新增供应继续放量 住宅成交仍处高位 豪宅成交突出

　　东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2011.1.10-1.16）

　　一周楼市观察：

　　注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通住宅、高端洋房、豪宅洋房和别墅四大类。另外普通住宅可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、投资型公寓、纯深圳盘四小类。

　　新增供应继续放量，住宅成交仍处高位。

　　本周商品房新增供应继续放量。据东莞中原研究部监测数据显示，本周新增供应项目有7个，总供应套数为1840套，供应面积为17.07万㎡，供应的项目有洋房、别墅和商铺。其中洋房项目主要包括星城国际花园、新天地华庭、丹缇轩和葡萄庄园等；别墅项目是南山豪苑；商铺项目则主要是由东骏豪苑、南山豪苑、星城国际花园和葡萄庄园供应。

　　本周商品房成交面积18.13万㎡，合计1743套，环比下降12.72%，同比减少9.83%。本周住宅成交16.83万㎡，合计1518套，其中普通住宅（洋房+公寓）成交14.12万㎡，合计1440套，别墅成交78套；非住宅成交面积为1.30万㎡，合计225套。本周住宅日均成交约217套，与上周相比基本持平。由于春节临近，不少购房者赶着签约，因此本周住宅成交仍然处于较高水平。随着年末开发商推盘节奏放缓，营销推广活动降温，春运将至新莞人回家过年，预计年末住宅成交将呈回落态势。

　　豪宅成交突出，成交金额占住宅成交总金额的比重高达42%。

　　本周东莞住宅市场豪宅成交依旧突出。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞豪宅成交133套，成交金额约为5.57亿元，其中别墅成交78套，成交金额为3.97亿元；豪宅洋房成交55套，成交金额1.61亿元。由于本周住宅成交总金额约为13.43亿元，如此计算，豪宅成交金额占住宅总金额的比重高达42%。从个盘成交情况来看，别墅项目中，成交较多的有大朗碧桂园31套，绿茵温莎堡8套，丰泰•东海城堡6套等；豪宅洋房中，成交较多的有万科•松山湖悦29套，锦绣山河•鹭栖湖9套，天骄峰景5套等。由于2010年12月有较多豪宅产品上市，如大朗碧桂园、绿茵温莎堡、万科•松山湖悦等，且调控政策对豪宅市场影响有限，另外年末东莞企业主资金回笼，企业高管奖金等的发放，这都使得东莞高收入群体手头上资金较为宽裕，购买豪宅的意愿和热情也比较高。在通胀和CPI持续走高的背景下，投资豪宅也成了不少投资客的良好选择，这些都促成了东莞豪宅的热销。由于豪宅市场需求旺盛，豪宅潜在供应项目也比较多，预计未来一段时间东莞豪宅产品仍将保持热销态势。

　　西北片区项目成交突出，住宅单价6000元/㎡以下比重占据5成。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交16.83万㎡，合计1518套。本周住宅成交的一大特点是西北片区的项目成交突出。从个盘成交情况来看，成交较多的项目有石碣镇的盈拓•郦苑65套、洪梅镇的丰泽园61套、雍景家园24套、厚街镇的南山豪苑22套，以及万江区的阳光海岸三期•晶岸50套等。由于这些项目的成交价格都低于6000/㎡，因而本周住宅成交单价在6000/㎡以下的比重占到了50%。

　　本周住宅成交的另一大特点是豪宅项目成交突出。从豪宅成交情况来看，本周东莞豪宅成交133套，成交金额约为5.57亿元，成交金额占住宅成交总金额的比重高达42%。从成交套数比重来看，豪宅套数比重仅为8.76%。这也就意味着成交套数比重仅为8.76%的豪宅成交金额却占到了总比重的42%，这也使得本周住宅算术平均价格达到了7896元/㎡。然而从成交价格结构来看，本周成交的1518套住宅中，成交价格达到8000元/㎡以上这一价位的比重仅有15%。由于豪宅成交突出，成交金额比重过大，致使传统的算术平均法计算出来的住宅均价已经不能如实反映住宅主流成交价格。剔除豪宅后，成交套数比重占住宅总比重91.24%的各类住宅，用算术平均法计算出来的均价是6072元/㎡。而用中位数价格法计算，包含豪宅在内，本周住宅成交价格为6116元/㎡。

　　另据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞普通住宅（毛坯）成交均价为5510元/㎡，高端洋房为7139元/㎡，豪宅洋房为15690元/㎡。

