东莞土地1月市场供需两旺成交活跃 2月归于沉寂

　　2011年1月东莞土地市场研究报告

　　关键数据一览：

　　月度总体叙述：

　　2011年1月，东莞土地市场供需两旺，迎来兔年的开门红，在土地供应方面，市国土局审时度势加大了商住、商业用地的供应力度，整个1月份达到18宗之多，力度空前；而在成交方面，其结果也令人欢欣鼓舞，特别是商住用地成交量创造历史新高，并且不少热点地块出现激烈的竞拍场面，市场交投气氛十分热烈。

　　一、1月土地供应放量，商住用地扎堆挂牌。

注：土地供应以挂牌上市时间为准，下同。　

　　土地供应放量，商住用地扎堆挂牌。

　　2011年1月东莞市国土资源局挂牌上市21宗土地，总面积72.37万㎡，环比增加22.93%，同比减少17.50%，其中商住用地14宗，占地59.32万㎡，同比增加22.86%；3宗工业用地，占地6.10万㎡；本月总体供应量比上月大幅增加，可见在东莞需要加大住宅供应力度，以及即将迎来商业地产高速发展的时候，政府适时大力供应商住、金融用地，对东莞楼市将是一个积极的信号。

　　2011年1月东莞挂牌上市土地情况一览：

　　二、1月土地市场取得开门红，成交异常活跃。

　　土地市场开门红，成交活跃。

　　2011年1月东莞市成交27宗土地，成交面积为91.43万㎡，同比增加37.34%，成交金额26.64亿元，同比增加61.85%；其中商住用地成交17宗，成交面积69.51万㎡，同比增加79.26%，成交金额23.18亿元。本月土地市场表现抢眼，成交异常热闹，即使下旬遭遇国家针对楼市的第三轮调控政策出台，但并没有影响到东莞土地市场，市场表现非常理性，各类土地都按期成功成交。

　　2011年1月土地挂牌交易情况如下：

　　三、商住地成交量创下历史新高，大小开发商各得其所、皆大欢喜。

　　商住地成交量达到天花板，大小开发商皆大欢喜。

　　1月商住用地整体成交楼面地价1062元/㎡，总体保持平稳态势，不过成交面积69.51万㎡，可建建筑面积144.72万㎡，达到有记录以来的最高值。无论是全国声名遐迩的万科、碧桂园、佳兆业，还是本土新贵鼎峰、中熙，抑或之前鲜有耳闻的力创钢架结构、冠成投资、嘉宏集团，都在土地市场各得其所、斩获颇丰，上演了一出皆大欢喜的景象。

　　房地产调控逐渐升级加码，有席卷全国之势，然而东莞市场的开发商却执著拿地，究其原因多种多样，其一东莞属于二线城市，楼市长远仍有巨大潜力可挖，民间闲散资金充裕，当地的购房需求旺盛，并不断累积叠加；其二去年东莞商住用地供应依然偏紧，大部分开发商没有拿到“心水”的土地，缺乏充裕的土地储备支撑未来的高速发展，今年政府明显加大供应，为开发商解解渴；其三东莞这几年加快基础设施建设，未来几年将发生质的提升，无论是市内轻轨、莞惠城轨、沿海高速，还是各类市政公园、文化商圈都从无到有、从有到博、从博到精，在这样的宏观大背景之下，对致力深耕东莞楼市的开发商来说，是一个天赐良机。

　　细看各大地块，时而气氛紧张出现激烈的竞拍画面，时而鲜有举牌并以底价成交，例如东坑井美社区地块，地处东坑大道上，附近有东坑汽车站，其商住混合用地的性质，最后被冠成投资不惜花费重金9600万元收入囊中，溢价率达到243%，折合楼面地价3264元/㎡，创造了这个三线镇区的“高价地”记录；而鼎峰地产旗下的东莞市香堤雅境花园建造有限公司也不甘人后，在道滘镇蔡白村两幅地块的争夺当中，面对其他五家地产公司的步步紧逼，最终脱颖而出得偿所愿，成交楼面地价分别为2166元/㎡、2446元/㎡；而佳兆业地产拿下的沙田镇齐沙村五幅地块，楼面地价669元/㎡，总占地面积高达23.91万㎡，虽然当前周边配套尚未成熟，有待进一步的完善之中，但地块临近狮子洋，海景优势明显，在东莞房地产迎来滨海板块发展良机的情况下，沙田滨海片区的地产价值将有潜力可深入挖掘，未来可望打造成一个美丽的滨海新城；万科、碧桂园瓜分的塘厦石潭埔两幅地块，毫无波折地以底价成交，楼面价仅为3560元/㎡，以它们品牌推广、品质打造的能力，开发前景比较看好；其他镇区黄江、常平的拍卖现场气氛则缓和很多，没有任何障碍地以底价成交。

　　近期供需小结：2011年1月，不似全国大部分城市土地供需减少，东莞土地市场供需却非常活跃，在土地供应方面，市国土局顺应潮流明显加大了商住、商业地块的供应力度，整个1月份达到18宗之多，力度空前；在成交方面，其结果也令人欢欣鼓舞，特别是商住用地成交量达到历史新高，并且不少热点地块出现激烈的竞拍场面，市场交投气氛十分浓郁。

　　四、2月受春节长假影响土地市场归于沉寂，宗地出让将寥寥无几。

　　2月适逢春节长假，人们沉醉于节日的气氛走亲访友，抑或结伴外出旅游，所以无论是楼市还是土地市场基本无人问津，此时，国土部门也审时度势减少土地供应，只在春节之后，才有零星供应，根据监测2月仅有3宗土地进入最后挂牌拍卖的环节。2月尤其值得关注的地块是长安霄边村商务金融地块，起拍价仅为2337元/㎡，而这是长安多年来出让的唯一纯商务金融地块，物以稀为贵，并且在商业地产迎来发展黄金时期的情况下，其价值自然不言而喻；此外，麻涌大步村、樟木头樟罗村的商住用地，其起拍价也仅为697元/㎡、1200元/㎡，并且地块面积大，周边配套便利，依然是开发商择机进入这些镇区的良好机会。

　　2月挂牌交易的商住、商务用地一览：