“新国八条”和“加息”对东莞二手房市场的影响分析

　　序言

　　2010年，政策密集，调控力度大，却没影响年底楼市成交的大好局面，各项调控措施已俨然成了“空调”，对于政府将对楼市发起的第三轮调控早已为大家所预料，“新国八条”的出台表明政府在新的一年对楼市调控坚定不移的决心。而在全球大宗商品价格狂涨的背景下，通胀压力正成为通胀现实，2011年央行实行多次加息也将不是意外。

　　纵观以往调控政策，更多的是从提高首付、上调利率和限购限贷等方面着手，如2010年伊始的“国十一条”把二套房首付提高到4成，5.1前夕“国十条”把二套房首付提高到5成，“9.29新政”实施“限购”、“限贷”政策，还有去年10月和12月的两次加息，基准利率均上调0.25个百分点。而此次“新国八条”却新增“调整个人住房转让营业税”，普通住宅未满5年转让的由差额征税调整为全额征税，旨在通过提高二手房转让税额，增加消费者购置成本，打击市场投资需求。“新国八条”和“加息”持续政策叠加效果将逐渐明显，对东莞二手房市场有所影响是必然的。

　　观点一、东莞楼市受政策影响不大，短期市场看淡或观望情绪渐浓。

　　春节是楼市传统的淡季，可是节前“新国八条”的出台引发了人们对2011年东莞楼市的好奇和猜想。2月9日，央行又启动新一轮加息，旨在通过增加购房成本与持有成本来抑制不合理需求。

　　政策打击的主要是投资、投机需求，“新国八条”对二手房市场需求有一定抑制作用，但对于东莞这个以刚性需求为主的城市来说，调控的影响力不会太大。此轮加息0.25个百分点，幅度也不是很大，按东莞2010年二手房均价3117.67元/㎡，平均成交面积100.88㎡计算，首付三成，分摊到20年的话，此次加息导致商业贷款每月新增月供才25.92元，公积金贷款每月新增月供23.65元，这对于首次置业者来说也是可以承受的。只是，加息通道的开启和节前的“新国八条”相叠加，加上限购预期的影响，政策调控的影响面有所扩大，客户心理影响作用也加大，市场现在可能更多的是会看淡或者是观望情绪加强。

　　观点二：“新国八条”对一手房市场影响较小，二手市场受政策影响相对较大，2011年二手房成交量或有回落。

　　受政策的密集调控影响，新房市场刚性需求和改善性需求一直压抑，而资金实力雄厚的投资者在通胀压力下，仍需选择合理投资渠道来进行保值升值，因此二套房首付提高至六成对于他们没有太多影响，除非东莞实施“限购”。但通过对东莞经济状况和房价的综合考虑，东莞实行限购的可能性较小，因此，新国八条”的出台更多的是造成客户心里层面的影响，一手房市场仍有较大发展空间。

　　对于二手房市场而言，“新国八条”中个人转让营业税的调整虽然更多的是影响消费者心理预期，但短期内对本身购买力就不强的刚性需求还是会起到一定抑制作用。而对于改善性需求者而言，原本打算购房自住或“以小换大”，因首付比例的提高使其支付能力下降，不得不暂缓购房计划，更重要的是严重削弱他们的购房热情，导致二手房转手率下降，进而影响二手市场的交投活跃度。对于二手投资客来说，“新国八条”已明确了二套房首付比例提高到60%，再加上限购预期，会严重打击投资信心。因此，新国八条”的出台对东莞二手房市场的成交影响是必然的，估计在年后一段时间内，整个二手房市场会相对地冷静下来。后期政策影响力会逐步被市场消化，需求会有所反弹并逐步释放，但因2011年一手房潜在供应将集中放量，需求又会逐步流向一手市场，预期2011年东莞二手市场整体成交量或有回落。

　　观点三：“新国八条”中“个人住房转让营业税”的调整与二手房市场成交量无明显相关性，主要作用在于影响置业者心理预期。

　　“新国八条”对个人转让住房营业税进行了调整，征税范围有所扩大，交易成本有所增加。与2010 年税收政策相比较，主要差别在于未满5年的普通住宅由原来的差额征收营业税调整为全额征收营业税。

　　结合近几年的的个人住房转让营业税情况和东莞二手房的成交情况来看， 05年国家实施了较宽松的二手房交易营业税收政策，但二手房成交量较低；06-08年间调整了营业税征收标准，较之前更严厉，除了08年受金融危机影响，成交量有所下滑外，06和07年成交量却同比稳步上升；09年政府采取一系列措施来刺激经济复苏，其中个人住房转让营业税征收也相对最宽松，成交量大幅增加。10年采取与06-08年间相同的个人住房转让营业税征收标准，但从紧的政策却并未阻碍二手房市场的发展，成交量持续上升。因此，从整体上来说，个人住房转让营业税的调整与二手房市场成交量没有明显相关性，仅仅对置业者心理预期造成影响，使其短期内陷入观望，一旦政策效果被市场消化，被压制的需求会出现反弹。

　　观点四：影响二手房市场成交的主导因素因每年市场环境的变化而不同。

　　反观过去几年，国家政策走向、经济发展状况、居民消费收入、投资资金流向和一手房市场变化等等因素都直接影响着东莞二手房市场的发展，主导影响因素也因每年市场环境的变化而不同。

　　观点五：“新国八条”中“个人住房转让营业税”的调整加大了普通住宅需求者的置业成本，对非普通住宅没有影响。

　　“新国八条”中对未满5年的普通住宅转让的由原来的差额征收营业税调整为全额征收营业税，非普通住宅征税方式不变，在东莞二手房交易实际操作中，卖方实收，买方承担所有交易费用，这无疑增加了普通住宅需求者的置业成本。以东莞一套未满5年的住宅来分析，购入价40万，出售价60万，新政前后交易成本增加了2.2万元。

