东莞土地出让成亮点 东莞楼市住宅成交火热不减

　　瑞峰置业一月第2周东莞楼市报告

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　2010年房地产运行情况

　　存款准备金率上调0.5个百分点，冻结银行3500亿

　　1月14日，央行宣布，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行继去年六次上调存款准备金率后，本年度再度上调，大型金融机构存款准备金率已达19%的历史高位。央行此时上调存准率是为了应对1月贷款井喷及公开市场流动性再度回暖，管理流动性预期。这也符合2011年积极稳健、审慎灵活的财政货币政策。

　　房产税重庆和上海方案版本不同

　　重庆：主要针对高档商品房和打击炒房投机，存量和增量均包括在内。其中高端商品房，主要包括别墅、高档大户型商品房，对别墅将不论面积和价格一律征收房产税；高档大户型商品房须其评估价值达到一定价格以上才征收房产税，可能为上年重庆主城区商品房销售均价的2-2.5倍。同时重庆还将对个人拥有的多套商品房征收房产税。有消息称，计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上，多套房建筑面积实施累加制。此外，房产税税率可能为房地产当年市场价格的0.5%到1.5%。

　　上海：上海房产税征收方案的重点则是对住房增量进行调节，针对新购房者人均面积超过70平方米以上征收房产税，并会逐步过渡到存量房。有消息称上海房产税的版本税率是房价的0.5%—0.6%。

　　上海：土地出让期满后拟无偿收回

　　日前在上海国土局多幅地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中出现新的规定：土地期满后的处理方法为“出让人收回并补偿相应残余价值”甚至是“出让人无偿收回”。在业内引起渲染大波。这一的规定和现行的《物权法》的条款的联系和冲突是关注的重点。瑞峰置业认为这是上海对土地出让制度改革的一个尝试，目前这种形式不会扩大到全国，但同时也传达了一个信号，那就是土地出让制度一定会改革。

　　二、土地市场

　　1、本周成交信息

　　本周共三宗商住用地挂牌交易。分别位于石碣镇新城区和塘厦镇石潭埔社区，其中石碣的地块体量较小，仅2814㎡，但是地块位置优越，位于石碣新城区，周边是多个成熟的商住小区，毗邻石碣文化广场、中心小学以及多个政府机构，最终经过20轮拍卖，东莞市力创钢架结构工程有限公司以1320万元竞得该地块，溢价高达43.47%，折合楼面地价1563.61元/㎡。

　　塘厦两宗地块出让总面积近10万㎡，地块位于环市东路一侧，在东深二路的交叉路口，属于较优质地块。拍卖现场吸引了来自东莞业内、媒体以及参加拍卖的公司代表数十人几乎坐满了整个交易大厅。最终编号为2011G002地块被东莞市碧桂园房地产开发有限公司以1.65亿元夺得，折合楼盘地价1781元/㎡，编号为2011G003地块被东莞市万科房地产开发有限公司以1.88亿竞得，折合楼面地价1780元/㎡。

　　2、下周待拍土地

　　3、本周出让公告

　　本周没有土地出让公告信息。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应量

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，本周(1月8日-1月14日)新增供应住宅项目7个，合计供应住宅1715套，比上周的1388套增加23.5%；供应面积15.4万㎡，比上周增加3.6万㎡，增幅为30.5%，其中，新增供应洋房的有星城国际花园二期——星城香洲、葡萄庄园、南山豪苑、太和花园和德州丹缇轩；新增供应别墅的项目是富盈•山水华府、南山豪苑。非住宅新增供应127套，面积约1.6㎡，全部为商铺。

　　2、成交情况

　　2．1  商品房整体成交情况

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，本周 (1月8日-1月14日)东莞商品房共签约1763套，成交面积约18.63万㎡。其中，商品住宅签1535套，成交面积16.8万㎡，环比分别增加20.5%和10.3%。住宅日均成交219套，签约均价7811元/㎡。非住宅签约228套，成交面积1.86万㎡。

　　2．2 住宅成交量走势

　　本周东莞住宅成交继续稳步上升，全周合计成交面积约16.8万㎡，1535套，日均成交219套，户均面积109㎡。

　　2．3  区域住宅成交排名

　　岁末东莞楼市成交火热不减，本周凤岗镇以163套排名镇区成交榜首。特别值得关注的是，洪梅镇借助新盘丰泽园、雍景家园打破一贯的平淡。其中丰泽园开盘劲销200多套，本周签约74套，占洪梅镇总签约量的76%。

　　2．4  商品住宅签约排名

　　3、新开工工程

　　本周只有一个项目取得开工许可证，是万江的滨江公馆。该项目本次开工产品为洋房，开工面积约3.6万㎡。

　　总结：

　　1、元月12日，石碣地块溢价43.47%，以成交价1320万元打响2011年东莞土地市场第一炮。翌日，两家地产大鳄东莞碧桂园、东莞万科分别以底价1.65亿元及1.88亿元获得塘厦石潭埔地块，折合楼面地价分别1781元/㎡和1780元/㎡。塘厦镇房地产市场在东莞一直表现突出，预计碧桂园、万科两家公司的进驻，将会对该区域市场及物业的升温起到积极作用。

　　2、本周住宅成交继续稳步上升。全周合计成交面积约16.8万㎡，1535套，日均成交219套，户均面积109㎡。

　　3、1月14日，央行宣布，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。大型金融机构存款准备金率已达19%的历史高位。央行此时上调存准率是为了应对1月贷款井喷及公开市场流动性再度回暖，管理流动性预期。