1月东莞楼市需求旺盛成交火热 普通住宅中位价格为5806元/㎡

　　2011年1月东莞房地产二级市场住宅报告

　　一、整体市场供需分析

　　（一）新增供应状况

　　1月供应回归常态；全市商品房总供应37.53万㎡，环比下降63.17%。

　　2011年1月份东莞新增商品房供应总体情况：

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，1月全市共20个项目有新增供应，总供应面积为37.53万㎡，环比下降63.17%，同比下降50.02%。这其中有以下几个方面的原因：一是12月份供应大幅放量，大部分新盘或加推项目基本上市，少许没有达到预售条件的只有推迟到1月份；二是部分项目承接年底交投两旺的市场氛围，继续加推少许货量；三是上一波的开工热潮接近尾声，新一轮房地产工程重新启动，因此供应相对有所放缓。这些因素使得1月供应相对12月份有所放缓，回归平常态水平。然后上半年受1.26“新国八”条影响及重庆、上海房产税试点启动，多次加息预期等影响，预计开发商对楼市有所迷茫，供应预计有所放缓，市场主要以消化存量为主。

　　（二）库存供应状况

　　1月楼市供需两旺，商品房存量急降至569.97万㎡，后市销售压力有所缓解。

　　根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2011年1月31日东莞商品房的累积可售存量为569.97万㎡，环比12月份下降了29.43万㎡，下降幅度为4.91%，这主要是12月份推货达到了顶峰，积累的需求有所释放，成交非常活跃，这种良好的势头一直延续到了元月份，加上12月份的签约数据滞后性，使得1月份的签约量再创新高，总成交70.60万㎡，需求的强劲使得商品房可售存量急速减少。2月份受春节淡季，以及政策影响，楼市急剧降温，但供应方面由于开发商对市场走势不明，因此推货也会有所谨慎，再加上新盘大多要在下半年上市，因此上半年商品房可售存量预计仍有下探的空间，存量的减少大大减少了价格下行的压力。

　　目前东莞住宅存量为459.23万㎡，环比下降3.47%，共42893套；其中洋房存量为372.47万㎡，环比下降1.65%，共35909套；公寓存量35.09万㎡，环比下降8.22%，共6275套；别墅存量60.69万㎡，环比下降10.98%，共1740套。

　　2011年1月东莞商品房各物业类型可售存量变化：

　　（三）市场成交状况

　　1月东莞楼市需求旺盛，住宅成交有所放缓，非住宅成交继续升温。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年1月东莞共有202个项目有商品房成交，成交面积为70.60万㎡，环比上升1.33%，同比上升29.30%；成交总金额为55.61亿元，环比下降1.47%，同比上升26.70%；其中商品住宅成交55.63万㎡，环比下降8.23%，成交金额为47.50亿元，环比下降5.28%，共成交4912套；非住宅成交面积为14.97万㎡，环比上升65.23%，成交金额为8.1亿元，环比上升28.73%。

　　2011年1月东莞市商品房成交总体情况：

　　东莞楼市自去年8月中旬开始反弹，其间受9.29新政的影响，市场出现过短暂的观望，但是后来在“金九银十”旺销效应的引导下，楼市成交继续反弹，9-11月份总成交量都在50万㎡左右，12月份突破60万㎡，2011年1月份再创新高达到了70.60万㎡。这主要有以下几方面原因：一是年前12月出现了一波推货的高潮，市场选择空间较大，积累压抑的需求也有所释放；二是部分供应偏紧的区域在年底供应放量，使得区域渴望已久的需求得到了满足；三是部分客户在年底资金回笼比较到位加上对东莞限购令出台焦灼的心态急于出手；四是泛深圳区域的塘厦、凤岗区域投资客不断进入，使得这些区域成交持续热闹。后市随着深圳限购令仍将执行/东莞不限购，预计这波深圳客来东莞投资热仍要持续一段时间。

　　二、价格分析

　　2011年1月东莞各物业商品房成交量价情况（单位：元/㎡）：

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，1月份除洋房与公寓成交价格环比上升以外，投资性物业如：别墅、商铺、写字楼物业环比都有不同幅度下降。这主要是由于普通住宅产品受高档洋房、豪宅洋房、纯深圳盘的拉高影响成交量多价高，而别墅、商铺、写字楼等成交量多的产品多集中在镇区，镇区由于价格相对低洼，因此环比都有所下滑。