　　附:本周各类型普通住宅（洋房+公寓）区域成交量价一览表：

　　普通住宅热销，城区住宅成交比重有所回升。

　　由于城区普通住宅热销，本周城区（含松山湖）住宅成交比重也有所回升。据东莞中原研究部监测数据显示，本周城区住宅成交4.87万㎡，合计412套，约占全市住宅成交比重的28%。从全市32个镇街住宅成交排行情况来看，全市住宅成交前10名中，城区占据3席，其中南城和万江分别以134套、133套分列第二和第三位，东城也以66套进入前10名。城区住宅成交比重的回升，得益于区域内普通住宅的热销，如万江区的阳光海岸三期•晶岸成交50套，葡萄庄园30套；南城区的香树丽舍成交35套，江南第一城26套；东城区的新世纪星城三期也成交31套等。由于目前城区在售楼盘中以高端单位居多，适合普通置业需求的房源较少，因而城区的普通住宅非常抢手，如近期新加推的香树丽舍、葡萄庄园、新世纪星城和江南第一城等楼盘都很受刚需置业者的欢迎，这也使得本周城区住宅成交比重有所回升。但由于城区土地资源日益稀缺，潜在供应项目中以高端住宅为多，适合刚需置业者的盘源较少，展望后市，城区的普通住宅比重将进一步下降，届时价格也将继续上涨，城区的部分需求或许将分流至邻近的道滘、寮步等镇区。

　　春节将至，营销推广活动降温，工程进度放缓。

　　由于春节将至，不少楼盘的营销推广活动也开始降温。从本周各楼盘的活动现场来看，搞活动的楼盘数量明显减少，仅有10余个楼盘还有营销推广活动，活动现场气氛与前段时间热闹非凡的活动氛围相比，也有所冷清。从本周楼盘动态来看，楼盘活动不少围绕“新春贺岁”作为活动主题，如购房送9999元五星级酒店午夜饭、新春企业联谊会、全国十城联动共贺新春、购房赠送书法名家亲笔题写的贺岁春联、买房送16888元大红包等。邻近春节，购房者忙于回家过年，开发商也忙于年终总结，部署来年销售计划，推售新品力度减弱，因此楼盘营销推广活动也明显降温。开发商此刻更多的是通过开展活动来回馈业主，通过业主的口碑传播为项目赢得良好声誉，为来年销售开个好头。在楼盘营销推广活动降温的同时，不少项目的工程进度也明显放缓。从各工程项目来看，本周商品房无新开工项目，一些工程项目已经处于停工状态。

　　一周楼市资讯

　　1、宏观经济

　　存款准备金率上调0.5个百分点

　　据新华社电人民银行昨日晚间宣布，从2011年1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是人民银行2011年的首次货币政策动作。

　　此次上调后，我国大型金融机构存款准备金率将高达19％的历史高位，中小金融机构的存款准备金率也将高达15.5。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。

　　人民银行日前公布的数据显示，2010年我国全年人民币各项贷款增加7.95亿元，超出年初制定的7.5万亿元信贷规模4000多亿元。同时，截至2010年12月末，我国广义货币供应量（M2）余额高达72.58万亿元，同比增长19.7，增幅超过年初预定的17％目标。

　　2011年东莞GDP增长预期目标:8.5%

　　2011年是“十二五”起步之年。“虽然国内外环境仍存在较多变数，但总体上趋稳向好。”李毓全说。

　　李毓全说，要坚持以科学发展为主题，以“加快转型升级，建设幸福东莞”为核心，认真落实国家宏观调控政策，深入实施《规划纲要》，扎实推进经济社会双转型，着力调整产业结构、转变发展方式；着力增强内需拉动、力促平稳增长；着力加强建设管理、提升发展环境；着力办好社会事业、保障民生改善，促进经济社会又好又快发展，为“十二五”发展开好局、起好步。

　　细化到具体目标上，2011年东莞任重道远：生产总值增长8.5%，市财政一般预算收入增长10%，城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长8%，单位生产总值能耗下降2.52%。

　　2010年东莞地税收入393亿 五年总收入1484.98亿

　　14日下午，市地税局召开了全市地税工作会议，市委常委、常务副市长冷晓明出席了会议。会议总结回顾了“十一五”我市地税工作，研究部署“十二五”特别是2011年工作任务。

　　市地税局局长刘茂坤表示，“十一五”期间，全市地税系统深入贯彻落实科学发展观，坚持开拓创新，加快改革发展，经受国际金融危机对地税工作的考验和挑战，圆满完成了各项目标任务。在组织收入方面，五年来我市地税累计组织税费收入1484.98亿元，年平均增长17.4%。其中，税收累计收入959.10亿元，年平均增长15.83%；社保费累计征收463.89亿元，年平均增长21.67%，每年的征缴率均超过99%，为我市经济社会发展提供了坚实的财力保障。

