就那么几十号人忙死了也供应不过来。

    陈培源：把商业地产项目运营成功有一定难度   

    我是深圳眉佳实业专门做商业地产的，尤其是在三线城市。今天我了解到，现在很多住宅开发商正转型做商业地产。我们企业现在商业模式坚持在三线城市的核心位置开发，这个模式比较稳妥。现在一二线城市个别城市的开发蛋糕有点过了，所以我们对三线城市的开发比较有信心。

    有几个原因：一个是城市化，今天大家都谈到城市化进程。一个是消费的增长。产业的转移，现在很多沿海城市产业转移到内地，这个产业转移对将来三、四线城市有非常大的空间。第二点通过我们做了这么多年的体会，真正要把商业地产项目成功地运营，有一定的难度会碰到很多困难。现在大家都拼命地开发，通过转型，实际上各种苦我们也是深有体会。所以整个成功的运营商业中心、购物中心不容易。第三我们觉得对三线城市的意识，他运营好不太容易，如果商业地产运营开发过胜了之后，可能比住宅过量开发更加可怕和被动，所以也希望在转型期间大家有一个适度的合理的安排。

    郭澍楠： 中国的房地产市场非常大
   
    我是众厦地产的，我们有15年的经验，我个人有18年的从事经验。我把中国房地产市场形容在健康发展中的部分不健康的现象。我们现在的房地产从规划和产品来讲，我觉得我们所有老百姓都获益了，在这个过程中有13亿多的人，房地产开发只有12年，我们要对房地产市场有那么完美的要求我觉得是不现实的。

    第二今天话题是万科三千亿，我估算在第五年他就能达到三千亿，或者未来可能会出现凡垄断的阶段。我曾经看过万科的预测在2014年可以达到两千亿。这些不是说开发商是神，或者不是他们有多大能耐，我觉得是中国庞大的市场，我们在这样的民间财务不段增加，消费方式也不断增加。所以未来的市场我觉得是一个巨大的市场。所以我一直对开发商说的话是，我们大胆地去发展。

    另外代说一下重筹竞争力，早期的是资源型的竞争，现在是产品型的竞争。我觉得未来不管市场政策怎么走，我们如何打造产品，让这样一种用家、商家、政府能共赢的现状。要提升产品的品质，我觉得可能要两个：1、在未来房产开发要产业化。2、不但要产业化还要产业整合。所以未来如果是一个整合者的身份变化产业化的方式，我想我们的方式会更大

    宋延庆：万科三千亿也怀疑也不怀疑。
   
    第一，三千亿有两点值得置疑。首先是不是真的是1000亿。分析了万科2010年的数据，会发现非常诡异的曲线，诡异在什么地方?比如去年合同额是600多家，合同销售额是400多家，我个人觉得他个人结算是700多个亿。这就是做财务的技巧。

    第二，1000亿是不是第一，也未必。我为了求证这个事情我问了万达，万达是这样说的，我们今年合同销售额能够确保600多亿以上，同时还沉淀300万平米的持有物业，如果按照15000千来算，保守来算是什么概念。另外还有一个中海的两家企业，这两家加起来也是非常高的。所以我说的第一点是不是1000亿，是不是第一。我个人表示疑问的。
　　
    第三，三千亿，也怀疑也不怀疑。所谓不怀疑，如果未来10年符合递增的话，绝对没有问题。但是我表示怀疑有三点：1、王石要退居二线，因为没有一个企业家的旺盛精力保持20年。2、目前万科的产品线还不是全覆盖的。我们真正房地产的产品线可能在六七个才能全覆盖，目前万科的产品线略窄了一些。3、是模式。1月份给楼市写了两万之争的后世，万达的商业模式是现金滚动资产模式，他通过滚动让自己的资产越来越多，越玩越轻松的模式。一个是越玩越累计模式，大家可以比较一下。另外还有模式之外，他两个比较可喜的都是标准化的连锁开发复制，我们在座的大多数开发企业走得是差异化的模式，一个项目一个样，差异化的模式很难整合几个专家，我们建议要向两家学习标准化复制模式。