合富辉煌市场研究部经理李兴旺：2011年的走势主要看政策

    大家都知道，宏观经济持续平稳发展决定了房地产的平稳发展，宏观经济的发展也是房地产发展的基础，通常判断房地产的价格走势，都会参考经济指标，从从年来的经济走势来看，得出一个结论，宏观经济持续向好的时候，房地产也会持续向好，当经济出现平缓或者是增长趋势减缓的时候，房地产也面临着调整。

    2011年中国经济持续向好，房地产信心增强，货币政策从2010年的适度宽松向2011年稳健，传达的信号是，2011年宏观政策包括房地产政策将是趋紧的一年。

    从策略上可以反映到，因为当前的经济已经出现了起稳回暖，同时向好的经济为购房者提供充足的信心。大家都知道，中国的房地产是政策明显的市场，政策会干预市场经济，使房地产的走势幅度波动减少，政策主要是延续2010年的政策。

     从限购令来看，经济向好。

    房价没有明显下跌的可能，房贷松动性比较少，而且会扩大限购令的范围。　　非本地人贷款、套数限制基本上会维持，近期也将推出房产税，虽然有很多的政策，但是从近两年楼市调控的效果来看，调控政策对于人民心目的影响逐渐降低，消费者已经大幅弱化了宏观调控对房地产的影响。

    自从92.7新政后，包括2011年的1月份，市场走势还是迅猛的，一手房、二手房的表现是比较突出的，从侧面说明，消费者认为经济向好发展，房地产总体趋势也是发展的，因此增强了消费者购房的信心，也导致楼市成交热闹的重要原因。

    城市建设方面，东莞近两年突出的是城市轻轨，轨道交通促使东莞在未来3—5年的房地产成为主要的产业，2012年权限开工，这些信息都会促进楼市的预期。

    无论楼市的成交还是价格都跟轨道交通的进度是有关的，也会得到有力的支撑。

    2010年东莞主要的开发商成交稳定，资金稳健，以上因素将会决定开发商2011年的政策，短期内来说，主流的开发商资金流是非常宽裕的。

     土地供应层面

    从近几年的成交来说，2011年全市商品房成交面积同比增长12%，随着土地的日益稀缺，房价将伴随着土地的稀缺导致供求关系发生改变，从而影响价格的走势。

    东莞市区南城、东莞、莞城、万江四大区土地成交量来看，2010年商住地的成交面积只有5万平方米，创造了历史最低，未来的供应量也出现了减少的趋势，市区土地变得稀缺。

     2011年之前已成交但未开发的土地面积，全市大概有440万平方米未开发，建筑面积大概是1000万平方米，市区目前已成交在开发的面积是60万，建筑面积是157万平方米，因此市区在未来的一年面临土地稀缺的问题，因此会导致房地产价格向上发展。

    市区总体楼面价已经达到了3400元/平方米，意味着未来的房价不会太便宜。在座的很多同行，包括理性的消费者都达成了共识，东莞房地产是属于发展健康的市场，在过去的5—10年走势是平稳和健康的，我列举了几个城市的情况，一线城市的广州、深圳就不说了，珠三角二、三线城市GDP和房价的情况我们了解一下。

     东莞房价比佛山会低一点，但是基数要比中山、珠海、惠州要高。

     东莞2010年前三季度房价的涨幅是14.6%，看起来有一点高，但是跟周边的二、三线城市2010年前三季度相比，东莞房价并不算高，其他城市的数据是中山上涨17.4%，珠海上涨了37.4%，惠州上涨了24.8%，佛山上涨了43%。

    东莞的14.6%还包括了高端别墅和洋房的拉动，剔除结构性的因素，东莞房价涨幅集中在10%，东莞的GDP和经济涨幅在10%左右，东莞的固定资产投资都保持在两位数，加上通货膨胀的因素，综合计算，东莞的房价是处于健康和理性的水平。

    2011年全市新增一手住宅面积达到598万平方米，接近600万平方米的供应量，将会比2010年增加135万平方米，增幅大概在30%左右。
截止到2010年底的存货448万平方米，预计在2011年全市一手住宅可售的货量将会达到1000万平方米左右。

    从2007年到2010年的供应走势来看，2010年是谷底，接下来的2011、2012年将会出现平稳增加的趋势。

    销售量预测

    2007年、2008年全市销售面积是480万平方米，与2009、2010年面积是差不多的，年均消化面积是518万平方米，2011年的销售面积是500万平方米左右，三个数据是基本相近的，说明东莞楼市销售量是处于平稳的，每年的消化量不会有太大的波动，因为受到产业结构和经济的影响。

     2007年处于经济快速膨胀的年代，销售量出现大的增加，2008年宏观经济处于下行调整期，销售量出现了下滑，只有356.9万平方米，受到经济低迷的影响，随着2009年宏观经济的向好和房产政策的利好，受到压抑的需求在2009年得到释放，因此成交量达到了594万平方米，2010年出现了几次严格的宏观调控，楼市的需求量又得到了压抑下降到440万平方米，随着2011年宏观经济的持续向好，城市建设和轨道交通的加快，2011年的成交量会得到一定的增长。

     当每一年的成交量受到压抑的时候，第二年遇到政策宽松或者是经济向好的时候会得到一定的释放，东莞正常的年均住宅消化量基本上集中在480万平方米到580万平方米，该量经历了四年未出现很大的波动。

     2011年东莞的住宅销售量将会维持在480—520万平方米左右，将比2010年增幅13%左右。

     从近几年的走势来看，供应量从2009年平稳增加，销售量处于平稳的趋势，集中在480—520万平方米间波动。

     2011年供应量和销售量来看，2007—2010年全市一手供应面积在2758万平方米，销售面积约2471万平方米，供求比是1.11：1，这是属于正常的水平，说明东莞楼市整体是属于供求平衡，适度宽松的氛围。

   　综合多方面的因素，包括宏观经济、城建规划、微观楼市供求等方面的信息，2011年楼市将会遇到一定的波动，总的来讲，还是保持谨慎乐观的态度，虽然会适度担忧，但是成交和价格都会保持平稳增长。

     政策存在比较大的变数，2011年的走势是怎样的，还是要看政策是怎样。