　　观点六：通胀压力下，业主出现惜售心态，二手房供应或将回落。

　　“新国八条”的出台和“加息”两项政策叠加，在一定程度上对置业者心理预期造成影响，也让不少二手房持有者陷入矛盾之中，短期内二手房需求得以压制，按理来说持有房产者担心房价下跌，应主动降价卖出以抵消因营业税的提高而带来的消极影响，促使投资置业者重拾信心。但因通胀的存在，业主降价的可能性很小，加上对东莞后期的限购预期，投资者担心卖了房以后，银行信贷收紧，再买新房更难，因此业主或将选择持有物业来进行保值，待政策影响力消退或者通货膨胀过去后再重新考虑，短期内东莞二手房挂牌量会有下降。

　　观点七：政策出台无碍于东莞2011年二手房价格的平稳上升。

　　从供需关系来分析，我们可以看到，政策初期二手房需求是明显受到压制的，但几轮调控下来，政策影响效果正逐步减弱，待政策被市场消化后，需求迅速反弹状况势必存在。另据东莞统计局数据显示：2010年东莞生产总值达到4246.25万亿，同比增长10.3%，政府财政收入达785.1万亿，同比增长25.1%，城市居民人均可支配收入为36350元，同比增长10%。东莞经济快速发展，政府财政收入稳步上升，政府投资力度加大，人均可支配收入提高，加上东莞的城市发展建设、福利保障的完善等，都是推动后期购买需求上涨的重要因素。而二手房供给方面，因政策多变，改变了市场对供给的预期，业主惜售，供应回落，尽管宏观因素也会拉动供给，但需求的上涨幅度会大于供给，市场处于供不应求的状态。因此，预期2011年东莞二手房价格在政策的压力下仍将保持平稳上升。

　　从价值和价格的关系来看，东莞经济的发展、城市规划建设、品牌开发商进驻等等因素支撑着房产价值的提升，房价也将保持稳步上升。此外，经济的复苏、居民收入的增加使消费者购买力增强，对于原本价格处于低位的二手房市场来说，房价稳中有升的可能性较大。

　　另外，东莞人因长期投资实体经济而形成的务实的投资观念使得其在政策压力下宁可选择房屋出租或持有物业，也不会降价处理，特别是目前还有通胀压力的存在。东莞二手房市场目前属于卖方市场，消费者相对被动，二手房价下降的可能性很小。加上政策影响，置业者或将选择购置大户型产品，而不再通过小户型过渡。预期大户型面积成交上升，可以引发二手房价格呈现结构性上涨态势。

　　综合分析，尽管在政策压力下，二手房价格短期内会略有波动，但从全年来看东莞二手房价格仍保持平稳上升趋势。

　　观点八：“新国八条”导致首次置业者或将选择购置大户型产品，而不再通过小户型过渡。

　　“新国八条”中规定对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，且对限购的范围及力度也是空前的。首次置业者在资金有限的前提下或将选择购置户型面积较大的住宅，而不再通过购买小户型来过渡。因此，后期可能100-140平米的中大户型物业的关注度相对会有所提升。

　　观点九、节后租赁市场需求活跃，租金较为明显上涨，通胀下对部分投资需求有一定的刺激作用。

　　春节过后，租赁市场出现高峰是每年的惯例，不过今年租赁市场升温时间将提前。2008年因经济低迷，大多数在莞务工人员对东莞经济失去信心，春节返乡后就不再返莞，租赁市场惨淡，很多中介门店不得不关门退出市场。2010年却不同，经济持续发展，工资水平上升、福利待遇好转，因此节后返回东莞的同时或许会带动一些家乡人民都来莞务工，这无形中就会增加租赁需求。

　　另外，“新国八条”和“加息”的出台也使得购买力不强的首次置业者暂停购买计划而选择租房，短期内购买需求相对下降，承租需求会明显上升。租赁需求逐步活跃，租金会将明显上涨，通胀下对部分投资需求有一定程度的刺激作用。

　　观点十、政策调控下，住宅市场投资转冷，未来商用物业和写字楼物业可能迎来爆发期。

　　无论是以往的各项调控措施还是节前刚出台的“新国八条”，政府着力打击的都是投资者，“新国八条”将购房者投资住宅资金成本提高，而商业地产首付只要50%。其次，“新国八条”明确住宅限购，而商业地产完全不受约束。有了这些有利条件，以抵御通货膨胀和资产保值为目的的二套房购买人，很有可能就此转向政策环境相对宽松的商业地产市场，从而带动商用物业和写字楼物业的成交走高，而住宅市场投资势必转冷。

　　但此现象不会因政策出台而立竿见影，因为商业投资不同于住宅，门槛高套现慢，需要寻找合适的项目才可以。目前东莞人的投资热点已逐渐从住宅转向商业地产，对商铺的买卖和租赁尤其热衷，可见未来东莞商业和写字楼物业可能迎来爆发期。

　　观点十一、中介行业进入整合期，部分中小中介公司或将退出竞争市场。

　　即将于4月1日实施的《房地产经纪管理办法》，作为房地产经纪行业首部全国性的部门规范，与“新国八条”一起发力，促使房屋中介公司即将面临大洗牌。《办法》提高了行业的准入门槛，而"新国八条"的出台，则加速了中介倒闭潮的到来，非正规或规模小的中介公司将逐步退出竞争市场。