2月东莞二手房市场成交量明显下滑 成交均价2916元/㎡

　　中原地产发布：2011年2月东莞房地产三级市场分析报告

　　报告提要

　　【市场供应】

　　据东莞房产公众信息网挂牌二手房源显示：2月二手供应253套，环比下降57.41%；供应面积为27070.34平米，环比下降54.23%，挂牌均价为3422元/平米，环比下降10.02%。其中，二手普通住宅挂牌242套，供应面积23899㎡，环比下降56.64%；二手别墅供应面积570.97㎡，环比下降79%。镇区挂牌量相对较大，城区二手房供应下降幅度大于镇区。供应热点区域为常平、东城、樟木头等，约占58.5%。二手房供应分化明显，主要集中在60-120㎡，占比61.26%，两房和三房的挂牌量占比77.87%。总价在10-30万，单价在2K-4K的二手房供应量相对较大；普通非毛坯的二手房占比88.54%。

　　【市场成交】

　　2月二手房交易宗数1367宗，成交面积为19.52万㎡，环比下降47.8%；其中城区二手房成交366套，成交面积4.23万㎡，环比下降约62.11%；镇区成交1001套，成交面积15.29万㎡，环比下降约41.71%，城区二手房成交下滑相对镇区更明显。樟木头和常平成交量领先，东城和南城紧随其后。60-120㎡的中小户型成交占主导，改善性需求产品成交比重下降。

　　【价格分析】

　　从单价来看：2月二手房成交均价为2916元/平米，减幅9.27%。城区均价持续上升，达到4128元/平米，镇区二手房成交均价则有所下降，城区房价高出镇区1547元/平米，与1月相比较，城镇二手房成交均价差距有所拉大。与一手房对照分析：2月一手房成交均价上升，二手房成交均价下降，一二手房的房价差距有所拉大。

　　从总价来看：2月成交金额为5.69亿元，环比下降53%，其中城区总成交金额为1.75亿元，占总成交金额30.67%，环比下降61.3%；镇区总成交金额为3.95亿元，占总金额69.33%，环比下降47.44%。与一手房对照分析，一手房价格高或二手房供应量大的区域，二手房成交相对活跃，交易金额大。

　　【市场展望】

　　随着3月传统旺季的来临 ，东莞楼市将步入一个短期政策相对稳定的时期。刚性需求的逐步释放以及外来置业需求的加码，会促进东莞二手房市场的交投活跃度，二手放盘量会慢慢放大，供不应求的局面会得到一定缓解。在东莞经济的持续增长和通胀的持续加剧下，二手房价也有望缓慢回升。而商业地产因不受政策限制，以致部分投资者开始把资金转向政策环境相对宽松的商业地产市场，从而带动商用物业和写字楼物业成交走高。

　　一、市场供应

　　1 、总体供应情况：2月二手房供应量大幅下降，减幅57.41%。

　　据东莞房产公众信息网挂牌二手房源显示，2月供应套数253套，环比下降57.41%；供应面积为27070.34平米，环比下降54.23%，挂牌均价为3422元/平米，环比下降10.02%。受春节影响，二手市场进入传统淡季，加上政策的调控实施，市场看淡或观望情绪浓厚，业主惜售心态渐显，以致本月二手房供应量大幅下降。

　　2、各物业类型供应情况：2月二手住宅供应大幅减少，商铺和车库供应也有所下降，写字楼无供应。

　　从物业类型来看，本月二手普通住宅挂牌量242套，供应面积23899㎡，环比下降56.64%；二手别墅供应3套，供应面积570.97㎡，环比下降79%，项目来自常平的丽景花园和沙田的利澳花园；商铺供应量下降，但供应面积大幅上升，主要是置富广场的大面积商铺供应放量所致，车库供应略有下降，写字楼本月无挂牌供应。

　　3、二手房区域分析

　　城镇对比：2月镇区挂牌量相对较大，城区二手房供应下降幅度大于镇区。

　　2月镇区二手房挂牌供应量相对较大，供应194套，占总供应量的76.68%，供应面积20053.3㎡；城区挂牌量59套，供应面积7017.04㎡。与1月比较，城区供应量下降幅度约70.94%，主要是因为东城和南城挂牌量大幅下降；镇区供应量下降幅度约50.38%，城镇二手房供应量差距有所拉大。

　　供应热点区域为常平、东城、樟木头等，约占总供应量近58.5%。

　　从各区域来分析，2月二手房供应热点区域依然集中在常平、东城、樟木头等一二线城镇，约占总供应量的58.5%。东城和南城挂牌量下降幅度最大，达到70%以上；常平和樟木头的挂牌量下降幅度约50%以上。

