“金九银十”变数无限 后奥运楼市将继续苦拼

举世瞩目的北京奥运会终于落下帷幕。这场为期17天的全球体育盛会，在火热的8月吸引了全社会的关注，也使得本就处于传统淡季的楼市更加冷清。于是，业界更多地将期待放在了奥运会之后，一些楼盘的预热活动已经展开，众多新项目纷纷计划在9月上市，促销、清盘、活动营销等各种方式纷纷登场。不过，很多业内人士对下阶段市场走势仍持谨慎态度，认为真正的成交量回暖有可能会从明年春天开始。 

淡季楼市又逢雪上加霜

酷热的6、7、8三个月原本就是楼市的传统淡季，举世瞩目的2008北京奥运会又吸引走社会各界关注的目光。这对本已脆弱不堪的天津楼市而言，无疑是雪上加霜。

其实从奥运会之前的6月，天津楼市就已经开始进入“冷场”阶段。据中国指数研究院天津分院统计数据显示，今年6月，天津市商品房成交48.92万平方米，环比涨幅仅为2.73%，同比降幅却达到30%以上，其中近郊四区成交量下降13.89万平方米，环比下降15.17%；全市商品住宅成交均价7086元/平方米，降了257元/平方米。7月，全市成交量40.49万平方米，比6月减少8.43万平方米，环比下跌17.24%，同比降幅达62.85%，市内六区、近郊四区和滨海三区成交量环比跌幅都在20%以上；全市商品住宅成交均价6631元/平方米，继6月出现环比下降后，7月持续下降了455元/平方米。8月全市成交量33.57万平方米，同比下降17.1%，成交均价6767元/平方米。

自6月以来，特别是进入8月，天津楼市似乎进入一个停滞期，几乎没有多少亮相、开盘的新项目，各楼盘的推广速度也明显放慢。记者连日走访多个楼盘售楼处时发现，客户来访量、来电量明显减少，基本上可以用“门可罗雀”来形容。

金九银十蕴含无限变数

奥运会结束后，楼市走势究竟是企稳向上还是继续向下？这不仅是众多开发商日日夜夜思考的问题，也是普通购房者关注的焦点。

研究机构国泰君安的报告显示，去年高价拿地的开发商在今年7月至9月将面临付清土地出让金的压力，如果楼市成交量不能在此时回暖，那么7至9月将会成为各开发商资金链最紧张的时期，这道门槛对于那些中小开发商，尤其是去年三季度没有拿地，现有销售项目又少的开发商而言，将成为生死大限。

过了今年10月的销售旺季，开发企业又将迎来资金链更加紧张的阶段，伴随着又一波银行贷款到期、工程款结算等资金需求的高峰期到来，由于2008年行业整体销售状况极度不佳，房企资金链将面临前所未有的压力，缺口将远远超过上半年，大部分项目必将采取大幅降价的方式回笼资金。

目前，很多业内人士对未来走势的预判都比较谨慎，认为即使10月份楼市成交量会有小幅反弹，但到年底之前仍不会有较大的变化。最乐观的估计是，市场成交量到明年春天开始回暖。

后奥运备战号角吹响量缩价跌的情况没有得到缓解，市场观望气氛依然浓厚。奥运会后，开发商会作何努力完成各自的销售任务？不同的企业有不同的方式。

“行业不景气时，我们跑不过外围，但至少我们可以走在同行的前面。”一位地产老总的话无疑表明了作为个体的开发企业，在经济形势不明确之时的突围路径。

据了解，目前一些在奥运会开幕前一周内停止动作的开发企业已经开始摩拳擦掌，预备在奥运会闭幕式后做出一些大动作，希望抓住奥运会后市民注意力转移带来的商机。格调竹镜、融科金月湾等新项目在奥运会前已经开始进行客户积累，预计在9月份就将正式进入市场，其它一些楼盘目前也已开始预热，促销、清盘、活动营销等各种方式纷纷登场，天津楼市有望在9、10月份迎来今年的又一轮促销高峰。此外，土地交易近期也呈现出回暖趋势，部分开发商已开始为明年准备粮草。

专家表示，今年上半年的楼市已经在低迷与徘徊中过去，尽管市场各方对未来走势的判断依然不够统一，但目前本市日均成交量已经在100套上企稳，这表明市场需求依然存在，也预示着合理的价格调整之后成交量一定会有所回暖。

押宝“金九银十”开发商开打“抢钱”战

今年的“金九银十”对开发商来说意义非凡。

国家发改委近日公布的数据显示，今年1—7月，全国商品住房销售面积同比下降10.8%，增幅下降37.2个百分点。成交量的持续低迷，使得九十两个旺季月成为市场最大的刺激点，押宝“金九银十”，9成开发商使出浑身解数，打出史无前例的“抢钱”战术。

