节后房产调控有望进一步松绑

近日有消息称，天津开始允许境外投资者用外币保证金拍地。显然，在房地产投资和需求双双遇冷的情况下，房地产调控政策正在从“紧缩”向“扩张”转变，全国楼市在春节后有望进一步松绑。

业内专家指出，就目前财政情况和未来支出计划看，2009年继续出台新减税政策的可能性不大，但在房地产领域，二套房贷收紧、限制外资直投、“70/90”户型政策等以抑制房地产热为目的的调控政策，在牛年中则最有可能出现松动。另外，进一步降息和降低存款准备金率，也将是春节后可能出台的楼市利好政策之一。

2008年最后一天，国务院公布的第546号令显示，自2009年1月1日起，废止《城市房地产税暂行条例》。同时，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受“无区别待遇”。内外资房产税合并统一后，外资投资房屋租金收入税率将由此前的18%降为12%。这是自2006年171号文设定“限外”政策以来，中央第一次“有限放松”对外资投资房地产的限制。

其实，城市房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地，按照房价、地价或租价向房地产所有人或使用人征收的一种税，其征缴对象主要是在华拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业。废止城市房地产税将令外资资本流动更加自由。对外资房企进行结构性的税收减免政策，也可能预示着，未来决策层可能放松外资进入房地产投资领域。

在二套房贷领域，政策松动的预期日益增强。根据国办意见，在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

目前，部分商业银行已对还清房贷的第二套住房购买者采用基准利率，不用上浮10%；而部分股份制银行则能享受贷款利率15%的优惠政策。显然，为刺激改善型住房需求的释放，二套房贷政策将成新一轮楼市提振计划的焦点。

提振房地产需求的同时，前两年为调整供应结构而出台的“90平方米以下中小户型不得低于70%”的调控政策也有可能放宽。

业内专家分析，目前房地产市场存货价值虽然很高，但其中很大一部分还是土地，处于未开工状态。其中，开发商受规划限制而延缓开工是重要原因之一。

因此,放宽户型限制政策，推动地产商开发适应市场的产品，加大包括改善型产品和中高端产品在内的各类户型产品的供应，也应是楼市刺激计划、调整开发结构的重要组成部分。