　　热点盘源主要集中于：紫荆花园、荔景山庄、东泰花园、万科城市高尔夫花园、丽景花园、嘉辉豪庭、新天美地花园等。

　　4、面积区间分析：二手房供应分化明显，主要集中在60-120㎡，占比61.26%。

　　2月二手房供应分化明显，主要位于60-120㎡之间，占总供应量的61.26%，环比1月此面积区间产品所占比有所下降，主要是90-120㎡的中等户型产品供应下降幅度较大所致，120-200㎡的大户型产品供应下降幅度相对较小。

　　5、户型结构分析：以两房或三房的刚需产品为主，占比77.87%。

　　据东莞中原研究中心监测数据显示，2月二手房供应户型结构仍以两房或三房的刚需产品为主，占比77.87%。从户型的面积区间分布来看，两房小户型产品主要集中在60-90㎡之间，三房刚需产品主要集中在90-160㎡。与1月比较，两房和三房产品供应量下降幅度相对较小。

　　6、室内非毛坯分析：普通非毛坯的二手房供应占比88.54%。

　　据东莞中原研究中心监测数据显示，2月供应的二手房室内非毛坯仍以普通非毛坯为主，占比88.54%，比重较1月份有小幅上升。毛坯房占比7.91%，中等非毛坯房源占3.16%，豪华非毛坯房源占0.4%。

　　7、供应价格分析：总价在10-30万，单价在2K-4K的二手房供应量相对较大。

　　2月，总价在10-30万的二手房挂牌量共142套，占比56.13%。其中，总价在10-20万之间的供应量下降幅度最小，约36%。而总价在40-50万和70-80万之间的房源供应量环比下降均达70%以上。

　　从单价来看，2月份单价在2-4K的二手房挂牌量139套，占总供应量的54.94%。单价在5-6K及8K以上的产品供应量环比下降幅度较大，达到70%以上；2-3K和6-7K的产品挂牌量环比下降幅度分别为39%和20%。

　　二、市场成交

　　1、总体分析

　　2月二手房市场成交量明显下滑，成交面积环比下降47.8%。

　　受传统春节和新政的影响，2月份成交量明显下滑。据东莞中原地产研究中心数据监测，2月二手房交易宗数1367宗，环比下降57.04%；成交面积为19.52万㎡，环比下降47.8%；成交金额共5.69亿元，环比下降52.64%；成交均价2916元/平方米，环比下降9.27%。

　　2、成交区域分析

　　城镇对比：2月镇区二手房成交比例相对较大，城区成交量下降更明显。

　　据东莞中原研究中心监测数据显示，2月城区二手房成交366套，成交面积4.23万㎡，环比下降约62.11%；镇区成交1001套，成交面积15.29万㎡，环比下降约41.71%。城区二手房成交下滑相对镇区更明显。

　　热点区域：2月樟木头和常平成交量领先，东城和南城紧随其后。

　　据东莞中原研究中心监测数据显示，2月份樟木头和常平因其拥有特殊的地缘优势以及明显的价格优势，成交量稳居前茅，紧跟其后的是处于市中心的且配套完善的东城和南城。与1月相比较，樟木头、常平、东城、南城、莞城等区域成交量环比下滑均达50%以上。

　　从二手房和一手房的成交套数对比分析，二手房成交热点区域其一手房成交量也下滑较明显。樟木头和常平的二手房成交量依然大大超过一手房，南城以一手房成交占主导，东城的一二手成交量基本持平。

　　3、成交面积区间分析

　　2月份 60-120㎡的中小户型成交占主导，改善性需求产品成交比重下降。

　　从面积区间分布来看，2月份 60-120㎡的中小户型产品需求相对较大，成交881套，占总成交量的64.44%。对比1月，20-60㎡和60-90㎡的中小户型产品成交比重略有上升。而大户型产品成交比重则有所下降，主要是因为此类产品属于改善性产品，交投活跃程度处决于换房人群的承受度。新政的实施，提高了首付，税费也不同程度上升，一些改善性需求客户不得不暂缓购房计划，导致二手房转手率下降，进而影响市场的交投活跃度。

　　从户型面积分布状况来看，樟木头和常平主要以60-90㎡中小户型成交为主导；而城区如东城、南城和莞城等区域则更倾向中等偏大户型产品，60-90㎡和90-120㎡的成交量基本持平，且120㎡以上的产品成交相对增多。

　　三、价格分析

　　1、单价分析

　　1）趋势：政策影响下二手房成交均价略有下降，减幅9.27%。

　　据东莞中原地产研究中心数据统计显示， 2月份东莞二手房成交均价为2916元/平米，与去年11月基本持平。东莞二手房价格有所下调，主要是受春节传统淡季的影响，加上政策对二手房需求的压制，市场成交较为惨淡。但从全年来看东莞二手房价格仍保持平稳上升趋势。

　　2）单价区间分布：集中在1k-4k之间，占比61.16%

　　据东莞中原地产研究中心监控数据显示，2月二手房成交单价集中在1k-4k之间，约占总成交的61.16%。从成交结构来看，单价在6K以下的产品成交量下降明显，下降幅度均达到50%，单价6K以上产品成交量下降幅度相对较小。