　　百亿科技资金打造东莞制造“阳光大道”

　　一项酝酿已久的工程于2006年启动，这项工程的名字叫“科技东莞”，计划5年每年投入的资金多达10亿元，提升整座城市的科研实力。目前，“科技东莞”工程，已经投入了50亿元。这只是开始。根据市委市政府的计划，从今年开始，“科技东莞”工程将每年投入20亿元，5年内达到100亿元。

　　本月12日，市科技局局长何跃沛接受本报采访时表示，在传统产业模式面临挑战之时，东莞传统的物业租赁方式受阻时，“科技东莞”工程正为东莞制造开辟新的“阳光大道”。

　　据悉，东莞在LED、太阳能、新材料、高端电子信息、动漫等产业方面，已初步形成了产业规模大、产业集中度高、持续创新能力强、整体竞争优势突出的产业集群。目前，东莞正加快制定、完善战略性新兴产业的扶持政策，培育发展LED、电动汽车、新材料、高端电子信息、太阳能光伏、生物医药等战略性新兴产业。

　　南城去年社会消费品零售额涨三成

　　1月7日,南城街道召开2010年度总结表彰大会，记者从会上获悉，南城2010年全年完成生产总值217.3亿元，同比增长15%，其中社会消费井喷、民生持续改善成为全年两大亮点。

　　从经济数据可以看出，去年南城社会消费呈现井喷态势，全社会消费品零售总额达109亿元，同比增长31%。

　　南城社会消费的井喷得益于大型商贸活动的有效拉动。据了解，南城在2010年先后举办了东莞美食节、欢乐消费节、迎春购物节等大型商贸活动，实现拉动各类消费达12亿元，成功打响“快乐消费，购在南城”品牌。

　　目前南城商业业态日益丰富，鸿福商圈商业档次不断提高，吉之岛、沃尔玛、屈臣氏、嘉禾影城、冰星滑冰场等知名商家纷纷进驻第一国际、城市风景街，南城成为全市首个同时拥有两家沃尔玛和两家家乐福大型超市的镇街。此外，总面积达7万平方米的珠三角小商品城也已经开业，目前共引进900家日用品商家。

　　2、政策法规

　　发改委称楼市调控政策今年将推新方案

　　2010年，针对部分城市房价过快上涨，中央政府在一年内3次出台调控措施，动用政策工具之多，历史罕见。2011年，政府将继续坚定不移推进房地产市场调控，努力使房价稳定在合理的价位。新的一年为何继续实行“最严格的调控”措施？记者就此问题采访了权威部门及有关人士。针对房地产市场存在的深层次问题，国家发展和改革委员会主任张平表示，2011年将制定并实施解决居民住房和促进房地产市场平稳健康发展的综合性政策方案。

　　国土资源部表示，2011年要推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变；商品房预售资金监管力度加大，“捂盘惜售”“囤地”等行为将得到更为严格监管；银行部门将在2011年继续落实稳健的货币政策，把好流动性总闸门；限购等行政手段不放松；此外，2011年我国将建设1000万套保障性住房，重点发展公共租赁住房；社会广为关注的“问责制”将得到落实。

　　重庆率先确定开征高档商品房房产税 税率可能1%

　　记者昨日从正在召开的重庆市“两会”上获悉，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。

　　重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，今年新开工公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。

　　据悉，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。 

　　上海房产税征收方案侧重增量 税率0.5%—0.6%

　　记者12日从上海发改委官员处获悉，上海房产税征收方案的重点则是对住房增量进行调节，针对新购房者人均面积超过70平方米以上征收房产税，并会逐步过渡到存量房。此外，中国证券报记者了解到，上海房产税的版本税率是房价的0.5%—0.6%。

　　“最初4个城市向上报中央房产税试点，目前上海、重庆肯定是第一批试点城市。”上海发改委官员表示，由于重庆房产税的征收对象为高档房，但重庆房地产业起步较晚，高档房大约占10%的比例，不会影响重庆房地产业的整体发展。而上海房产税的方案则以面积为主，但考虑到动迁、继承父母不动产等群体，所以上海房产税还需要保护中低收入者的利益，试点原则更需谨慎，因此税率不会太高。 

　　3、市政规划

　　东莞交通设施今年拟投79亿

　　2011年，我市交通系统计划完成交通基础设施建设投资79亿元，建成高速公路27公里，完成改造国省道48公里，建成镇际联网路45公里、村际联网路70公里等。昨日举行的2011年全市交通工作会议透露以上工作计划。副市长邓志广参加了会议。