战略一：外包售楼

向来在快销方面有一套的万科，“金九银十”打出了“外包售楼”的战术。据悉，上海万科已开始与几家房地产中介机构进行合作，将部分项目的销售工作交予他们代理。借助中介门店覆盖面广的优势进行新房的快速消化。

万科中期业绩显示，公司在市场调整初期即起用更为理性的销售策略，加快了资金的回笼，取得了显著成效。此前，万科金色雅筑率先进行了调价，市场反应良好；位于宝山的万科琥珀郡园，新开售价在1.1万元/平方米以上，较早先计划仍有降低。对于万科来说，销售速度仍是首要考虑因素。

“金九银十”之际，外包售楼的战术打法已被部分项目复制。

上海静安区某高端楼盘，近日不但部分房源给出8.5折的高额优惠，还为协助成交的中介公司提供最少3万元的佣金回报，该项目开发商给予中介业务员的回扣，高达房屋成交总价的1.5%，最少将达到4.5万元。

战略二：沪屋台卖

以上海·绿城玫瑰园为首的上海近20个高端楼盘项目在9月旺季组织了上海楼市史无前例的大规模“沪屋台卖”活动。

“沪台包机直航，上海作为台商投资最集中的大陆城市之一，促进了台商对沪投资增加。大批台商来沪置业，面对上海楼市近期正处于的微妙盘整阶段，无疑起到积极的意义。”美地行(上海)执行董事刘群表示。

直航以后，沪台双方资金互相流动的可能性比较大，政策松绑后，将有不少台商，因两岸往来更为密集，经商所需，选择在大陆购房。据悉，于8月1日实施，在台湾设立营运总部的企业以及跨国企业的子公司赴大陆投资将统一调整放宽至60%，个人从8000万元新台币放宽为每年500万美元。台湾政策松绑，促使台商购买力增强，台商到上海更方便，因此在大陆购房也渐成了风潮。

本次“沪屋台卖”活动中，参展楼盘全部是最受台商关注的上海精品名宅，其中有经典的传世别墅上海·绿城玫瑰园、盛高置地的19尊、金地白金果岭、万科金色里程、佘山3号、浦江颐城，顶级豪华公寓上海裕昌房产的王子晶品、鹏欣集团的白金湾府邸、上海中建房产的浦江公馆、宝业集团的静安紫苑、瑞安房产的翠湖天地、台湾领航集团的静安艺庭、和记黄埔的御翠豪庭、以及华润置地的上海滩花园等高端楼盘均参加此次机会难得的沪台投资见面会。

战略三：打折促销

“金九银十”仍然是打折促销楼盘的主战场。

近日，奥林匹克花园新开盘房源推出了最高优惠20万的活动,而摩卡小城以9000元/平方米起的价格低开，在前期推出购房送车活动后，近期又将优惠活动改为赠送8.8万元的非毛坯。大华锦绣华城8月拿出1、2号楼促销，成交的61套房源均价13551元/平方米，其中5套特价房均价12079元/平方米，比上半年17740元/平方米的均价，跌幅达5600多元/平方米。除以上几个楼盘外，万科金色雅筑、阳城贵都等这些近期优惠促销的楼盘无一例外都位于上海目前居住氛围最成熟的内中环区域，而远中风华园、上海滩新昌城、君御豪庭等上海中心区的楼盘近期也都出现了下跌现象。

战略四：直指刚需

小户型项目在今年稳坐销售冠军。

从近期成交领先的区域平均成交套面积数据来看，基本保持在86-98平方米范围内上下波动。在房产市场疲软的情势下，小户型的推出比例仍在不断增加。而且就近期新推项目的房源来看，基本上都含有小户型项目。

“金九银十”之际，浦东三林地区新推房源基本全部是小户型房源。以金地湾流域为例，90平方米的花园洋房，以及90平方米以下的小高层房源；另外同属金地旗下的金地未未来，8月22日新推的房源也基本以90平方米以下的小户型为主。随着旺季的到来，小户型的推出将会进一步扩大，根据搜房网房源中心统计数据显示，9月预计新开盘的20多个楼盘项目中，半数推出房源中包含小户型项目，且部分全部为小户型项目。

“金九银十”楼市供应大增 专家教你理性选房

金九银十，一直是房地产市场的好季节，从今年的房地产行业来说，我爱我家的置业顾问表示，市场的好坏都要有老百姓来定，现在的消费是理性的消费，不像以前盲目的冲动性的消费。

那么，在即将到来的黄金时期，有置业需求的人士该如何选择中介呢?