　　3）区域均价对比：2月城区均价持续上升，镇区价格略有下降。

　　从城镇对比分析，2月份城区的二手房成交均价持续上升，达到4128元/平米，镇区二手房成交均价则有所下降，城区房价高出镇区1547元/平米，与1月相比较，城镇二手房成交均价差距有所拉大。主要是因为城区的二手房地段好、生活配套齐全、教育资源丰富，产品价值大，价格较坚挺，因此受政策影响相对较小。而镇区主要是低端物业成交占主导，政策下产品价格更容易受影响。

　　从各区域来看，城区中，东城和莞城的成交均价有所上升，南城、万江和松山湖的均价均略有下降。成交热点镇区樟木头二手价格2月有所上升，常平、塘厦和虎门二手价格均有不同程度的下降。

　　4）与一手房对照分析：2月一手房成交均价上升，二手房成交均价下降，一二手房的房价差距有所拉大。

　　从东莞一、二手房市场成交均价对照分析，本月东莞一手房成交均价略有上升，从1月的7867元/平米上升至8126元/平米；二手房成交均价却有所下降，从1月的3214元/平米下降至2916元/平米，东莞一二手房的房价差距有所拉大。

　　5）与挂牌均价对比分析：

　　从近几月均价趋势来看，东莞二手房的挂牌价与成交价的上涨和下跌的幅度基本保持一致，且二手房的挂牌均价均高于成交均价。这说明买卖双方对二手房价的认知存在明显差异，业主对二手市场相对乐观，价格存在虚高，消费者议价空间较大。

　　2、总价分析

　　1）趋势：2月二手房成交金额有较大回落，环比下降53%。

　　从近几月二手房成交金额趋势来看，2月成交量明显有所下滑，成交金额为5.69亿元，相比前三个月有较大回落。主要是春节假期加上政策的实施，对二手房市场的交投活跃度有所影响。

　　2）总价区间分布：集中在10-40万元之间，占总成交的56.77%。

　　据东莞中原研究中心监控数据显示，2月二手房成交总价集中在10-40万元之间，占总成交的56.77%。从成交结构来看，成交总价在20万以下低端物业占总成交量38.11%，与1月比较所占比重有小幅提升，而总价在20-60万的中端物业和60万及以上的高端物业成交比重则有所下降。

　　3）城镇总价对比：2月镇区成交金额占比较大，环比成交金额下降幅度小于城区。

　　据东莞中原研究中心监测数据显示，2月份全市二手房成交金额为5.69亿元，环比下降53%。其中城区总成交金额为1.75亿元，占总成交金额30.67%，环比下降61.3%；镇区总成交金额为3.95亿元，占总金额69.33%，环比下降47.44%，镇区成交金额下降比例小于城区。

　　4）热点区域总价：

　　据东莞中原研究中心监测数据显示，2月，东城、塘厦、樟木头、南城、常平、凤岗和厚街的二手房成交金额均过3000万元。其中，樟木头和常平的中低端物业需求较大，10-30万的成交量所占比较高。

　　5）与一手房对照分析：

　　樟木头和常平的二手房成交量大，且成交金额和一手房相差不大，主要在于二手房供应量相对较大，供应放量促进二手房成交。东城、南城、塘厦和凤岗等区域因一手房价过高，导致客户逐渐流向二手市场，因此这些区域的二手房成交也相对活跃。

　　四、后市展望

　　经过一段时间的观望，东莞楼市将步入一个短期政策相对稳定的时期。虽然政策在一定程度上压制了需求，但市场刚性需求依然很强烈，且刚性需求一直以来都是东莞二手房市场的主力军，随着政策效果的逐渐消退，需求会逐步释放。数据监测显示，2月最后一周的成交量有明显回暖迹象，28日成交量更是达到168套。随着3月传统旺季的来临 ，加上新政下广深限购升级，作为广深之间的价格洼地而且不限购的东莞将引来更多的外地置业者，因此预计东莞二手房市场将会迎来交投活跃的局面。

　　政策出台，很多业主纷纷观望市场，市场上放盘量出现收缩，优质盘源严重不足。需求的逐步释放会影响二手市场的交投活跃度，二手放盘量也会慢慢有所回升，供不应求的局面会得到一定缓解。

　　受传统淡季和政策影响，本月二手房的成交均价稍有回落。但随着二手供应的慢慢放量和需求的释放，加上东莞经济的持续发展，消费者购买力的增强，通胀压力下投资房产保值依然存在，所以3月二手房价有望缓慢回升。

　　几轮调控政策的落地令住宅投资颇受打击，而商业地产完却全不受政策限制。这些利好条件，对于以抵御通货膨胀和资产保值为目的的二套房购买人来说，将有可能就此把投资资金转向政策环境相对宽松的商业地产市场，从而带动商用物业和写字楼物业的成交走高。