　　（1）洋房

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，1月洋房总成交面积为 42.75万㎡，成交套数为4211套，套数环比下降 2.61%，成交均价为7037元/㎡，环比上升5.60%，其中石碣的盈拓•郦苑以193套签约量，排名全市第一。

　　（2）别墅

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，1月别墅总成交面积为10.58万㎡，成交套数为294套，套数环比下降9.26%，成交均价14945元/㎡，环比下降4.30%，其中大朗碧桂以签约量97套排名第一。

　　（3）公寓

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，1月公寓总成交面积为2.31万㎡，成交套数为407套，套数环比下降46.24%，成交均价为6978元/㎡，环比上升41.04%，其中文一商贸城以132套的签约量占据公寓成交第一名。

　　（4）商铺

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，1月商铺总成交面积为10.59万㎡，成交套数为257套，套数环比下降52.23%，成交均价为5367元/㎡，环比下降20.65%，其中金文一商贸城以40套签约量排第一位。

　　（5）写字楼

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，1月写字楼总成交面积为2.94万㎡，成交套数为113套，套数环比上升79.37%，成交均价为5105元/㎡，环比下降30.04%，其中汇盛国际以43套签约量占居第一。

　　（6）车库

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，1月车库总成交面积为1.44㎡，成交套数为649套，套数环比下降1.82%，成交均价为6434元/㎡，环比下降21.49%，其中万科•金域蓝湾三期以225
套签约量排名第一。

　　1月份普通住宅中位价格为5806元/㎡，价格稳中有升。

　　中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

　　1月份东莞楼市普通住宅成交量有所下降，普通住宅成交45.06万㎡，环比下降8.27%，共4618套。从价格分析，普通住宅中位房价为5806元/㎡，环比上升2.16%。这其中有以下原因，一是临近深圳区域的塘厦、凤岗等区域的个盘低开高走，由于市场需求较旺盛，因此后期价格都有所走高，其中较典型的是纯深圳盘益田•大运城邦由之前的一期7000多元卖到现在的10000多元，二是松山湖等区域豪宅个盘开盘取得不错效果，标杆价格去到1.7万多，因此对全市价格拉升起到很大影响。

　　三、1月东莞房企及普通住宅销售情况

　　万科逆市先行，迎来兔年开门红。

　　2011年1月份，东莞开发商借助年底良好的成交氛围，继续加推新货，其中品牌开发商对政策敏感性较强，并没有停息，抓紧步伐提前出货，其中个盘取得很不错的效果，如万科的松山湖•悦取得了3个多亿的好成绩，迎来了兔年的开门红；其次是别墅等高档产品由于受年终资金充裕的利好，成交也不错，再者就是泛深圳区域的项目年前再掀推货高峰，由于受深圳客户的持续追捧，成交仍是硕果累累。

　　2011年1月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

　　新政后中小户型仍是市场主导，泛深圳区域持续热闹。

　　从2010-2011年政策频繁出台，但以刚性需求为主的中小户型，在政策的打压下仍是市场主导，受政策影响不大，这主要是东莞首次置业者比例较高，约占到了70以上，这部分客户由于是实实在在的需求，同时高档物业在政策调控后，加上通胀持续，物价上涨等因素，反而逆势飘红，其三是泛深圳区域的项目由于深圳限购令后持续的进入，使得这些区域成交十分热闹，价格也是低开高走。

　　2011年1月普通住宅销售套数排行（按销售套数）

　　2011年1月份东莞市场延续了年底火热的交投氛围，可以说给东莞楼市打响了冲锋的头炮，然后1.26“新国条”突然在年前出台，接着是重庆、上海房产税试点启动，央行连续加息，住房公积金存贷款利率相应上调，“限购令”风声越刮越激烈等连串政策出台，一线城市由于“新政”加“限购令”以及部分城市取消首套房利率优惠等组合拳出击，客户观望严重，使得成交量骤降；东莞楼市春节期间也是一片冷清总签约三套，且都来源于镇区盘，那东莞楼市在新的一轮政策调控下如何前行？

　　四、后市展望：

　　1、2010年东莞经济复苏增长势头较猛，加上通胀持续，经济面支撑2011年东莞楼市平稳发展。

　　2010年东莞经济与全国经济增幅同步，GDP达到4246亿元，比上年增长10.3%，经济复苏势头较猛；城市居民人均可支配收入35690元，农村居民人均纯收入为14254，分别增长了8%和9.1%，群众生活水平稳步提升，促使更多的改善性需求的欲望增强；外贸出口迅速恢复，并超过危机前水平，加上通胀预期持续，经济面的向好，给2011年东莞楼市发展起到很大支撑作用。