我爱我家表示，今天楼市“非比寻常”，很多信誉不好的小中介当前更是面临着很大的市场压力，大家不要轻易在别人的引导下就断然做出决定。我爱我家建议大家，在租房和买房的时候，一定要记住找信誉良好的大公司，因为现在很多小公司目前都是“自身难保”的。我爱我家的一位资深置业顾问表示，不知道大家有没有去一些不正规的中介公司，当他们接待客户时，什么都敢给你承诺，合同里都可以体现，但如果真的出差错了，他们就推三堵四的，找借口把责任往客户身上转移，最后倒霉的还是客户自己。

也许很多人认为大公司费用高，所以一般不跨进大公司的门槛，其实大公司收费是有标准的，从来不乱收费的；他们给你承诺的绝对能做到，小公司为何收费低？是因为他们在用客户省钱的消费理念去迷惑客户，出了事没有人会为你说话。即使你告状打官司，你能打的起吗？他们有的是时间和你纠缠，你要花多少时间和精力还有金钱去告他们，就是你能赢了又能怎样？有可能你连他们公司在哪都找不到了。大公司做的是信誉，是在老百姓心中的信誉；一个企业的发展离不开老百姓这个庞大的消费群体，老百姓心中的品牌效应，大家在租房买房的时候一定要注意，小心别被小中介“忽悠了”。

万科再刮“降价风” 恐难吹出个“金九银十”

万科部分楼盘中秋前打出降低总价10万元的促销措施。但专家预测，促销噱头根本无法吸引购买力入市，“金九银十”将很难上演。

地产巨头万科中秋前夕再度降价，选择上海中外环的部分楼盘，降低总价10万元进行促销。业内人士认为，总价高达10万元的降幅，对市场而言也是一记重磅炸弹，或加剧楼市分化。

试探市场　“敲打”对手复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成认为，万科拿出几十套房源促销“试探市场”的意味更浓一点：如果销售良好，表明市场已能接受这个价格；如果市场仍无动于衷，则可能继续降价。

“万科降价将进一步分化市场。”尹伯成说，“实力雄厚的大开发商通过快速销售、回笼资金，甚至可能腾出手来并购无力支撑的小开发商。”万科公布的半年报显示，去年年底到今年上半年，万科斥资超过25亿元共收购10个地产公司部分或全部股权。

而对于即将到来的楼市传统销售旺季，是否会扭转颓势绝地上演“金九银十”？上海易居房地产研究院分析师杨红旭认为，在市场普遍产生下跌预期后，所谓的促销噱头根本无法吸引购买力入市，除非有实质性的价格下降刺激刚性需求入市，“金九银十”将很难上演。　　

随着9、10月份的到来，各大城市新增楼盘供应量都有所增加。尹伯成说：“开发商只有给出实际的价格优惠，才能真正刺激销售。今年楼市价格的回调，是对去年过快上涨的修正。但房子不是股票，不会出现下降。”

国家统计局公布的数据显示，7月份国房景气指数为102.36，环比回落0.72点。

楼市价格战大幕揭开后的负面效应也接踵而至。在楼盘价格“跌跌不休”的深圳楼市遭遇“断供”危机后，上海楼市近期则遭遇“退房”考验。如昨日上海证券报独家报道了万科上海8个楼盘集中促销拉开“金九银十”价格战序幕，但与此同时，万科上海楼盘今年以来的连续降价已引发前期购房者“退房”的呼声。

引发退房风波的主要是万科上海今年的降价“急先锋”楼盘金色雅筑。在上周五下午万科上海提前展开的迎中秋楼盘优惠促销活动上，位于浦东三林的金色雅筑售楼处便闯入一些前期购房的准业主，拉住一些前去看房甚至准备签约的购房者，告诫他们不要买房，否则迟早也会沦为“退房团”的一员。

据记者了解，前期购房者“闹退房”从8月初便已开始。“退房团”首批队伍有50多人，金色雅筑今年3月开盘，至今已经降价3次，在此过程中，这些购房者有的损失了几十万元。在他们看来，金色雅筑降价销售还带有欺骗性质，如首次降价时售楼处声称是因为下调了非毛坯标准，但从最高18000元/平方米的均价下调至14000元/平方米左右，甚至在此轮促销活动中一些房源单价最低12000元/平方米都不到，对这些之前高价买房的购房者来说“非毛坯标准”的空间也太离谱了；另有3天前买房的购房者要求按万科“3天无理由退房”的阳光宣言退房，也遭到了拒绝。

于是，这些愤愤不平的购房者联合起来要求退房，但还未获得万科的正面回应，“退房团”则表示如果交涉不利最后会诉诸法律。

万科上海的有关人员也未就如何处理退房风波给予记者明确答复，不过其坦言房价波动引发这样的不满也算“预料之中”，“公司对于促销已经非常谨慎，决定方案前考虑到了已购房者、周边开发商等方面的感受。”