　　会上透露，市交通部门今年将研究开展规划建设向镇区下移工作，逐步指导镇区融入全市一体化路网；争取虎岗高速虎门港支线一期12月底前完工、S120石排至桥头段路面大修3月底完工、省道S256线篁村至虎门段及S358线长安至虎门段路面大修第二、三、六、八标段，争取10月底完工。白鹭大桥年底前完工。

　　此外，协调加快从莞高速东莞段、石大公路路面大修工程、莞长三条主干公路交通堵塞点改造工程等项目全面动工建设；继续加大力度推进镇际联网路建设。加快推进沿海公路（含轮渡支线及中洪支线）、省道S357樟木头至谢岗段大修、东平东江大桥、黄塘公路、环莞公路等项目前期工作。

　　石龙将全力打造国际宜居宜商名镇

　　昨日上午，石龙镇召开两套班子会议。石龙镇镇委书记黄贵洪，强调要深入贯彻省委十届八次全会和市委十二届七次全会精神，全力以赴朝着打造国际宜居宜商名镇、建设幸福石龙的总体目标迈进。

　　会上，黄贵洪提出石龙镇今后发展的主要思路。他指出，要以三旧改造为突破口，腾挪发展空间，改善城镇环境。要谋划好新火车站周边设施建设；抓好文化名镇建设，提升石龙的品味；抓好民生工作，努力打造国际宜居宜商名镇，建设幸福石龙；抓好党建和村换届选举工作。

　　石龙镇将于春节前召开全镇总结大会，全面总结2010年工作，明确2011年石龙镇的经济社会发展思路，重新规划重点工程，如滨江路全段改造、京瓷路改造、建设公用停车场项目等。

　　常平常马路跨铁路桥重建 新桥为双向4车道增路肩

　　常平常马路跨铁路桥拆除重建工作有了新进展，总体设计原则已确定，新桥将采用双向四车道、两侧各增加1.5米路肩的设计。

　　这是记者日前从常平镇跨铁路桥改造工程方案汇报会上了解到的信息，另外，重建的桥梁将更注重美观，力求成为常平的一道靓丽风景线。汇报会上，设计单位提出了三套备选方案。经过讨论，常平镇确定采用双向四车道、两侧各增加1.5米路肩的设计方案。两侧路肩可作为应急车道使用，便于交通事故救援处理。

　　石龙：重点工程沙河大桥合龙

　　作为石龙镇2010年十五项重点工程之一与深莞惠一体化重点工程之一，石龙沙河大桥昨天上午顺利合龙，预计今年七八月间正式通车。

　　跨越东江北支流的沙河大桥，南与石龙美能达路相接，北与石湾镇兴业大道相连。桥全长304米，主桥134米，桥面总宽度23.50米，为双向四车道，人行道宽2米，投资概算总价为3600万元，由两镇分担。大桥自2009年12月29日动工建设以来，施工单位赶进度，抓质量，使各项工程施工扎实有效进行，短短一年的时间里就实现了主体工程的成功合龙，为今年中完工提供了重要保障，预计将在今年七八月间正式通车。

　　据了解，石湾镇将投资4亿多元配套建设一条连接沙河大桥的公路——兴业路与广汕高速连接共12公里长，这也将成为石龙镇直达广汕高速的新通道。目前该工程首期2公里路面已硬化铺设完成。

　　4、市场动态

　　1月上旬北京楼市供不应求

　　北京房地产交易管理网数据显示，1月上旬，北京楼市成交量同比再现明显上涨，同比去年涨幅达40.5%。与需求量的大涨相反，供应量则同比大跌98%。楼市呈现明显的供不应求局面。

　　数据显示，1月上旬共成交住宅4155套，其中期房住宅成交量达到2943套，同比上涨了28.8%，现房住宅成交量达到了1212套，同比上涨了80.4%。

　　1月上旬北京房地产市场入市的项目仅有1个：大兴区黄村镇的果岭华舍项目，提供住宅房源为48套。而成交量已经高达4155套，随着最近继续的供应荒，楼市供应与签约成交比超过1:100。去年年底供应荒可能持续。因为目前预售公告项目依然为零，可见三天内将不会有新项目入市。

　　年初上海楼市迅速“退烧” 新盘量价全面回落

　　中国房产信息集团公布的数据显示，上周(1月3日至9日)，上海市共有7个楼盘项目推出，共有12.6万平方米的新房源，比前一周减少了60.5%。而新年的第一、第二天更是没有新盘上市。在供应萎缩的情况下，楼市成交量也从前一周的38.9万平方米，下降至上周的28.9万平方米，减幅达到25.7%。其中，有多数还是节前供应楼盘成交数据的体现。