　　2、虎门、长安、大朗、黄江、清溪、石碣、中堂、麻涌等区域经济发展与住房需求不匹配，后市仍有很大发展空间。

　　在最近10年中，房地产行业创造出的产值，占GDP的比重越来越大，即房地产行业对中国的经济发展的贡献极大。这些都是任何人不能否定的事实，也就是说一个区域的经济发展较好，人们收入就会提高，从理论说对住宅的需求就会增多，但是对于东莞部分区域来说，如：虎门、长安、大朗、黄江、清溪等区域GDP排名都很靠前，表明经济实力较强，但是住宅需求排名相对靠后，区域经济发展与住房需求不匹配，究其原因主要是有以下几点，一是这些区域的住宅供应在近两年相对偏紧，供需比例严重失调，使得需求累积较多，一旦供应量增加，这些积累的需求就会释放，因此后市对于那些经济实力雄厚，潜在供应较多的区域来说房地产需求潜力还是很大；二是与地方政府推地计划有关，像长安等区域，政府推售地块速度缓慢，给供应带来很大的压力，但2011年如虎门、大朗、长安等区域的供应量加大会刺激到累积需求的释放。

　　3、政策频繁出台，客户对政策抗性增强，预计市场经过短暂观望后将恢复正常。

　　从2010-2011年1月份，国家总共出台了4次房地产调控政策，且每次力度都在加大，前几次来说，市场变化较大，不管是从开发商还是从购房者来说，对政策消化的周期较长，使得市场观望期也相对较长，但是后来随着政策的频繁出台，似乎都是预料之中的，市场对于政策的消化时间明显缩短，且每次调控后市场都会有一个大幅反弹，因此客户对政策已经麻木，抗性明显增强，且东莞刚性需求潜力很大，因此预计市场经过短暂观望后仍将恢复正常态。

　　4、新政后东莞二次置业将延续去年市场成交情形，首次置业者影响不大。

　　从下图表可以看出从2010-21-011年三次加息看，以东莞普通住宅总价50万元为例，三次加息前后首套房月供成本仅多了77元，而二套房由于新政前后首付款相差1成，因此贷款额也有所减少，月供成本减少了319.54元，因此三次加息对改善性需求月供这块反而减少，关键是在首付门槛的提高，因此二次置业情况将延续去年情形，首付提高一成后以东莞一套140㎡，单价6500来计算，总价为91万，新政前首付五成即46万，新政后首付需要55万，而对于二套房首付可以拿出50万的家庭来说，资金面很宽裕了，因此新政前后对二次置业者的影响不大，想买的话买得起还是会买，买不起的无论五成首付还是六成首付结果基本一样。

　　加息使得开发商资金链绷紧，使客户购房成本增加，进而会使市场产生观望，但是由于东莞市场普通住宅总价较低，因此对于首次置业者来说月共成本仅增加77元，相对来说还可以接受。但是由于加息是紧跟在“新国八”条，房产税等之后叠加出台，使得加息效应与房地产调控政策碰撞给客户造成了很大的心里影响，这些政策的叠加一方面使得需求受到压制，成交量减少将影响开发商回笼资金的进程，另一方面受政策影响，主要来自广深投资客的资金将会谨慎入市，泛深圳区域房价上涨势头将有所减缓，因此在资金链紧张的情况下，开发商将会选择打折促销等手段，在接下来的几个月中更多的开发商预计会“以价换量”，房价将有下行的压力。

　　以东莞总价50万普通住宅为例，三次加息前后对比：

　　东莞刚性需求群体较多，多次置业相对较少，因此整体影响不大。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年东莞住宅市场成交结果统计显示，约77%的置业者属于首次置业者，二次置业者比例占到17%，另有6%的多次置业者，从这个数据中我们可以发现，东莞楼市主要是以刚性需求为主导，且这种现象在政策调控期更加明显，虽然政策调控中间夹杂着加息，但是到目前来看加息幅度不大，加上东莞普通住宅总价不高，因此增加的月供还是可以接受，首次置业者整体影响不大，而对于二次置业及多次置业来说，门槛的提高主要是在首付这道坎，加息更多的是心理影响，而东莞改善性需求自去年政策调控后一直比较低迷，且这种客户群体比例相对较小，预计会延续去年不温不火的状态；对于多次置业者来说，资金实力雄厚，更多的是一次性付款，因此影响也很小。

　　另据14702名投资者参与第一财经日报《财商》周末联合发起的第53期调查——“进入加息通道你还买房吗？” 调查显示，43.25%的投资者表示在进入加息通道时还会买房；39.52%的投资者表示在进入加息通道时不会买房；另有17.23%的投资者表示说不清楚。而对于买房时候主要考虑哪些因素，《财商》调查显示，55.70%的投资者认为自己购房时出于刚性需求；30.66%的投资者看中的是房子的升值空间；10.18%的投资者表示购房时主要考虑贷款利率；只有3.46%的投资者表示购房时候主要考虑租金回报率。可以看出投资者购房对于贷款利率考虑的较少。

　　5、商品房可售存量锐减，新盘项目预计推迟上市，市场消化压力有所缓解。

　　根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2011年1月31日东莞商品房的累积可售存量为569.97万㎡，环比12月份下降了近30万㎡，下降幅度为4.91%，这主要是12月份推货达到了顶峰，积累的需求有所释放，成交非常活跃，这种良好的势头一直延续到了元月份，加上12月份的签约数据滞后性，使得1月份的签约量再创新高，总成交70.60万㎡，需求的强劲使得商品房可售存量急速减少。2月份受春节淡季，以及政策影响，楼市急剧降温，但供应方面由于开发商对市场走势不明，因此推货也会有所谨慎，再加上市场不明朗许多新开工项目工程进度或有所放缓，使得更多新盘要在下半年上市，因此上半年商品房可售存量预计仍有下探的空间，市场消化压力有所缓解，同时存量的减少大大减少了价格下行的压力。

　　6、开发商年度目标已定，部分项目或提前出货，以时间换取空间。

　　2010东莞开发商，尤其是品牌开发商在二次调控中赚的盘满钵满的，但成绩终究是过去的，2011年新的一年各大开发商在元月初始都要设定了自己的目标和任务，就拿万科来说，去年销售金额是48.74亿元 ，今年的目标无疑要在去年完成任务之上，2011年或者是60亿元或者更多，其他开发商也是依此类推，而一般开发商尤其是集团公司设定的目标不会随意改变，只有朝这个方向前进，因此在年初个别开发商就提前有所动作；为了完成任务，在市场观望期，开发商搞优惠活动提前出货，抢占先机，以足够多的时间来换取变化无穷的市场。

　　7、上半年市场趋势：缩量前行，价格先抑后平。

　　2011年上半年受“新国八”条、加息、住房公积金存贷款利率相应上调等影响，楼市也会随着发生相应的变化，2月份相对1月份来说，由于春季及政策调控因素影响，市场主要以观望为主，因此成交量预计会下滑，但是部分有钱人由于手头资金较宽裕，为了寻找资金的出路，预计商铺、高档物业等产品备受青睐，因此价格平均下来的话还是保持稳定；三月份开发商与购房者都会走上正常工作运作当中，但是市场预计仍无大的起色，预计在3月中下旬部分开发商为了打破这种观望的氛围，营销推广力度会有所加大，促销面也会扩大，在促销优惠的利益下，成交量预计有小幅增加，但是价格或有所回落；4月份预计会有更多的开发商加入促销行列当中，成交量会进一步增多，但是在成交量回升同时价格优惠预计也会收回去，因此价格预计仍保持平稳，因此在对于购房者来说，3月底到4月中旬这段时间价格有下行的空间，入市是一个不错的选择；进入5月份由于传统的旺季来临，政策的基本被客户接受，压抑已久的需求终有释放，预计五月份楼市“量价齐升”，但是对于开发商来说，“以价换量，提前出货”才能赢得更多的机会。

　　8、2011深圳继续执行限购令/东莞不限购，深圳投资客持续入莞楼市仍将继续。

　　2010年泛深圳区域在政策调控下，东莞开发商主动拓展深圳客户取得不错成绩，后加上深圳限购令出台，使得这些区域更加火红一片，成交量节节攀高；进入2011年深圳继续执行限购令政策/东莞不限购，但是在政策频繁加码，加息不断，在短期内会出现一定观望情绪，谨慎入市；但短暂的观望期后，广深抗通胀的投资资金仍然看好房价洼地的东莞市场。