　　由于新年元旦以来的楼市新盘供应比较低迷，上周商品住宅的成交套数，出现了从日均641套至330套的逐日递减。预期未来一两周内，楼市成交量还会持续大幅度下滑。

　　在成交量下降的同时，上周楼盘成交均价回落了3446元/平方米，跌至23268元/平方米，降幅11.9%。这主要是因为中高档房源的成交比重大幅度下滑所至。中房信分析师薛建雄预计，1月商品住宅的供应量较之前大幅下滑，2月又刚好是春节长假，预期供应量也不会快速回升。由于楼市供应量的下滑，新房的成交量会受到较大制约，这会让3、4月份楼市的回暖聚集过多能量，可能会给楼市带来更大的不稳定。 

　　广州楼市新政满3月 50%新盘仍涨价

　　近期，网易房产以2010年10月30日~11月28日和11月29日~12月28日这两个时间段的一手房成交数据做参考，发现新政3个月后，全市成交均价不跌反升，比11月的11867元/m2反而上涨了1788元/m2，上涨幅度达15%。而从阳光家缘12月签约数据上看，十区、中心六区和新四区二市成交均价都呈现上涨趋势。

　　此外，去年12月的销售套数和销售面积也有所回升。11月的销售套数为5536套，12个月则为6115套，环比上涨10%。

　　同时，网易房产还以2010年10月30日~11月28日和11月29日~12月28日这两个时间段的成交均价为参考基数，在广州全市抽查了100个楼盘的成交价进行对比。网易房产有关负责人表示，考虑到正常的浮动情况，假设浮动正负2%以内的楼盘为价格没有变动，涨幅超过2%的楼盘为升价，跌幅超过2%的楼盘为降价，那么意味着广州有50%的楼盘依然出现涨价的趋势，26%的楼盘价格没有大变化，24%的楼盘价格小幅下滑。

　　新年首周深圳新房成交套数降六成

　　深圳规划国土委公示的成交数据显示,上周深圳新房成交套数为455套,环比降66.07%,成交面积3.40万平方米,环比降68.10%。而成交价格方面,上周深圳新房成交均价为17394.00元/平方米,环比下跌10.45%。

　　从数据上来看,本周新房市场在年初有所回落,成交量与成交均价均出现下跌趋势,但深圳中原地产市场研究部总监王世界分析,这并非市场的真实反映,而是由于元旦假期,国土局数据更新稍有偏差,实际上,本周市场延续上年的旺销形势,交易成果颇丰。

　　记者了解到,在元旦假期三天内,深圳6楼盘新开,成交量超过1600套,其中合正汇一城一天销售超过800套,这些元旦假期的成交都会逐步在国土局的数据上显示出来。

　　而同时,新年深圳房地产市场面临政策调控从紧的压力,业内几乎都认为,一旦房价再次出现过快上涨的局面,将会迎来第三轮调控,所以“以开发商主导的新房供应市场有望在新的一年新的宏观政策调控下开始转型,市场需求在某种程度上被限制,而价格上涨的势头在年初有所遏制。”王世界表示。 

　　数字透视

　　一、一级市场：

　　一周土地供求：

　　二、二级市场：

　　1、一手房总体供需情况：

　　1)一周商品房供应：2011.1.10-1.16期间商品房新增供应面积17.07万㎡，合计1840套。

　　2)一周商品房成交：2011.1.10-1.16期间商品房成交面积18.13万㎡，面积环比下降15.72%，同比减少13.22%，合计1743套，环比下降12.72%，同比减少9.83%。本周住宅成交16.83万㎡，合计1518套，其中普通住宅（洋房+公寓）成交14.12万㎡，合计1440套，别墅成交78套，成交金额3.97亿元，占住宅成交总金额的30%；非住宅成交面积为1.30万㎡，合计225套。

　　3) 一周商品房价格：

　　※2011.1.10-1.16期间各物业类型成交价格：

　　※2011.1.10-1.16期间各类型住宅（不含别墅）成交价格：

　　※一周普通住宅成交价格：2011.1.10-1.16期间，东莞市普通住宅（洋房+公寓）中位数房价为5816元/㎡。

　　2、区域住宅销售排行：

　　3、各物业类型销售排行：

　　4、地产工程信息：

　　5、商品房预售许可信息：

　　三、三级市场：

　　注：所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。未经授权，禁止复制。详情请关注东莞中原地产研究中心《东莞楼市周刊》或与东莞中原地产研究中心联系。